Darování nemovitosti dětem nebo vnoučatům patří k častým způsobům, jak předat majetek ještě za života rodičů, a předejít tak dědickému řízení. Pokud je však nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM), platí pro darování přísnější pravidla. Jak na darování nemovitosti ze SJM dětem? Kdy je nutný souhlas druhého manžela? Kdo může napadnout darovací smlouvu, pokud s darováním nesouhlasí? Jak na darování nemovitosti jen jednomu dítěti a darování nemovitosti vnukovi?
Kdy je nemovitost v SJM
Společné jmění manželů zahrnuje veškerý majetek nabytý za trvání manželství. Rovněž nemovitost napsána jen na jednoho z manželů může být součástí SJM, pokud ji pořídili z běžných příjmů v průběhu manželství. Tedy například z výplaty, zisků z podnikání nebo jiných pravidelných příjmů. Zápis v katastru není v tomto ohledu rozhodující – podstatné je, z jakých prostředků jste nemovitost pořídili, nikoliv, jak ji katastr eviduje.
Pokud šlo o společné prostředky, patří nemovitost oběma manželům bez ohledu na to, kdo je v katastru zapsán jako vlastník. Mimo SJM zůstává majetek získaný před sňatkem, darem nebo dědictvím – ten patří jen tomu, kdo jej nabyl. Výjimkou jsou případy, kdy je dar výslovně určen oběma manželům – například v darovací smlouvě je uvedeno, že dárce daruje nemovitost do společného jmění manželů. V takovém případě se dar stává součástí SJM.
Příklad: Manžel dostal darem chalupu. Může ji darovat synovi sám – nejde o SJM. Naopak dům koupený během manželství do SJM lze darovat jen se souhlasem obou manželů.
Jak darovat majetek ze SJM dětem
Darování nemovitosti vyžaduje písemnou darovací smlouvu s ověřenými podpisy. To platí pro darování nemovitosti mezi manželi, dary mezi příbuznými i pro darování dětem. Darovací smlouva musí obsahovat především:
- označení smluvních stran (dárce a obdarovaný) včetně jejich identifikačních údajů, tj. jméno, příjmení, datum narození a trvalé bydliště,
- přesný popis darované nemovitosti (ideálně dle údajů z katastru nemovitostí, tedy označení nemovitosti podle listu vlastnictví) – číslo parcely, druh pozemku, výměra, katastrální území, obec a okres,
- výslovné ujednání, že jde o dar, tj. bezúplatné převedení vlastnického práva, a že dárce nemovitost daruje a obdarovaný tento dar přijímá,
- podpisy obou manželů jako dárců,
- datum a místo podpisu smlouvy.
Po podpisu následuje návrh na vklad podaný na katastr nemovitostí. Správní poplatek činí 2 000 Kč.
Cenový odhad při darování nemovitosti obvykle není potřeba, pokud se jedná o dar v rámci rodiny – například mezi rodiči a dětmi či prarodiči a vnoučaty. Přesto se může hodit v případech, kdy chtějí dárci nebo obdarovaní znát tržní hodnotu nemovitosti (například kvůli pozdějšímu finančnímu vypořádání mezi sourozenci). Odhad ceny vyhotovuje kvalifikovaný odhadce, případně i realitní kancelář (postačí pro běžné účely jako je například darování v rodině).
Obdarovaný je zpravidla osvobozen od daně z příjmů, pokud jde o dar od osoby blízké (typicky rodiče, děti, vnuci, sourozenci). Tato výjimka vychází z § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů a nahrazuje dřívější darovací daň. Přesto musí obdarovaný oznámit přijetí daru finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesáhne 5 milionů korun – i když je od daně osvobozen. Oznámení musí podat do konce lhůty pro podání daňového přiznání za daný rok.
Darování nemovitosti nezletilému
Pokud darujete nemovitost nezletilému dítěti, je nutné schválení daru soudem. Souhlas soudu je vyžadován, protože nakládání s majetkem dítěte může mít vážné právní dopady a soud hodnotí, zda je vše v jeho nejlepším zájmu.
Nezletilé dítě není plně svéprávné, a proto za něj darovací smlouvu podepisují zákonní zástupci – obvykle rodiče. Pokud by však rodiče byli ve střetu zájmů (například jeden z nich je zároveň dárcem), soud jmenuje opatrovníka, který dítě zastoupí.
Teprve po schválení daru soudem je možné návrh na vklad do katastru nemovitostí podat a dokončit převod. Bez rozsudku soudu o schválení daru darovací smlouva pro nezletilého není účinná, a katastr nemovitostí zápis odmítne.
Jak darovat nemovitost dvěma dětem
Chcete-li darovat nemovitost dvěma dětem, stačí v darovací smlouvě uvést oba jako obdarované a rozdělit podíly (např. každý 1/2). Vše uveďte i v návrhu na vklad do katastru.
Příklad: Manželé mají v SJM stavební pozemek. Darují ho synovi a dceři – každý získá ideální polovinu. Sourozenci vystupují jako spoluvlastníci, přičemž darovací smlouvu i návrh na vklad podepisují oba rodiče.
Neplatnost darovací smlouvy
Darování nemovitosti ze SJM dětem vyžaduje podpis obou manželů. Pokud jeden z nich smlouvu nepodepíše, je neplatná. Občanský zákoník dává manželovi, který s darováním nesouhlasil, možnost obrátit se na soud a požadovat, aby bylo darování prohlášeno za neplatné. Jde o tzv. relativní neplatnost – smlouva je platná, dokud není soudem zrušena.
Příklad: Manželka bez vědomí manžela převedla byt z SJM na dceru. Manžel se může obrátit na soud a napadnout darovací smlouvu. Pokud uspěje, byt se vrátí do SJM (darování bude neplatné).
Kdo může napadnout darovací smlouvu? Pouze manžel, pokud nebyl dán souhlas. Ostatní děti nemají právo darování zpochybnit.
Rodiče nejsou povinni rozdělit majetek mezi všechny potomky rovným dílem. Darování nemovitosti jen jednomu dítěti je zcela legální. Takové darování nemusí být nijak kompenzováno ostatním dětem a není třeba jejich souhlasu.
Prodej majetku ze SJM
Podobně jako u darování, i prodej nemovitosti ze SJM vyžaduje souhlas obou manželů. Bez něj může druhý manžel požadovat zneplatnění prodeje.
Příklad: Manžel prodá chatu bez souhlasu manželky. Ta podá žalobu a soud určí neplatnost kupní smlouvy – chata se vrátí do SJM.
Zúžení SJM
Řešením pro samostatné nakládání s majetkem je zúžení společného jmění manželů, které se provádí prostřednictvím notářského zápisu. Tak lze například vyčlenit nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho z manželů a usnadnit tak následné darování majetku dětem. Na rozdíl od nemovitosti ve společném jmění manželů, kde k darování potřebujete souhlas obou manželů, může výlučný vlastník rozhodnout o darování samostatně.
Darování nemovitosti ze SJM dětem je běžné, ale vyžaduje obezřetnost. Bez souhlasu obou manželů hrozí neplatnost darovací smlouvy. Převod vždy řešte písemně, s ověřenými podpisy a zápisem do katastru nemovitostí.
Poslední aktualizace: 29. září 2025