Darování do SJM: Kdy dar patří oběma manželům?

Ve zkratce: Dar, který dostane jen jeden z manželů, do společného jmění nepatří a zůstává jeho výlučným majetkem podle § 709 občanského zákoníku. Pokud dárce chce obdarovat oba, musí být v darovací smlouvě uvedeni oba manželé s výslovným určením, že nabývají do SJM. Vklad do katastru stojí 2 000 Kč a trvá zhruba měsíc. Dary rodičů dětem i jejich manželům jsou osvobozeny od daně z příjmů, nad 5 milionů Kč se oznamují finančnímu úřadu.

Darování do SJM (společného jmění manželů) je v praxi častým tématem, zejména pokud jde o majetek vyšší hodnoty, jako jsou nemovitosti. Ne každý dar, který jeden z manželů získá za trvání manželství, se automaticky stává součástí společného jmění manželů. Rozhodující je, kdo je v darovací smlouvě uveden jako obdarovaný a jaký je záměr dárce. Pro darování do SJM doporučujeme stáhnout náš vzor darovací smlouvy. Kdy není nemovitost součástí SJM?

Dar získaný během manželství nemusí být součást SJM

Společné jmění manželů zahrnuje vše, co manželé získali za trvání manželství. Existují ale výjimky věcí, které do společného jmění manželů nepatří. Jde především o dary, jež dostal pouze jeden z manželů. A to bez ohledu na to, zda darování proběhlo před vznikem manželství nebo za jeho trvání. Dar se považuje za výlučný majetek obdarovaného a není součástí SJM.

Rodiče darují manželovi auto. V darovací smlouvě je uveden pouze on. Auto patří pouze jemu, ne oběma.

Jak darovat oběma manželům

Pokud chce dárce obdarovat oba manžele, musí to výslovně uvést v darovací smlouvě. Nestačí, že dar předává v době, kdy jsou obdarovaní manželé.

Dárce musí tudíž výslovně napsat, že obdarovává oba manžele a že se věc stává součástí jejich společného jmění.

Rodiče chtějí darovat manželům rekreační chatu. V darovací smlouvě uvedou: Dárce daruje nemovitost manželům Novákovým, kteří ji nabývají do svého společného jmění manželů.

Jak darovat nemovitost do SJM krok za krokem

Darování nemovitosti do společného jmění manželů probíhá stejně jako jiné darování nemovitosti, jen s jedním rozdílem: obdarovanými jsou oba manželé a smlouva musí jasně říct, že nabývají do SJM. Postup pro rok 2026:

1. Uveďte ve smlouvě oba manžele jako obdarované. Napište výslovně, že dar nabývají do společného jmění manželů, nikoli do podílového spoluvlastnictví. Bez této věty by katastr mohl zapsat podíly 1/2 a 1/2, což je právně něco jiného. Nemovitost označte podle listu vlastnictví (parcelní čísla, číslo jednotky, katastrální území). Vyjít můžete ze vzoru darovací smlouvy na nemovitost.
2. Smlouvu podepíší dárce i oba manželé. Podpisy všech stran musí být úředně ověřeny, nejlevněji na Czech POINTu za 50 Kč za podpis.
3. Podejte návrh na vklad. Použijte formulář ČÚZK a v části o nabyvatelích označte, že manželé nabývají do SJM. Správní poplatek činí 2 000 Kč, při elektronickém podání 1 600 Kč.
4. Počkejte na zápis. Katastr musí dodržet 20denní ochrannou lhůtu, během které účastníky informuje o zahájeném řízení. Vlastnictví vzniká až zápisem, celkem počítejte zhruba s měsícem.
5. Podejte přiznání k dani z nemovitých věcí. Noví vlastníci ho podávají do 31. ledna roku následujícího po zápisu. U SJM stačí, když přiznání podá jeden z manželů jako společný zástupce. Daň z příjmů se u darů v rodině neplatí, nad 5 000 000 Kč se dar oznamuje finančnímu úřadu.

Na co si dát pozor při darování nemovitosti

Darování nemovitosti do SJM má svá specifika (i když se jedná o darování mezi manželi). Při darování nemovitosti je potřeba věnovat pozornost správnému označení pozemků nebo bytových jednotek (ideálně dle informací z katastru nemovitostí).

