Co je společný nájem bytu a kdo je společný nájemce? Kdy se jedná o společný nájem bytu a kdy jde čistě o spolubydlení? Jak se liší společný nájem bytu a podnájem? To všechno se dočtete v tomto článku.
Co je společný nájem
Společný nájem je institut, který je upraven v § 2270 a § 2271 občanského zákoníku. Jednoduše řečeno jde o situaci, kdy je na straně nájemce více osob. Tyto osoby buďto rovnou podepíšou nájemní smlouvu, případně k již uzavřené smlouvě později přistoupí (s čímž musí dosavadní strany samozřejmě souhlasit).
Kdo je společný nájemce
A kdo je společný nájemce a jaké má právní postavení? Společný nájemce je nájemce, který žije v bytě spolu s další osobou (popřípadě zde může být i více nájemců), přičemž všechny tyto osoby podepsaly nájemní smlouvu s pronajímatelem.
Základní a prakticky jediné zákonem ukotvené pravidlo zní, že společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ve zbytku si musíme vystačit s obecnou zákonnou úpravou nájmu bytu, potažmo s ustanoveními o společnosti.
Společný nájem bytu manžely
Asi nejčastějším a nejklasičtějším případem společného nájmu je nájem bytu manžely. Takový nájem může vzniknout dvěma způsoby. Buďto spolu manželé podepíšou nájemní smlouvu, anebo vznikne společný nájem přímo ze zákona – k tomuto dojde uzavřením manželství v době, kdy je jeden z partnerů nájemcem bytu.
Nabízí se otázka, co se stane v situaci, kdy za trvání manželství uzavře nájemní smlouvu jen jeden z manželů. Podle judikatury rovněž podpis nájemní smlouvy jedním z manželů zakládá společný nájem bytu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2008, sp. zn. 26 Cdo 3498/2007, který se sice věnuje staré právní úpravě, nicméně lze jej použít rovněž na úpravu v novém občanském zákoníku). Dohodou mezi manžely se lze samozřejmě společného nájmu bytu vyvarovat.
V občanském zákoníku pojem společný nájem bytu manžely nenajdeme. Tento institut nenalezneme ani okolo ustanovení týkajících se nájmu bytu. Je třeba se podívat do oddílu upravujícího manželské majetkové právo, konkrétně do části s názvem Některá ustanovení o bydlení manželů (§ 743 a násl. občanského zákoníku). V § 745 občanského zákoníku pak nalezneme tzv. společné nájemní právo manželů.
(1) Je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva.
2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, ujednají-li si manželé něco jiného.
§ 745 občanského zákoníku
Spolubydlení
Sdílení jednoho bytu je obvyklé obzvlášť mezi studenty a mladými lidmi. Ti totiž málokdy mají finance na to, aby bydleli v bytě sami a prostřednictvím spolubydlení se mohou s ostatními podělit o nájemné a další náklady.
Ale pozor, o společný nájem bytu se jedná pouze tehdy, kdy nájemní smlouvu podepíší alespoň dva nájemci. Pokud je nájemní smlouva podepsána pouze jednou osobou, jedná se o klasický nájem, přičemž je velice vhodné, aby tento nájemce uzavřel s ostatními spolubydlícími smlouvu o podnájmu. Podnájem sice není zákonem chráněn tak, jako nájem, nicméně vždy je lepší mít spolubydlení podchycené smlouvou, a to i když spolu bydlí dlouholetí kamarádi.
Společný nájem bytu spolubydlícími je vhodný tehdy, kdy chtějí mít všichni stejná práva a povinnosti a být si tak v nájemním vztahu rovni. Ovšem pozor – společní nájemci jsou odpovědni společně a nerozdílně, což znamená, že pronajímatel může například nájemné vymáhat po kterémkoliv z nich. Nebezpečí hrozí také, pokud jeden ze společných nájemců přestane platit svou část nájemného – na nájem se musí složit zbývající nájemníci a až poté se mohou pokusit se vypořádat mezi sebou.
Vzhledem k tomu, že s každou změnou na straně nájemců je nutné měnit také nájemní smlouvu, nehodí se společný nájem bytu pro krátkodobé bydlení. Flexibilitu, kterou často potřebují studenti, kteří se ve společném bytě častěji střídají, tento institut zkrátka nenabízí.
Zrušení společného nájmu
K ukončení smlouvy o společném nájmu může dojít několika způsoby. Buďto všichni nájemci dají společně z nájmu výpověď, případně bude nájem vypovězen ze strany pronajímatele – opět vůči všem nájemců (k tomu musí mít samozřejmě zákonný důvod).
Pokud se jeden ze společných nájemců rozhodne nájemní vztah opustit, musí se domluvit s ostatními. Vystoupení ze společného nájmu jedním z nájemců musí posvětit pronajímatel i zbylí nájemci.
Případné neshody mezi společnými nájemci může v krajním případě vyřešit také soud. Pokud se nájemci nedokáží dohodnout, kdo bude v nájmu pokračovat, může soud rozhodnout i o zrušení společného nájmu (typicky se tak děje při rozchodů partnerů).
Dvě nájemní smlouvy na jeden byt
Zajímavá je otázka, zda lze k jednomu bytu uzavřít více nájemních smluv. Jinými slovy – lze sepsat dvě nájemní smlouvy na jeden byt? Tuzemská judikatura delší dobu zastávala názor, že to nelze a druhá smlouva bude považována za absolutně neplatnou. To se však v posledních letech změnilo a nyní soudy více respektují vůli stran a okolnosti konkrétního případu. Automatická neplatnost smlouvy tak již nenastává.
Lze si tedy představit uzavření dvou nájemních smluv na jeden byt, a to ideálně za předpokladu, že si oba sjednané nájmy nekonkurují (jsou například uzavřeny na rozdílné části bytu). Avšak tento postup nelze doporučit ani pro nájemce, ani pro pronajímatele, neboť může dojít k mnoha sporům. Společný nájem bytu je rozhodně mnohonásobně lepším řešením.
Komu je určen společný nájem
Společný nájem bytu je institut, který lze využít u dlouhodobých nájemních vztahů, kdy v bytě bydlí alespoň dvě osoby, které chtějí sdílet stejná práva a povinnosti. Společný nájem se uplatní zejména mezi manžely či partnery, kteří mají přece jen nějakou vizi společné budoucnosti. Naopak studenti sdílející hromadně jeden byt by si společný nájem měli rozmyslet, neboť potenciální změny v osazenstvu bytu nelze provádět příliš jednoduše.
