Vyhlídli jste si byt či dům, který chcete koupit, ale vázne na něm hypotéka? Potřebujete převést hypotéku na jinou osobu či nemovitost? Hypoteční úvěr může převzít i jen jeden z manželů nebo ho lze převést k jiné bance, která vám nabízí výhodnější úvěrové podmínky. Nejprve si však pečlivě pročtěte úvěrovou smlouvu, abyste věděli, za jakých podmínek je možné převzetí hypotéky realizovat.
Co je převzetí hypotéky
Převzetí hypotéky znamená, že stávající úvěr přejde z původního dlužníka na třetí osobu. Jedná se o převzetí všech práv a povinností, které uvádí hypoteční smlouva. Podmínky hypotéky tedy zůstanou stejné, tj. rozvržení a doba splácení úvěru, včetně úrokových sazeb.
Přenechání hypotéky se realizuje zejména, pokud probíhá koupě nemovitosti, k níž se úvěr, popř. zástava, váže.
Hypoteční úvěry se totiž obvykle zajišťují zástavním právem. To znamená, že se banka může uspokojit ze zástavy, a to především prodejem nemovitosti, k níž hypotéku poskytla. To však neznamená, že se zástava nemůže vázat k jiné nemovitosti zejména, když jich dlužník vlastní více.
Jak funguje převod hypotéky
Jak převést hypotéku na jinou osobu? Aby proběhlo převzetí hypotečního úvěru platně a převod nemovitosti mohl být zapsán do katastru nemovitostí, je potřeba učinit několik kroků.
Prvním z nich je dohoda o převzetí hypotéky s původním dlužníkem. Původní dlužník musí být ochoten hypotéku přenechat novému dlužníkovi s veškerými jejími podmínkami.
Další krok představuje schválení přenechání hypotéky bankou. Nezapomeňte však, že je banka i v tomto případě oprávněna provést kontrolu kreditní historie a finanční situace nového dlužníka.
Nakonec musíte zajistit převod vlastnictví k předmětné nemovitosti. Děje se tak zejména u převzetí hypotéky na dům či byt při koupi, kdy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Výhody a nevýhody převzetí hypotéky
Jelikož lze převést hypotéku na jinou osobu, považujeme za vhodné zvážit možné výhody a nevýhody oproti sjednání nového hypotečního úvěru. A to především u koupě nemovitosti.
Hlavním kladem převzetí hypotéky jsou výhodnější úvěrové podmínky, zejména nízké úrokové sazby.
Převzetí může být zároveň „levnější“ než získání nové hypotéky, jelikož se dlužník vyvaruje poplatkům spojeným se schválením úvěru a související administrativou.
Nezapomeňte však, že i v případě převzetí hypotéky musíte zaplatit administrativní poplatky. Ty jsou však nižší než cena za sjednání nového úvěru.
Pokud má však, zejm. při koupi nemovitosti, kupující nárok na výhodnější úrokovou sazbu, zřejmě nebude s převzetím souhlasit. V takovém případě si kupující sjedná za účelem koupě bytu či domu novou hypotéku. Stávající dlužník může po prodeji původní hypotéku zcela splatit.
Další aspekt představuje možné neschválení převzetí hypotéky bankou. Děje se tak, pokud nový dlužník nesplňuje podmínky pro poskytnutí úvěru.
Převod hypotéky na jinou nemovitost
Převod hypotéky na jinou nemovitost znamená, že na původní nemovitosti již nebude váznout zástavní právo. Přenese se totiž na jiný dlužníkem zvolený dům či byt.
V praxi si lidé berou hypotéku kupříkladu na koupi dalšího bytu, který následně pronajímají, ale zároveň ručí za její splácení vlastním domem. A to z důvodu, že hodnota domu je vyšší, tudíž díky zástavě dosáhnou na hypotéku, která pokryje koupi bytu v plné výši.
Pokud nechcete ručit svým majetkem, ale například domem svých rodičů, můžete tak učinit, ale pouze s jejich souhlasem.
Jak převést hypotéku na jinou nemovitost
Pokud se rozhodnete nahradit zastavenou nemovitost, potřebujete souhlas banky, která vám hypotéku poskytla.
Klíčová je hodnota nemovitosti, jež má být nově zastavena. Její cena musí převyšovat nesplacenou část úvěru.
Banka vám totiž aktuálně půjčí maximálně 80 % z ceny nemovitosti, kterou za hypoteční úvěr ručíte.
Ani v tomto případě se nevyhnete administrativním poplatkům, jež banka spojuje s ohodnocením nemovitosti a vypracováním příslušné dokumentace.
Dále musíte podat návrh na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Záznam o právech třetích osob, jež váznou na nemovitosti, naleznete ve výpisu z listu vlastnictví.
Převod hypotéky na jednoho z manželů
Manželé si obvykle nechávají poskytnout hypotéku společně. Oba se tedy nachází v pozici dlužníků a musí ji splácet společně a nerozdílně.
Problém nastává v situaci, kdy se manželé rozvádí a v domě či bytě, na němž vázne hypotéka nadále bydlí pouze jeden z nich. Je samozřejmé, že druhý z manželů nechce již předmětný úvěr splácet.
Manželé mohou požádat banku o vyvázání spoludlužníka z hypotéky. Manžel, který nechce být vyvázán, však musí být schopen splácet úvěr sám. Pokud k tomu nemá dostatečné finanční prostředky, banka žádost zamítne.
Jestliže se manželé při rozvodu rozhodnou prodat nemovitost s hypotékou, uplatní se stejný postup jako při převzetí hypotéky.
Převod hypotéky při darování nemovitosti
Další specifickou situaci představuje darování nemovitosti s hypotékou.
Pokud současně s darováním domu či bytu přejde i hypotéka, uplatní se totožný postup jako v případě koupě nemovitosti.
Vyžaduje se tedy souhlas dárce i obdarovaného s přenecháním hypotéky, souhlas banky a následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Banka je oprávněna prověřit si finanční situaci obdarovaného a případný převod hypotéky odmítnout.
Když na obdarovaného přejde pouze samotná nemovitost, hypotéku nadále splácí dárce. Pro samotnou banku se daný postup jeví jako nejvýhodnější řešení, protože si ponechá platícího klienta.
Pro dárce to však znamená, že nadále bude splácet byt nebo dům, který mu již nepatří. Obdarovaný na straně druhé nemá jistotu, že dárce úvěr řádně splácí. V takovém případě by mu mohla banka nemovitost následně zabavit.
Pokud se jedná o darování v rámci rodiny či jiných blízkých osob, mohou se strany domluvit, že úvěr sice zůstane vedený na dárce, ale splácet jej začne obdarovaný.
Převod hypotéky k jiné bance
Hypotéku můžete převést i k jiné bance. Jedná se o tzv. refinancování hypotéky. Díky tomu můžete úvěr navýšit či získat výhodnější, tedy nižší, úrokovou sazbu.
V úvahu připadá též tzv. konsolidace. To znamená, že pokud máte kromě stávající hypotéky i jiné úvěry, můžete je sloučit do jednoho a ten následně samostatně splácet.
Převzetí hypotéky jinou bankou může proběhnout v zásadě kdykoli. Vždy si ale nejprve pročtěte podmínky hypoteční smlouvy.
Nejvíce se vám vyplatí převést úvěr na konci jeho fixačního období. Vyhnete se tím poplatkům za předčasné splacení.