Darovací smlouva do SJM musí být vždy písemná a měla by přesně uvádět, kdo je obdarovaný, zda jde o darování do SJM nebo jen jednomu z manželů.

Klíčové situace:

• Darování nemovitosti jednomu z manželů → nemovitost není součástí SJM.
• Nemovitost napsána jen na jednoho z manželů → automaticky neznamená, že je v jeho výlučném vlastnictví. To, zda je nemovitost součástí SJM, závisí na tom, jak byla získána (například dědictvím, koupí nebo darem). A také na tom, co je uvedeno ve smlouvě. Pokud například rodiče darují byt jen jednomu z manželů a druhého ve smlouvě nezmíní, byt patří pouze obdarovanému. Pokud ale smlouva výslovně uvádí, že obdarovaní jsou oba, majetek přechází do SJM.
• Jak převést nemovitost do SJM → buď přímo při darování, nebo později dohodou mezi manželi. Manželé se mohou později domluvit, že majetek, který původně nebyl v SJM, do něj zahrnou. Uzavírá se k tomu písemná dohoda o rozšíření SJM ve formě notářského zápisu.

Darováním do SJM a podílové spoluvlastnictví

Dárce se může rozhodnout, že každý z manželů obdrží jiný podíl (například 1/3 a 2/3). V takovém případě vzniká podílové spoluvlastnictví. Tedy situace, kdy každý z manželů vlastní konkrétní část nemovitosti, například jednu třetinu a dvě třetiny.

Nejde tedy o darování do SJM, protože v SJM oba manželé vlastní věc společně jako celek, bez rozlišení podílů.

Podílové spoluvlastnictví se může hodit například tehdy, pokud jeden z manželů přispěl na koupi nemovitosti více, nebo pokud chce dárce zachovat určitý poměr vlastnictví mezi nimi.

Rozdíly v praxi:

• SJM: S majetkem ve společném jmění manželů mohou manželé nakládat jen společně. K platnému prodeji, darování nebo zastavení je potřeba souhlas obou (např. pokud chtějí prodat nemovitost).
• Podílové spoluvlastnictví: Každý spoluvlastník může se svým podílem samostatně nakládat (bez souhlasu spoluvlastníků). Například ho darovat nebo prodat. Pokud ale chce někdo prodat podíl cizímu člověku, ostatní spoluvlastníci mají často předkupní právo. To znamená, že mají přednostní právo tento podíl koupit za stejných podmínek. Předkupní právo však neplatí vždy. Například pokud se jedná o převod mezi blízkými příbuznými. K větším změnám, jako je přestavba nemovitosti nebo její úplný prodej, je třeba dohoda všech.
• Po rozvodu manželů se majetek, který patří do společného jmění, rozdělí buď podle dohody, nebo rozhodnutím soudu. Vše, co je v SJM, se považuje za společné a dělí se zpravidla napůl. Naproti tomu u podílového spoluvlastnictví zůstává každému jeho konkrétní podíl a ten se nijak nevypořádává, pokud se manželé nedohodnou jinak.

Rodiče darují manželům pozemek, každý získá ½ → nejsou v SJM, ale v podílovém spoluvlastnictví.

Rozšíření SJM

Manželé se mohou dohodnout, že do společného jmění zahrnou i věci, které by jinak patřily jen jednomu z nich, například nemovitost získanou darem nebo dědictvím. Takovou dohodou lze rozšířit SJM i jen o jednu konkrétní věc. Důvodem může být snaha sjednotit majetkové poměry, vyřešit otázku dědictví nebo usnadnit rozhodování o majetku za trvání manželství.

Rozšíření SJM se provádí písemnou dohodou ve formě notářského zápisu. Po jejím uzavření je možné podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pokud tedy například dárce daruje nemovitost jen jednomu z manželů, může se obdarovaný rozhodnout, že ji po převodu zařadí do SJM. Alternativně lze majetek ponechat v podílovém spoluvlastnictví, což může být výhodnější v situacích, kdy si manželé chtějí zachovat oddělené majetkové poměry.

Manžel dostal darem byt, ale manželé se později rozhodnou, že ho zahrnou do SJM. U notáře sepíšou dohodu o rozšíření SJM.

