Kupujete, prodáváte, dědíte, směňujete bytovou jednotku? Pokud ano, pak by Vám mohl následující článek ve své stručnosti napovědět, na co si dát pozor při jakékoliv změně vlastnického práva ve spojení s převodem bytové jednotky. Převod bytu totiž nemusí být tak snadný, jak se může zdát.
Převod bytu – krok první
Před uzavřením jakékoliv smlouvy o převodu bytové jednotky je dobré si opatřit tzv. list vlastnictví.
Jedná se o listinu v katastru nemovitostí, která obsahuje údaje o bytové jednotce a dá se získat třeba na každé poště a katastrálním úřadě.
Takový list má několik částí, z nichž některé jsou velmi podstatné. Předně to je údaj o vlastníkovi. Důležité je si zjistit, zda je vlastník jeden či je jich více, případně zdali jednotku vlastní manželé a mají ji ve společném jmění manželů.
Vlastník může prodat, darovat, směnit (dále jen „zcizit“) pouze takovou část, kterou vlastní.
Není tedy možné, aby podílový spoluvlastník zcizil bytovou jednotku celou s tím, že se s dalším spoluvlastníkem později vyrovná. Zcizuje-li se byt celý, vždy musí být uvedeni všichni vlastníci.
Totéž platí pro manžele, kteří mohou byt, mají-li ho ve společném jmění manželů, prodat pouze společně. Situace, kdy se někdo snaží zcizit více, než sám vlastní, se stávají. Je ovšem možné, aby spoluvlastník zcizil pouze svůj podíl.
Právní vady bytu
Dále je třeba být velmi obezřetný a zjistit si, zdali je či není bytová jednotka zatížena právní vadou. To jest taková vada, která zatěžuje bytovou jednotku určitým právem, nejčastěji třetí osoby.
Může se jednat o zástavní právo banky poskytující hypoteční úvěr původnímu vlastníku na koupi jednotky, dále to může být exekutorské zástavní právo v případě, že byt je zahrnut do exekučního řízení dlužníka, nebo může jít o tzv. služebnosti (dříve věcná břemena), jejichž obsahem je například doživotní právo užívání bytu a jiné. Taková právní vada pak může přejít na nabyvatele jednotky, může být ovšem překážkou převodu.
Pokud by i přesto došlo k uzavření smlouvy o převodu bytu, pak nedodržení práva a povinnosti z právní vady může vést k neplatnosti celé takové smlouvy, a to i od počátku.
Převod bytu a exekuční řízení
Se zmiňovaným exekučním řízením se pojí zásada zákazu nakládání s majetkem dlužníkem, kterému bylo doručeno vyrozumění o zahájení exekuce (§ 44a odst. 1 exekučního řádu).
Proto je dobré si minimálně ověřit z listu vlastnictví, jestli na něm není vyznačeno exekuční řízení. V takovém případě povinný nesmí s majetkem nakládat (s výjimkou běžné činnosti, základních životních potřeb a správy majetku) a převod bytu je neplatný, pokud námitku neplatnosti vznese exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel (§ 44a odst. 1 exekučního řádu). Obdobné omezení platí i v případě, že převodce bytu je v insolvenčním řízení (článek Oddlužení a insolvence).
Od zahájení insolvenčního řízení se dlužník musí zdržet nakládání s majetkovou podstatou, pokud by šlo o podstatné změny ve skladbě, využití nebo určení majetku nebo o jeho nikoli zanedbatelné zmenšení; sem typicky patří prodej, darování nebo směna bytu. Takové právní jednání je vůči věřitelům neúčinné (§ 111 insolvenčního zákona). Zápis osoby v insolvenčním rejstříku lze ověřit na webu Ministerstva spravedlnosti ČR portal.justice.cz – insolvenční rejstřík.
Dluhy za správu bytu
V neposlední řadě je dobré zajímat se o případný dluh vlastníka jednotky ve fondu na správu domu a bytu (zná jako „fond SVJ“). Do tohoto fondu je každý vlastník bytu povinen pravidelně přispívat.
Někteří vlastníci bytů tak ale nečiní a k bytové jednotce se tak vytváří dluh. Pokud totiž původní vlastník dluží na uvedených příspěvcích, může se stát, že nabyvatel při převodu bytové jednotky nastoupí do jeho pozice a bude s ním nebo i samostatně (záleží na okolnostech) odpovídat za jeho dluh.
Proto se doporučuje po převodci chtít potvrzení o stavu jeho závazku vůči společenství.
Převod bytu a daně
Daň z nabytí nemovitých věcí podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. a při převodu bytu se už neplatí (týká se převodů zapsaných do katastru od prosince 2019). Za návrh na vklad do katastru nemovitostí se platí správní poplatek 2 000 Kč.
Prodávající by si měl ověřit, zda je jeho příjem z prodeje bytu osvobozen od daně z příjmů (§ 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů, tedy test bydlení nebo doba vlastnictví); jinak příjem zdaní.
Reálný stav bytu a poměrů v domě
Kromě shora uvedeného se doporučuje též si bytovou jednotku řádně prohlédnout, informovat se na stav revizí plynu a elektřiny, zjistit stav společných prostor jako je komín a jiné.
Dobré je také znát stav konta fondu SVJ. Nakonec je dobré bytovou jednotku předat formou písemného protokolu, který bude datovaný, bude v něm uveden stav bytu při předání a stav měřidel energií.
Poslední aktualizace: 17. října 2026