Smrtí nájemce nájem bytu končit nemusí. Stranou od dědického řízení stojí přechod nájmu bytu. Jaké jsou podmínky přechodu nájmu bytu, jaká práva má pronajímatel a jak je na tom družstevní a služební byt?
Přechod nájmu bytu podle občanského zákoníku
K nájmu bytu standardně dochází uzavřením nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Co když ale nájemce bytu zemře? Při splnění zákonem daných podmínek může nastat takzvaný přechod nájmu bytu.
Občanský zákoník zmiňuje přechod nájmu v oddílu nazvaném Následky smrti nájemce (§ 2279 až § 2284).
Podmínky k přechodu nájmu bytu
Aby mohlo automaticky dojít k přechodu nájmu bytu, musí být splněny zákonem dané podmínky. Předně nesmí jít o společný nájem bytu – pokud je na straně nájemce více osob (typicky se bude jednat o společný nájem bytu manželů) a jedna z nich zemře, pokračuje nájem bytu dále se zbylými nájemci.
Nájem bytu může přejít pouze na osobu, která žila se zemřelým ve společné domácnosti, a tato osoba nemá vlastní byt. Jestliže je osob ve společné domácnosti více, přednost mají potomci nájemce.
Pojem společná domácnost již mnohokrát interpretovala četná judikatura. Ve zkratce by mělo jít o soužití trvalého charakteru se společným hospodařením. Pouhé spolubydlení například studentů tak právo na přechod nájmu bytu zakládat nebude, neboť zde chybí vůle spolužijících osob žít spolu trvale ve spotřebním společenství.
K přechodu nájmu přitom dochází automaticky splněním zákonných podmínek, nicméně pokud se nejedná o osobu přímo spřízněnou se zemřelým (manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě, vnuk), musí s přechodem nájmu souhlasit pronajímatel.
Jestliže osoba, na kterou má nájem bytu po úmrtí nájemce přejít, o toto nestojí, je třeba, aby to písemně oznámila pronajímateli, a to do jednoho měsíce od smrti nájemce.
Trvání přechodu nájmu bytu
Přechod nájmu bytu při úmrtí nájemce může zhoršit postavení pronajímatele, který při splnění zákonných podmínek musí v nájmu chtě-nechtě pokračovat s jinou osobou. Pronajímatel proto může po novém nájemci požadovat zaplacení kauce (jistoty), pokud ji původní nájemce nezaplatil, případně tato byla vrácena v rámci dědického řízení.
Výraznou změnou, kterou přinesl nový občanský zákoník, je omezená doba trvání nájmu vzniklého po úmrtí původního nájemce. Nájem totiž skončí uplynutím dvou let od jeho přechodu. Z tohoto pravidla existují dvě výjimky:
- osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let,
- osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let.
Byť to zákon výslovně neuvádí, doba trvání nájmu, který přešel na osobu starší sedmdesáti let, bude pravděpodobně respektovat platnost nájemní smlouvy uzavřené s původním nájemcem. Byl-li sjednán nájem na dobu neurčitou, bude tato dohoda platit i pro nového nájemce.
Naopak u osob mladších osmnácti let hovoří zákon jasně – nájem skončí nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne dvaceti let. Strany se poté mohou samozřejmě dohodnout i na dalším prodloužení, např. skrze dodatek k nájemní smlouvě.
Přechod nájmu družstevního bytu
Dosud jsme se bavili o přechodu nájmu bytu v osobním vlastnictví pronajímatele. Pokud jde o přechod nájmu obecního bytu, tam prakticky platí již řečené zákonné podmínky. Obec má zpravidla na svých stránkách formulář, který je nutné vyplnit a o přechod nájmu bytu po zemřelém nájemci požádat. Při splnění všech podmínek by poté neměl být s přechodem žádný problém.
Jiné podmínky má družstevní byt. Zákon výslovně uvádí: “Zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.”
Jinými slovy, v případě družstevního bytu půjde rovnou o přechod nájmu na dědice. O tom, jak se dědí družstevní byt, jsme již psali.
Přechod nájmu služebního bytu
Odlišný režim má také služební byt. Pokud se nájem bytu váže k výkonu zaměstnání, funkce či práce, přičemž je ve smlouvě výslovně uvedeno, že se jedná o služební byt, aplikuje se na nájemní vztah speciální ustanovení § 2297 až § 2299 občanského zákoníku.
Pokud zemře nájemce služebního bytu, nájem skončí. Osoba, která v bytě žila se zemřelým, sice může v bytě i nadále bydlet, avšak pouze do doby, než ji pronajímatel vyzve k odstěhování. K vyklizení bytu musí přitom dojít do tří měsíců od obdržení výzvy.
Shrnutí
Přechod nájmu bytu je institut, který má za cíl alespoň po určitou dobu zajistit bydlení osoby, která žila ve společné domácnosti s nájemcem, který zemřel. Aby tato osoba neskončila ze dne na den na ulici, poskytuje jí občanský zákoník po dobu dvou let ochranu.
Důležité je si uvědomit, že nájem přechází v podobě, v jaké byl sjednán v nájemní smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem – zůstává tak zachováno například sjednané nájemné a další práva a povinnosti.
