V jakých situacích a kdy potřebujeme souhlas banky s převodem nemovitostí? A jak si lze takový souhlas opatřit? Půjde zejména o převod nemovitosti s hypotékou, případně převod hypotéky na jinou nemovitost – podíváme se, co banky vyžadují a jaký je postup.
Převod nemovitosti s hypotékou
O souhlas banky s převodem nemovitostí budete muset požádat zejména v případě, kdy chcete nakládat s nemovitostí, která je zatížena hypotékou. Pokud vlastníte nemovitost, na které vázne zástavní právo banky, která vám poskytla hypotéku, je vaše vlastnické právo významně omezeno. S takovou nemovitostí nemůžete nakládat, jak se vám zlíbí a pokud chcete nemovitost prodat, musí vám banka zamýšlenou transakci schválit.
Banku bude především zajímat, zda nový zamýšlený majitel bude schopen hypotéku řádně a včas splácet. Potenciální kupec nemovitosti s hypotékou bude muset splnit všechny podmínky, která má daná banka nastaveny pro nové zájemce o hypotéku. Banka pověří zejména jeho solventnost, důvěryhodnost a bezdlužnost.
Žádost o vydání souhlasu banky
Většina bank má na svých stránkách formulář, prostřednictvím kterého můžete požádat o souhlas se zamýšleným převodem nemovitosti. Nemusí přitom jít jen o prodej, ale ve hře je rovněž například darování nemovitosti s hypotékou.
Do žádosti vyplníte vaše údaje a identifikujete předmětnou nemovitost a banka vás poté s dalšími kroky většinou sama kontaktuje. Připravte se na to, že banka bude chtít vidět návrh listiny, prostřednictvím které k převodu nemovitosti dojde (nejčastěji darovací nebo kupní smlouva).
Pokud vám banka převod schválí, nic vám nebrání v uzavření smlouvy. Další vaše kroky povedou na katastr nemovitostí, kde je třeba změnu vlastníka nemovitosti zaznamenat.
Převod hypotéky na jinou nemovitosti
Vzhledem k tomu, že hypotéka je často sjednána na několik desítek let, není výjimkou, že se vaše potřeby v průběhu této doby změní a vy budete chtít zastavenou nemovitost z hypotéky vyvázat. Důvody k tomuto kroku mohou být rozličné, ale postup bude vždy obdobný. Připravit se musíte na značnou dávku administrativy a finanční výdaje v řádů tisíců korun způsobené vlivem správních a manipulačních poplatků.
Vhodná nemovitost a odhad
Ze všeho nejdřív potřebujete nemovitost, na kterou hypotéku převedete. Tato nemovitost musí mít dostatečnou hodnotu, což je ověřováno pomocí vypracovaného odhadu. Za ten zaplatíte pár tisíc korun.
Nezapomeňte, že ne každá nemovitost je pro hypotéku vhodná – zpravidla půjde o byt či rodinný dům, v úvahu připadá i stavební pozemek. Nicméně například družstevní byt, zahradu či les vám banka neschválí.
Souhlas majitele nemovitosti
Druhou stěžejní podmínkou je souhlas majitele nemovitosti, na kterou má být zástavní právo převedeno. Vlastník této nemovitosti musí podepsat zástavní smlouvu (podpis musí být úředně ověřen), která následně poputuje na katastr nemovitostí. Jakmile bude změna zástavního práva učiněna, musíte předmětnou nemovitost pojistit a zajistit vinkulaci pojistného plnění ve prospěch banky – za tímto účelem musíte pojišťovně zaslat oznámení zástavního práva, které podepíšete vy i banka.
Přepis hypotéky na jinou nemovitost krok za krokem:
- žádost o změnu nemovitosti v zástavě,
- odhad ceny nemovitosti,
- souhlas majitele zajišťované nemovitosti,
- návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí,
- pojištění nemovitosti a vinkulace,
- výmaz zástavního práva z původní nemovitosti.
Refinancování hypotéky
Určitě jste se již setkali s pojmem refinancování hypotéky. Jak funguje a co to vlastně je? Hypotéky jsou sjednávány s fixací úroku pohybující se nejčastěji mezi jedním až sedmi roky. Jakmile tato doba uplyne, dochází k takzvanému refinancování hypotéky. V tuto dobu můžete buďto zbývající dluh zcela splatit, přejít k jiné bance, nebo si u stávající banky sjednat lepší podmínky. Zjednodušeně řečeno, původně sjednaná hypotéka končí a je na vás, abyste si sjednali novou, ideálně výhodnější.
Předčasné splacení hypotéky
Pokud zamýšlíte učinit se svou hypotékou nějaké změny, je právě ukončení fixace tou pravou dobou, neboť se vyhnete spoustě poplatků, které vám jinak banky naúčtují. Například předčasné splacení hypotéky – jestliže se budete chtít své hypotéky zbavit v době fixace úroku, připravte se, že zadarmo to nebude. Vláda totiž schválila novelu, dle níž si v takovém případě mohou banky účtovat až 2 % z nesplacené jistiny.
Novela, jejíž účinnost se plánuje na rok 2024, však přinese i další možnost předčasného splacení hypotéky bez poplatku. Půjde o případy prodeje nemovitosti po dvou a více letech od její koupě. Pokud tedy zamýšlíte nemovitost s hypotékou prodat, máte možnost rovnou hypotéku splatit a tím pádem si nebudete muset zajišťovat souhlas banky s převodem nemovitostí.
