Ve zkratce: Darovat nemovitost s hypotékou lze, vždy je ale nutný písemný souhlas banky, protože na nemovitosti vázne zástavní právo a často i zákaz zcizení. Hypotéku lze vyřešit třemi způsoby: obdarovaný ji převezme (banka posoudí jeho bonitu), dárce ji dál splácí sám, nebo se před převodem doplatí. Souhlas banky se přikládá k návrhu na vklad do katastru za 2 000 Kč. Dar v rodině je osvobozen od daně z příjmu.
Dneska si bez půjčky pořídí bydlení jen málokdo. Stále splácíte úvěr, ale chtěli byste přepsat svůj dům na děti, partnera nebo třeba kamaráda? Je vůbec možné darování nemovitosti s hypotékou? Jak při převodu postupovat? Jak získat souhlas banky s převodem? Musíte platit darovací daň? Jak přepsat nemovitost? Otázek kolem darování nemovitosti s hypotékou je spousta a v tomto článku najdete odpovědi.
Jak na darování nemovitosti
Po smrti vlastníka domu, se nemovitost stane součástí dědického řízení. Notářské poplatky se počítají podle hodnoty pozůstalosti, naopak darovací smlouvu bez notáře lze připravit svépomocí, proto je darování nemovitosti mezi příbuznými výhodnější. Příbuzní jsou totiž osvobozeni od darovací daně (resp. od započtení hodnoty daru při odvodu daně z příjmů).
Při darování nemovitosti je základem sepsat písemnou smlouvu, která bude opatřena ověřenými podpisy. Vždy je výhodnější kontaktovat právníka, který smlouvu zkontroluje. Předejdete pak tomu, že vám bude převod nemovitosti zamítnut katastrálním úřadem.
V rámci darovací smlouvy je pak vhodné si sjednat věcné břemeno doživotního užívání věci. Dárce tak získá jistotu, že jej z domu nikdo nevystěhuje.
Uzavřít darovací smlouvu je tak v podstatě jednoduché. Pokud však stále splácíte hypotéku a na nemovitosti vázne zástavní právo, situace se komplikuje.
Jak přepsat dům s hypotékou
Při darování nemovitosti s hypotékou je základem nejprve pročíst úvěrovou smlouvu, kterou jste s bankou uzavřeli. Z ní vyčtete, za jakých podmínek můžete nemovitost převést.
Většinou je k zástavnímu břemenu zřízen také zákaz zcizení nemovitosti. To znamená, že nemůžete jen tak nemovitost darovat. Katastr nemovitostí vám totiž převod nemovitosti neumožní.
Souhlas banky s převodem nemovitosti
Možná nebylo přímo zřízeno věcné břemeno zákazu zcizení, ale převod zakazuje hypoteční smlouva. V takovém případě darováním nemovitosti smlouvu porušíte, za což následují sankce. Banka vám může nemovitost zesplatnit, můžete hradit tučné penále atd.
Souhlas banky s převodem nemovitosti je tedy nezbytným krokem k úspěšnému darování.
Převod hypotéky na obdarovaného
Nejideálnější situace pro dárce nastane, pokud obdarovaný převezme hypotéku na sebe. Obdarovaný bude jako nový majitel splácet úvěr. Dárce je tak vyvázán z povinností k nemovitosti, kterou již nebude jeho.
Banka s tím ovšem musí být srozuměna. Obdarovaného si prověří, a pokud shledá, že není schopen hypotéku splácet, převod nemovitosti nepovolí.
Darování nemovitosti s hypotékou bez převodu hypotéky
Pokud bude banka souhlasit, může si hypotéku ponechat dárce. Pro banku může jít o schůdné řešení, protože je pro ni platící klient, kterého si prověřila a úvěr mu poskytla. Pro dárce to však znamená, že nadále bude platit splátky k nemovitosti, která mu již nepatří. Obdarovaný nemá kontrolu nad tím, že úvěr bude řádně splácen. Bude nad ním pak viset hrozba, že nemovitost nakonec přebere banka.
Splacení hypotéky
Pokud máte možnost hypotéku splatit, udělejte tak. Počkejte si na konec fixační lhůty, abyste nemuseli platit žádné poplatky. Zbavíte se tak zástavního práva i zákazu zcizení, a nemovitost bez problémů převedete.
