Prodali jste nemovitost, ale kupující odstoupil od smlouvy? Nejste zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastník vašeho domu nebo bytu? Je jako vlastník zapsaná osoba, které nemovitost nikdy nepatřila? Možnou obranu představuje poznámka v katastru nemovitostí.
Co to je a jak podat návrh na její zápis? Co musíte k návrhu přiložit? Co je poznámka rozepře a poznámka spornosti?
Co je poznámka v katastru nemovitostí
Poznámka v katastru nemovitostí představuje jednu z možných forem zápisu. Další dvě kategorie tvoří vklad a záznam.
Prostřednictvím poznámky se zapisují významné skutečnosti týkající se evidované nemovitosti nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných osob. Dané skutečnosti však nemají vliv na vznik, změnu nebo zánik práva. Toto kritérium odlišuje poznámku od vkladu a záznamu.
Poznámka má spíše informativní charakter. Upozorňuje na skutečnost, že je daná nemovitost předmětem soudního sporu, nebo došlo k omezení dispozičních práv vlastníka, tj. možnosti s nemovitostí nakládat.
Kompletní výčet poznámek, které se zapisují do katastru nemovitostí uvádí zákon o katastru nemovitostí, konkrétně § 23 – 25.
K čemu slouží poznámka v katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí je veřejný seznam. To znamená, že do něj může nahlížet každý v souladu se zásadou tzv. formální publicity. Z toho plyne následná nemožnost namítat, že dotyčný o skutečnosti zapsané poznámkou nevěděl nebo nemohl vědět.
Poznámka dále slouží též pro potřeby katastrálního úřadu v průběhu vkladového řízení, pokud byla omezena dispoziční práva vlastníka nemovitosti. Je-li vlastník omezen v právu např. převést nemovitost na jinou osobu, katastrální úřad návrh na vklad do katastru nemovitostí zamítne.
Chyby v katastru nemovitostí
Může se stát, že právo, zpravidla vlastnické, zapsané v katastru neodpovídá skutečnému právnímu stavu.
Jako obrana slouží poznámka rozepře a poznámka spornosti.
Co je poznámka rozepře
Poznámka rozepře se vztahuje na situace, kdy vlastnické právo bylo do katastru zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Ten se však změnil a v daný okamžik se dostal do rozporu zápisem.
Příklad: Prodali jste byt a podali návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který byl schválen a následně proveden. V katastru je nyní jako vlastník bytu uveden kupující. Ten však následně od kupní smlouvy odstoupil.
Jaké je řešení situace uvedené v příkladu?
Svého práva se můžete domáhat žalobou na určení vlastnického práva podle § 80 a násl. občanského soudního řádu. Posléze na základě žaloby podejte návrh na zápis poznámky rozepře na příslušené katastrální pracoviště.
Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.
§ 985 občanského zákoníku
Z § 985 občanského zákoníku plyne, že pokud své právo neuplatníte u soudu, není možné poznámku rozepře do katastru zapsat.
Poznámka rozepře slouží jako upozornění, že je daná nemovitost předmětem soudního sporu. Jakmile soud o vlastnickém právu rozhodne, proběhne výmaz poznámky z katastru.
Navzdory zápisu poznámky rozepře nedochází k omezení zápisu dalších práv vztahujících se k předmětné nemovitosti, jelikož působí do budoucna, neboli pro futuro. Jinými slovy práva, která byla do katastru zapsána po podání návrhu na zápis poznámky, katastrální úřad poté, co soud rozhodne o žalobě na určení vlastnického práva, smaže.
Co je poznámka spornosti
Poznámka spornosti se využívá v případech, kdy zapsaný vlastník nemovitosti není jejím skutečným vlastníkem a ani nikdy nebyl.
Žádost o zápis poznámky spornosti podejte, pokud zjistíte, že nejste uvedeni jako vlastník předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí, ač jím jste. Nicméně, žádosti musí předcházet podání žaloby o určení vlastnického práva podle § 80 a násl. občanského soudního řádu.
Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.
§ 986 odst. 1 občanského zákoníku
Potřebné podklady však nemusíte dokládat již při podání žádosti. Máte na to lhůtu jednoho měsíce ode dne, kdy jste se o chybném zápisu dozvěděli. Počátek lhůty se zpravidla datuje ode dne, kdy došlo k provedení chybného zápisu, jelikož neznalost údajů o nemovitosti zapsaných v katastru neomlouvá.
Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje.
§ 980 odst. 1 občanského zákoníku
Občanský zákoník, nicméně, v § 986 odst. 3, stanovuje, že pokud nebyl žadatel řádně vyrozuměn o zápisu cizího práva, prodlužuje se jednoměsíční lhůta na tři roky.
Přesto vám doporučujeme, abyste si hlídali stav vaší nemovitosti, nespoléhali se na delší lhůtu a podali žádost o zápis poznámky spornosti v co nejkratším termínu.
Jakmile soud rozhodne o vlastnickém právu, katastrální úřad poznámku spornosti vymaže.
Jak podat návrh na zápis a výmaz poznámky
Postup zápisu poznámky, včetně potřebných listin, na základě kterých katastrální úřad poznámku zapíše či vymaže, upravuje katastrální vyhláška, konkrétně § 28 a § 72 – 73.
Návrh na výmaz poznámky z katastru, resp. její zápis, můžete podat buď elektronicky, poštou nebo osobně v listinné podobě na příslušném katastrálním pracovišti, přičemž zákon nestanovuje její konkrétní podobu. Na internetu se však nachází vzory, které si můžete stáhnout a posléze je pouze vyplníte dle instrukcí.
Avšak pokud návrh vznikne v listinné podobě a vy se ho rozhodnete podat elektronicky, musí být převeden do elektronické podoby autorizovanou konverzí.
Autorizovanou konverzi provádí například pošty, notáři, krajské úřady, matriční úřady, obecní úřady či městské úřady.
Co je potřeba k návrhu přiložit
Mimo samotný návrh na zápis, případně výmaz, poznámky, musíte katastrálnímu úřadu doložit též:
- listinu, na základě, které bude poznámka zapsána či smazána,
- plnou moc, včetně úředně ověřeného podpisu, zastupuje-li navrhovatele jiná osoba – např. advokát.
Pokud je požadovaná listina sepsána v jiném než českém jazyce, nezapomeňte přiložit též její úředně ověřený překlad.
Průběh zápisu a výmazu poznámky
Katastrální úřad nejprve přezkoumá formální správnost návrhu na zápis či výmaz poznámky.
Následně u dotčené nemovitosti vyznačí nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu tzv. plombu, tj. upozornění, že jsou práva u dané nemovitosti dotčena změnou.
Pokud je doložená listina způsobilá k tomu, aby byla na jejím základě poznámka v katastru nemovitostí zapsána či smazána, katastrální úřad zápis nebo výmaz provede.
V opačném případě sdělí navrhovateli důvody, pro které zápis, resp. výmaz, poznámky nemohl provést.
Po provedení zápisu či výmazu poznámky katastrální úřad odstraní plombu. Učiní tak rovněž v případě zamítavého stanoviska k návrhu.
