Jedním z nejzajímavějších trendů na trhu s nemovitostmi v posledních letech je rostoucí zájem o služební byty. Co to je služební byt? Jaké jsou jeho hlavní výhody a nevýhody? Jak může benefitovat jak zaměstnance, tak zaměstnavatele? Jak probíhá skončení nájmu služebního bytu a jak se nájem služebního bytu liší od běžného nájemního vztahu?
Co je služební byt
Služební byt je byt ve vlastnictví zaměstnavatele, který je pronajímán zaměstnancům. Často bývá poskytován jako forma zaměstnaneckého benefitu, například učitelům, lékařům, strážníkům nebo manažerům.
Konkrétní vymezení pojmu služební byt v zákoně sice nenajdeme, nicméně definice lze odvodit z § 2297 občanského zákoníku, který upravuje nájem služebního bytu. Služební byt je podle tohoto vymezení byt, který je pronajímán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce. V nájemní smlouvě musí být tento byt výslovně uveden jako služební.
Dle důvodové zprávy jsou za služební byty považovány například byty školníků či domovníků. Pronajímatel bytu a zaměstnavatel přitom nemusí být tatáž osoba, nicméně by měl mezi nimi existovat smluvní vztah. Samozřejmostí by měla být nájemní smlouva ke služebnímu bytu.
Hlavní znaky služebního bytu
- Byt je ve vlastnictví zaměstnavatele.
- Pronajímán za zvýhodněnou cenu.
- Pronájem je vázán na pracovní poměr.
- Specifické podmínky nájmu a výpovědi.
Práva a povinnosti při nájmu služebního bytu
Vztah mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem v případě služebního bytu upravuje nájemní smlouva. Ta stanovuje práva a povinnosti obou stran.
Práva a povinnosti nájemce (zaměstnance)
- Právo užívat byt za sjednané nájemné
- Povinnost platit nájemné a služby spojené s bydlením
- Povinnost řádně užívat a udržovat byt
- Právo na případné úpravy bytu se souhlasem pronajímatele
Práva a povinnosti pronajímatele (zaměstnavatele)
- Právo na řádné placení nájemného
- Povinnost zajistit řádný stav bytu k nastěhování
- Povinnost zajišťovat opravy a údržbu bytu
- Právo kontrolovat technický stav bytu
Nájem služebního bytu
Jak již bylo řečeno, nájem služebního bytu je vymezen v § 2297 až § 2299 občanského zákoníku. V čem se liší od nájmu běžného bytu? Základní rozdíl je ten, že nájemce má ze zákona menší ochranu než je tomu v klasickém nájemním vztahu. Občanský zákoník výslovně určuje, že práva nájemce služebního bytu mohou být omezena.
Omezení práv nájemce však nesmí být nepřiměřené a musí mít logické opodstatnění. Představit si lze omezení spočívající v zákazu chovu domácích mazlíčků v bytě školníka, který se nachází v budově školy.
Mimo určitá omezení jsou práva a povinnosti nájemce služebního bytu shodná jako u klasického nájemního vztahu (zejména řádné placení nájemného). Rovněž práva a povinnosti pronajímatele jsou ze své podstaty obdobná. Pokud není v nájemní smlouvě upraveno jinak, náklady na služební byt jsou rozděleny mezi nájemce a pronajímatele shodně, jako při běžném nájmu (a tedy například běžná údržba bytu je povinností nájemce).
Skončení nájmu služebního bytu
Zatímco nájemce klasického bytu je zákonem poměrně dost chráněn a výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele není zas tak jednoduchá, u služebního bytu je tomu jinak. Trvání nájmu služebního bytu souvisí s výkonem práce, tudíž pokud nájemce přestane sjednanou práci vykonávat, skončí i nájem služebního bytu. Respektive nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci.
Výše uvedené pravidlo má nicméně výjimku, která má za cíl ochránit nájemce, který přestal vykonávat práci kvůli věku či zdravotnímu stavu, či z jiných závažných důvodů. V takových případech skončí nájem služebního bytu až po uplynutí dvou let od konce výkonu práce.
Pokud nájemce služebního bytu zemře, nájem končí. Nedochází tedy k přechodu nájmu bytu, jak je tomu v klasickém nájemním vztahu. Osoby žijící s nájemcem ve společné domácnosti mohou ve služebním bytě zůstat jen do doby, než je majitel vyzve k odstěhování – poté musí byt do tří měsíců vyklidit.
Jak získat služební byt
Vzhledem k tomu, že se nájem služebního bytu pojí s výkonem práce, je jasné, že pro zisk služebního bytu je nutné nejprve získat danou práci.
Zaměstnavatelé v soukromém sektoru nabízejí služební byty jako zaměstnanecký benefit, ve veřejném sektoru může jít například o pedagogické pracovníky, kteří nemají bydliště v místě výkonu práce. Obzvláště ve veřejném sektoru je často nutné si o obecní byt oficiální cestou požádat.
Služební byt a daně
Z daňového hlediska lze za určitých podmínek na služební byt pohlížet jako na poskytování přechodného ubytování jakožto nepeněžitého plnění zaměstnancům v souvislosti s výkonem práce. Nesmí však jít o ubytování na služební cestě a pokud služební byt není ve stejné obci jako bydliště zaměstnance.
Dle § 9 písm. i) zákona o daních z příjmů lze hodnotu takového přechodného ubytování osvobodit od daně z příjmů, a to maximálně do výše 3500 Kč. U Zaměstnavatele se jedná o daňový náklad.
Výhody a nevýhody služebního bytu
Největší výhodou nájmu služebního bytu je bydlení v místě výkonu práce a nízká cena. Samozřejmě záleží na konkrétním nájemním vztahu, ale zaměstnanec může tímto způsobem snadno zajistit bydlení pro svou rodinu, a to za velmi výhodných podmínek.
Na druhou stranu je tento způsob bydlení svázán určitou nejistotou, neboť nájem je svázán s výkonem práce. Pokud nájemce přestane práci vykonávat, musí si najít kromě nové práce i nové bydlení. Nelze opomenout také fakt, že práva nájemce služebního bytu mohou být omezena a zákonem daná ochrana je z podstaty věci menší než u běžného nájemního vztahu.
Výhody služebního bytu
Existuje řada výhod spojených s nabídkou nebo přijetím služebního bytu:
- Zaměstnanci mohou mít snížené náklady na bydlení nebo dokonce zdarma bydlení.
- Zaměstnavatelé mohou použít služební byty jako incentivní nástroj pro získání a udržení talentovaných zaměstnanců.
- Zkrácení doby dojíždění pro zaměstnance, kteří bydlí blízko svého pracoviště.
- Větší flexibilita v pracovní době a mimo ni.
Nevýhody služebního bytu
I přes mnoho výhod může být několik nevýhod:
- Potenciální nedostatek soukromí pro zaměstnance.
- Závislost na zaměstnavateli pro bydlení.
- Může nastat komplikovaná situace při skončení nájmu služebního bytu nebo ukončení pracovního poměru.
Závěrem
Služební byty představují výhodu pro obě strany pracovněprávního vztahu. Zaměstnancům nabízí levnější bydlení blízko zaměstnání. Zaměstnavatelům umožňují získat kvalifikované pracovníky a ušetřit náklady na jejich ubytování. Při volbě služebního bydlení je však třeba zvážit kratší dobu nájmu a menší jistoty než u běžného bydlení. Při dodržení pravidel ze strany obou aktérů však jde o oboustranně výhodný zaměstnanecký benefit.