Ne každý má však finanční prostředky, aby úvěr splatil. Variantou může být refinancování hypotéky, kdy získáte vstřícnější podmínky u jiné banky, která se nebude bránit převodu hypotéky na obdarovaného.
Tři způsoby, jak vyřešit hypotéku při darování: srovnání
Všechny tři varianty vyžadují souhlas banky. Liší se tím, kdo nese dluh po převodu, co banka zkoumá a kolik vás budou stát.
| Varianta | Kdo splácí po darování | Co banka zkoumá | Výhody | Nevýhody | Typické náklady |
|---|---|---|---|---|---|
| a) Převzetí dluhu obdarovaným (§ 1888 občanského zákoníku) | Obdarovaný jako nový dlužník | Bonitu obdarovaného jako u nové hypotéky: příjmy, výdaje, ukazatele DSTI a DTI, úvěrové registry | Dárce je z dluhu zcela vyvázán; vlastník a dlužník je jedna osoba | Obdarovaný musí mít dostatečný příjem; banka může změnit sazbu nebo žádat nové zajištění | Poplatek banky za změnu dlužníka podle sazebníku (obvykle jednotky tisíc Kč), případně nový odhad nemovitosti |
| b) Dárce zůstává dlužníkem, nemovitost přechází na obdarovaného | Dárce, i když už nemovitost nevlastní | Zda zůstane zachováno zástavní právo; obdarovaný se stává zástavním dlužníkem | Nezkouší se bonita obdarovaného; vhodné pro studenty nebo děti bez příjmu | Obdarovaný ručí domem za cizí dluh: když dárce přestane splácet, může o dům přijít | Poplatek za souhlas banky, úprava zástavní dokumentace |
| c) Doplacení hypotéky před převodem | Nikdo, dluh zaniká | Nic; po splacení banka vydá potvrzení k výmazu zástavního práva | Nejčistší řešení: nemovitost se převádí bez zástavy i zákazu zcizení | Nutná hotovost na doplacení | Poplatek za předčasné splacení nejvýše 0,25 % za rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %; zdarma ke konci fixace nebo do 25 % jistiny ročně; výmaz zástavy z katastru 2 000 Kč |
Rozhodnutí závisí hlavně na příjmu obdarovaného a na zbývajícím dluhu. Když je zůstatek nízký a blíží se konec fixace, vyplatí se varianta c). Když je obdarovaný výdělečně činný, je nejbezpečnější varianta a). Varianta b) je nouzové řešení, které by měla doprovázet alespoň písemná dohoda o tom, že dárce bude obdarovanému úhradu splátek pravidelně dokládat.
Postup darování nemovitosti s hypotékou krok za krokem
- Požádejte banku o souhlas s převodem. V žádosti uveďte, komu nemovitost darujete a kdo bude po převodu dlužníkem (zda obdarovaný dluh přebírá, nebo splácíte dál sami). Přiložte návrh darovací smlouvy a aktuální výpis z listu vlastnictví.
- Banka posoudí žádost a vydá písemný souhlas. Při převzetí dluhu prověří bonitu obdarovaného jako u nové hypotéky. Souhlas vydává zpravidla za poplatek podle sazebníku, obvykle do 2 až 6 týdnů. Bez něj dál nepokračujte: převod v rozporu s úvěrovou smlouvou může vést k zesplatnění celého úvěru.
- Sepište darovací smlouvu s ujednáním o hypotéce: uveďte zástavní právo banky, číslo úvěrové smlouvy a zůstatek dluhu a dohodněte, kdo bude úvěr splácet. Pokud obdarovaný dluh přebírá, uzavřete s bankou dohodu o převzetí dluhu podle § 1888 občanského zákoníku. Jako základ použijte vzor darovací smlouvy na nemovitost.
- Nechte úředně ověřit podpisy na darovací smlouvě: 50 Kč za podpis na Czech POINTu, 70 Kč bez DPH (zpravidla 85 Kč) u notáře.
- Podejte návrh na vklad do katastru se správním poplatkem 2 000 Kč. Pokud je v katastru zapsán zákaz zcizení a zatížení ve prospěch banky, je její souhlas povinnou přílohou návrhu; bez něj katastr vklad zamítne a poplatek nevrátí.
- Vyčkejte na rozhodnutí katastru. Po 20denní ochranné lhůtě katastr rozhodne zpravidla do 30 dnů od podání a zapíše obdarovaného jako vlastníka s účinky ke dni podání návrhu.