Co platí pro movité věci a peníze

Při darování do SJM u běžných darů, jako jsou peníze, auto, nábytek, platí stejná pravidla:

• Dar, který obdrží jen jeden z manželů, není součástí SJM.
• Dar, který získají oba manželé (musí to být výslovně uvedeno v darovací smlouvě), se stává součástí SJM.

Babička daruje vnučce a jejímu manželovi 200 000 Kč na rekonstrukci domu → je nutné výslovně uvést oba obdarované do smlouvy, jinak peníze patří jen vnučce.

Co se stane s darem jednomu z manželů při rozvodu a při dědění?

Dar, který dostal jen jeden z manželů, zůstává jeho výlučným majetkem podle § 709 odst. 1 občanského zákoníku. Při rozvodu se proto do vypořádání společného jmění nezapočítává: darovaný byt nebo dům si obdarovaný ponechá celý a druhý manžel na něj nemá nárok.

To ale neznamená, že druhý manžel odchází s prázdnou. Pokud se do darované nemovitosti investovalo ze společných peněz, například rekonstrukce za 800 000 Kč nebo splátky hypotéky z výplat obou manželů, jde o vnos ze společného jmění do výlučného majetku. Podle § 742 občanského zákoníku má druhý manžel právo požadovat při vypořádání SJM náhradu toho, co se takto vynaložilo, a částka se započítává zvýšená nebo snížená podle toho, jak se mezitím změnila hodnota nemovitosti. Musí to však prokázat, proto si uschovejte faktury, výpisy z účtu a smlouvy s řemeslníky.

Opačně to platí u výnosů. Nájem z darované nemovitosti patří do společného jmění podle § 709 odst. 2 občanského zákoníku, i když samotná nemovitost zůstává jen jednomu z manželů. Příjem z pronájmu darovaného bytu se tak při rozvodu vypořádává napůl.

Při smrti obdarovaného manžela se darovaná nemovitost stává součástí pozůstalosti a dědí se v první dědické třídě: pozůstalý manžel a děti dědí rovným dílem. Zanechá-li zemřelý manželku a dvě děti, připadne každému z nich jedna třetina. Chce-li obdarovaný, aby nemovitost zůstala například jen dětem, musí to upravit závětí nebo dědickou smlouvou; manžel není nepominutelným dědicem a na povinný díl nárok nemá. Jak se dary započítávají dětem, vysvětluje článek o započtení daru na povinný díl.

Jak je to s daněmi při nabývání SJM

Dary mezi blízkými příbuznými (rodiče – děti, sourozenci, prarodiče) jsou osvobozeny od daně z příjmů. Darovací daň byla v roce 2014 zrušena, přičemž se stala součástí daně z příjmů.

U darů mezi vzdálenějšími osobami nebo mezi nepříbuznými, ať už jde o darování do SJM nebo ne, může vzniknout povinnost zdanění podle zákona o daních z příjmů. Vždy záleží na vztahu mezi dárcem a obdarovaným.

Příjmy z darů, které nejsou od daně osvobozeny, se u fyzických osob daní v rámci přiznání k dani z příjmů. Daňové přiznání musí podat každý, jehož zdanitelné příjmy za rok přesáhly 50 000 Kč (§ 38g zákona o daních z příjmů). Sazba daně činí 15 % do 36násobku průměrné mzdy, tedy do 1 762 812 Kč pro rok 2026 (1 676 052 Kč pro rok 2025), a 23 % z částky nad tento limit. Příjem, který plyne do společného jmění manželů, zdaní jen jeden z manželů (§ 10 odst. 2). Přiznání se podává do 1. dubna následujícího roku, při elektronickém podání do 2. května a s daňovým poradcem do 1. července.

Nejčastější otázky a odpovědi

Je dar získaný během manželství součástí SJM?

Ne, pokud ho dostal jen jeden z manželů. Podle § 709 odst. 1 občanského zákoníku dary do společného jmění nepatří a zůstávají výlučným majetkem obdarovaného, bez ohledu na to, zda darování proběhlo před svatbou nebo za trvání manželství. Do SJM dar spadá jen tehdy, když dárce v darovací smlouvě výslovně uvede oba manžele jako obdarované a určí, že nabývají do společného jmění. Rozhodující je text smlouvy, nikoli datum.