- Dokončete změny u banky. Podepište dodatek k úvěrové smlouvě (nový dlužník nebo nový zástavce) a případnou změnu zástavní smlouvy a doručte bance výpis z katastru s novým vlastníkem.
Celý proces trvá obvykle 2 až 3 měsíce, přičemž nejdéle čekáte na banku. Obecný postup převodu bez zástavy najdete v článku darování nemovitosti.
Co když obdarovaný nemá bonitu na převzetí hypotéky?
Banka posuzuje obdarovaného stejně přísně jako nového žadatele: zkoumá čisté příjmy, ostatní splátky, počet vyživovaných osob a záznamy v úvěrových registrech. Student, rodič na rodičovské dovolené nebo člověk s nízkým příjmem proto hypotéku zpravidla nepřevezme. I tak máte několik možností, jak darování uskutečnit:
- Dárce zůstane dlužníkem. Banka to často připustí, zástavní právo zůstává na nemovitosti a obdarovaný se stává jen jejím vlastníkem. Varianta je rychlá, ale pro obdarovaného riziková.
- Přistoupení k dluhu. Obdarovaný se podle § 1892 občanského zákoníku stane spoludlužníkem vedle dárce. Banka sčítá příjmy obou, takže bonita dárce pomůže, a obdarovaný má přehled o splácení.
- Spoludlužník třetí osoba. K úvěru může přistoupit partner obdarovaného nebo sourozenec; banka opět hodnotí součet příjmů.
- Refinancování u jiné banky. Obdarovaný si sjedná novou hypotéku na své jméno s delší splatností a nižší splátkou, kterou původní úvěr doplatí. Nejvýhodnější je to ke konci fixace, kdy je předčasné splacení zdarma.
- Odklad darování. Pokud do konce splácení zbývá jen pár let, může být nejjednodušší počkat a darovat nemovitost bez zástavy; jistotu obdarovanému mezitím dá závěť nebo darování pro případ smrti.
Pozor na riziko u první varianty. Když dárce přestane splácet, banka uspokojí svou pohledávku z nemovitosti, kterou už vlastní obdarovaný. Ten tak může přijít o dům kvůli dluhu, který nikdy nebyl jeho. Minimální pojistkou je písemná dohoda, že dárce bude obdarovanému pravidelně dokládat úhradu splátek a včas ho upozorní na potíže se splácením.
Jak vyplatit sourozence, když darovaný dům ještě splácíte
Rodiče často darují dům jednomu dítěti s tím, že ostatní sourozence „vyplatí“. Pokud na domě vázne hypotéka, je potřeba nejdříve spočítat, co se vlastně dělí. V praxi se používá jednoduchý vzorec: (tržní hodnota domu minus zůstatek hypotéky) děleno počtem dětí = podíl každého sourozence.
Příklad: dům má hodnotu 6 000 000 Kč, zbývá splatit 1 500 000 Kč a rodiče mají tři děti. Čistá hodnota daru je 4 500 000 Kč a podíl každého dítěte 1 500 000 Kč. Obdarovaný syn tedy má dvěma sourozencům vyplatit po 1 500 000 Kč, pokud se rodina chce vyrovnat hned.
Zdroje na vyplacení:
- Navýšení převzaté hypotéky. Obdarovaný při převzetí dluhu požádá banku o navýšení úvěru o částku pro sourozence; banka hodnotí jeho bonitu a hodnotu zástavy.
- Refinancování. Nová hypotéka u jiné banky na jméno obdarovaného, která doplatí původní úvěr a uvolní prostředky na vyplacení.
- Započtení na povinný díl. Pokud nejsou peníze hned, mohou se rodiče a sourozenci dohodnout, že se hodnota daru započte obdarovanému při dědění. Na povinný díl se ze zákona započte, co nepominutelný dědic od zůstavitele bezplatně obdržel v posledních 3 letech před jeho smrtí, pokud zůstavitel nepřikáže delší dobu (§ 1660 odst. 2 občanského zákoníku). Na dědický podíl se dar započte, jen pokud to dárce přikáže projevem vůle ve formě předepsané pro závěť (§ 1663 občanského zákoníku), nebo pokud tak rozhodne soud, protože by jinak byl některý nepominutelný dědic neodůvodněně znevýhodněn (§ 1664); samotná zmínka v darovací smlouvě proto nemusí stačit.
Ať zvolíte kterýkoli způsob, sepište písemnou dohodu všech sourozenců s uvedením částek a termínů. Předejdete tím pozdějším sporům v dědickém řízení. Jak započtení funguje, vysvětlujeme v článku započtení daru na povinný díl. Širší souvislosti rozebírá článek darování nemovitosti jen jednomu dítěti.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (Zřízení služebnosti např. právo užívání nemovitosti, Stanovení příkazu např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., Zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, Zákaz zcizení darované věci či nemovitosti)
Nejčastější otázky a odpovědi
Lze darovat nemovitost s hypotékou bez souhlasu banky?
Ne. Darování nemovitosti zatížené hypotékou vyžaduje souhlas hypoteční banky. Bez souhlasu banky nemůže dojít k zápisu vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí. Banka souhlas udělí nebo odmítne zpravidla do 30 dnů od žádosti.
Co se stane s hypotékou při darování nemovitosti?
Jsou tři možnosti: (1) Obdarovaný hypotéku přebírá a stává se novým dlužníkem (vyžaduje souhlas banky a splnění bonity). (2) Dárce hypotéku splatí před darováním. (3) Obdarovaný hypotéku nesplácí, ale nemovitost zůstane zatížená zástavním právem – banka pak může nemovitost prodat v dražbě, pokud hypotéka není splácena.
Musí obdarovaný převzít hypotéku?
Nemusí, ale pokud dárce hypotéku nadále splácí, nemovitost stále zatěžuje zástavní právo banky. Pokud dárce přestane splácet, banka může nemovitost prodat, i když ji již nevlastní. Proto je bezpečnější hypotéku před darováním splatit nebo zajistit její formální převod na obdarovaného.
Jak dlouho trvá získání souhlasu banky s darováním nemovitosti?
Zpravidla 2–6 týdnů od podání žádosti. Banka posoudí bonitu obdarovaného (pokud přebírá hypotéku), aktuální hodnotu nemovitosti a podmínky úvěrové smlouvy. Počítejte s tím, že banka může souhlas odmítnout, pokud obdarovaný nesplní bonitu nebo banka nemá zájem o změnu dlužníka.
Platí se daň při darování nemovitosti s hypotékou v rodině?
Darování v přímé nebo vedlejší linii příbuznosti je osvobozeno od daně z příjmu bez ohledu na to, zda je nemovitost zatížena hypotékou. Pokud je obdarovaný cizí osoba, záleží na hodnotě přijatého daru (hodnota nemovitosti minus přebíraný hypoteční dluh).
Co musí obsahovat darovací smlouva na nemovitost s hypotékou?
Vedle standardních náležitostí musí smlouva obsahovat: informaci o zástavním právu banky (číslo zástavní smlouvy, výše dluhu), způsob vypořádání hypotéky (kdo ji splácí), souhlas banky s darováním jako přílohu smlouvy. Vklad do katastru bude podmíněn doložením souhlasu banky.
Kolik stojí předčasné splacení hypotéky kvůli darování?
U hypoték sjednaných nebo refixovaných od 1. září 2024 smí banka podle § 117 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, účtovat nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %. Příklad: zůstatek 2 000 000 Kč a 2 roky do konce fixace znamenají poplatek nejvýše 10 000 Kč. Zdarma je splacení ke konci fixace, do 25 % jistiny v měsíci před výročím smlouvy, při prodeji po 24 měsících nebo při vypořádání společného jmění manželů.
Lze na nemovitost s hypotékou zřídit věcné břemeno dožití pro dárce?
Ano, ale jen se souhlasem banky. Zákaz zatížení zapsaný v katastru ve prospěch banky brání vkladu služebnosti bez jejího souhlasu. Banka služebnost zpravidla připustí, pokud se zapíše v pořadí za zástavním právem; při dražbě pak ale může zaniknout. Chcete-li dožití ochránit lépe, zřiďte ho před čerpáním hypotéky nebo úvěr doplaťte. Podrobnosti v článku darovací smlouva s věcným břemenem dožití.
Dbejte na správné náležitosti smlouvy, abyste předešli případnému napadení darovací smlouvy v budoucnu.
Poslední aktualizace: 17. října 2026