Musí být darovací smlouva do SJM sepsána notářem?

Ne. Darovací smlouva na nemovitost musí být písemná podle § 2057 občanského zákoníku a podpisy na ní musí být úředně ověřeny, což zvládnete na Czech POINTu za 50 Kč za podpis. Notářský zápis zákon vyžaduje jen pro smlouvy, kterými manželé mění rozsah svého společného jmění, tedy pro rozšíření nebo zúžení SJM podle § 716 občanského zákoníku. Samotný dar do SJM od třetí osoby notáře nepotřebuje, pomůže darovací smlouva bez notáře.

Můžeme darovanou nemovitost ve výlučném vlastnictví prodat bez souhlasu manžela?

Záleží na tom, zda v ní bydlí rodina. S výlučným majetkem vlastník obecně nakládá sám, ale § 747 občanského zákoníku chrání rodinnou domácnost: dům nebo byt, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, nesmí manžel bez souhlasu druhého zcizit ani zatížit tak, aby to bydlení znemožnilo. Bez souhlasu může druhý manžel namítnout neplatnost takového jednání. Pokud rodina v nemovitosti nebydlí, souhlas potřeba není.

Jde dar do SJM odvolat?

Ano, za stejných podmínek jako jakýkoli jiný dar. Dárce může dar odvolat pro nouzi podle § 2068 občanského zákoníku, pokud sám nemá na nutnou výživu, nebo pro nevděk podle § 2072, jestliže mu obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil. U daru do SJM se odvolání týká obou manželů jako obdarovaných. Odvolat dar pro nevděk lze do jednoho roku ode dne, kdy se dárce o důvodu dozvěděl. Více v článku o odvolání daru.

Lze dar do SJM později rozdělit na podíly?

Ano. Manželé uzavřou smlouvu o zúžení společného jmění ve formě notářského zápisu podle § 716 a násl. občanského zákoníku a v ní určí, že nemovitost přechází do podílového spoluvlastnictví v určeném poměru, například každý id. 1/2, nebo do výlučného vlastnictví jednoho z nich. Změnu je nutné zapsat do katastru nemovitostí na základě návrhu na vklad za 2 000 Kč. Od zápisu může každý s podílem nakládat samostatně.

Platí zeť nebo snacha daň, když rodiče darují byt oběma manželům?

Ne. Zákon o daních z příjmů v § 10 odst. 3 písm. c) osvobozuje bezúplatné příjmy od příbuzných v linii přímé i vedlejší a výslovně také od manžela dítěte. Snacha i zeť jsou tedy osvobozeni stejně jako vlastní dítě dárce a daňové přiznání kvůli daru nepodávají. Jinak by dopadl dar od nepříbuzné osoby, se kterou manželé nežijí ve společné domácnosti, například od rodinného přítele: takový příjem se zdaní jako ostatní příjem podle § 10 sazbou 15 %, nad 1 762 812 Kč (rok 2026) sazbou 23 %, a u daru do SJM ho podle § 10 odst. 2 zákona o daních z příjmů zdaní jen jeden z manželů, nikoli každý polovinou. Podrobněji v článku o darovací dani.

Musíme dar do SJM nad 5 milionů oznámit finančnímu úřadu?

Ano. Oznamovací povinnost podle § 38v zákona o daních z příjmů vzniká, pokud osvobozený příjem přesáhl 5 000 000 Kč. U příjmu, který plyne do společného jmění manželů, zákon výslovně stanoví, že oznámení podává jeden z manželů (§ 38v odst. 5), a hranice se posuzuje podle hodnoty celého daru. Byt za 8 000 000 Kč darovaný do SJM tedy oznámí jeden z manželů, u bytu za 4 000 000 Kč se oznámení nepodává. Lhůta končí s termínem pro podání daňového přiznání za rok nabytí, zpravidla 1. dubna; pokuta může dosáhnout až 15 % neoznámené částky. V hraničních případech je bezpečnější oznámení podat, nic nestojí a daň z něj nevzniká. Postup popisuje článek oznámení daru nad 5 milionů.

Poslední aktualizace: 15. října 2026