Češi mají stále touhu bydlet spíše ve vlastním. To však neznamená, že by chyběli zájemci o pronájem bytu. Jste vlastníci a zajímá vás, jak pronajmout byt? Je lepší využít realitní kancelář nebo vše zařídit na vlastní pěst? Co je třeba k pronájmu zařídit? A jaké povinnosti jsou s pronajímáním spojeny?
Než začnete pronajímat
Před tím, než se vůbec pustíte do pronájmu, musíte si ujasnit, zda je to vůbec možné. Řešit, jak pronajímat byt v osobním vlastnictví, není potřeba, protože jste vlastníci a nakládání s bytem vám nemůže nikdo zakázat. Legálně pronajmout byt tedy v takovém případě bez problému lze.
Pokud však bydlíte v družstevním bytě, je situace odlišná. Sami jste totiž v postavení nájemníků. K podnájmu je potřeba získat souhlas družstva, s čímž většinou nebývá větší problém. Může se ale stát, že stanovy družstva podnájem zakazují.
Pokud máte k dispozici obecní byt, pronajmout jej nemůžete. Obecní byt pronajímat legálně nelze. Výjimky z toho neexistují.
Pronajímání bytu je také skvělou možností, jak vydělat, když chcete začít s investováním do nemovitostí.
Jak na pronájem připravit byt
Před tím, než začnete dům inzerovat, je dobré jej na pronájem připravit. Opravte závady, proveďte revizi kotle, pořiďte si kopie klíčů. Nákladné rekonstrukce nejsou potřeba. Na podlahy volte levnější materiály, které vám nevadí, že se opotřebí.
Vybavení bytu
Většina lidí dává přednost bytům jen se základním vybavením. Chtějí si jej totiž zařídit podle svého vkusu. Můžete opatřit nějaký levnější univerzální nábytek, jako jsou skříně či pár židlí. Určitě nepořizujte postele s matracemi. Jsou drahé a snadno se opotřebují. Navíc nikdo nechce spát na požívané matraci, ale dá přednost vlastní.
Domácí spotřebiče
Hodnotu nájmu může naopak zvýšit domácnost vybavená spotřebiči jako je lednice či pračka. Pěkná a funkční kuchyňská linka a čistě působící koupelna vám zaručí, že se zájemci jen pohrnou. Skvěle působí, když byt vymalujete, nejlépe na bílo.
Stanovení nájemného
Správné určení nájemného je klíčem k tomu, jak pronajmout byt v krátké době, ale zároveň na tom neprodělat. Určení nájmu můžete nechat na odbornících, využít můžete např. služby realitních kanceláří.
Chcete-li pronajmout byt sami, zjistěte si, za kolik se pronajímají podobné byty (přibližně stejně velké a v podobném stavu) ve vašem okolí. Lépe je nájemné mírně podhodnotit a získat nájemníka hned než nechávat byt ležet a vyčkávat delší období, až se někdo najde.
Nájemní smlouva
Zvýšit nájemné může např. dobré lokalita, zahrada, terasa, garážové stání či slep k bytu. Naopak snížit jej může špatná dispozice či dům bez výtahu. Jinak se za nájem platí na vesnici, jinak ve větších městech s pracovními příležitostmi, ale nedostatkem bytů.
Kromě dobrého prověření nájemníka je důležité mít uzavřenou bezpečnou nájemní smlouvu. Ta by měla obsahovat také inflační doložku. Ke zvýšení nájemného může totiž docházet buď pouze inflační doložkou anebo až po uplynutí jednoho roku od posledního zvýšení nájemného či uzavření smlouvy.
Smlouva o bezúplatném užívání bytu
Vzor smlouvy o bezúplatném užívání bytu je vhodný pro případy, kdy chcete poskytnout byt zdarma k bydlení, např. rodinným příslušníkům nebo osobám blízkým. Byt řádně pronajímáte, ale nemáte z něj jakékoli příjmy. Smlouva o bezúplatném užívání bytu je v takovém případě mnohem lepší než nájemní smlouva za 1 Kč.
Vzor smlouvy o bezúplatném užívání bytu
Jak najít ideální nájemníky
Otázka, jak pronajímat nemovitost slušným lidem, trápí každého budoucího pronajímatele. O pomoc můžete požádat realitní kancelář, která vám následně pomůže s uzavřením nájemní smlouvy. Její provizi často hradí vybraný nájemník, musíte si ale dát pozor na různé poplatky.
Alternativně můžete byt pronajmout přímo některé společnosti, která bude následně byt dále podnajímat. Většinou však neobdržíte tolik peněz.
Kde nájemníky hledat
Nájemníky můžete samozřejmě hledat sami na online portálech nebo na facebookových skupinách. Pro inzerci nepotřebujete většinou profesionální fotografie jako při prodeji nemovitosti.
Protože je bytů obecně nedostatek, nemusíte se bát, že nikoho nenajdete. Dejte si ale dobrý pozor při výběru. Pokud se z nájemníků vyklubou neplatiči, strávíte spoustu času při vymáhání nájemného. Pokud se navíc odmítnou vystěhovat, budete se muset obrátit na soud.
Prověření nájemníků
Nájemníka byste měli před uzavřením smlouvy osobně poznat. Zeptejte se ho, kolik lidí tvoří jeho domácnost, zda chová domácí zvířata nebo jestli kouří. Nebojte se ho požádat, aby vám prokázal, že má stálý příjem (např. by předložil pracovní smlouvu či výpis z účtu).
Můžete si vyžádat reference od předchozích pronajímatelů. Můžete si také zkontrolovat, zda jeho jméno nefiguruje v registru dlužníků či zda na jeho jméno není vypsána exekuce. Důkladná kontrola je jediný způsob, jak pronajmout byt bez rizika, či jej alespoň výrazně snížit.
Administrativa spojená s pronájmem
Základem nájemního vztahu je uzavření nájemní smlouvy. Ta má své zákonem stanovené náležitosti. Rozmyslete si, zda chcete uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou.
Většina pronajímatelů volí smlouvy na dobu jednoho roku s možností následného obnovení či prodloužení smlouvy v případě, že vztah s nájemníky probíhá bezproblémově.
Smlouva a jiné dokumenty
Pokud nejste zběhlí v psaní smluv a chcete využít vzory z internetu, dejte si velký pozor, aby vzor nebyl zastaralý a neobsahoval chyby. Chcete-li být opatrní, uzavřete smlouvu před notářem spolu s doložkou vykonatelnosti, kdy nájemník svým podpisem souhlasí, že v případě neplacení nájemného bude vystěhován.
Při předání bytu je dobré sepsat protokol o předání bytu, ve kterém uvedete v jakém stavu a s jakým vybavením bytu předáváte nájemníkovi. Vhodné je pořídit i fotodokumentaci.
Přepsání energií v bytě
Zvažte, zda necháte na nájemníka přepsat energie. Nebudete muset řešit případné nedoplatky. Informace, že nájemník hradí energie sám, by měla být obsažena v nájemní smlouvě. Čas od času se také podívejte na nabídky různých dodavatelů, zda se vám nevyplatí dodavatele elektřiny změnit.
Pojištění domácnosti a odpovědnost za škodu
Pojištění domácnosti a odpovědnosti za škodu by si měl sjednat nájemník. Jako pronajímatel budete hradit pojištění nemovitosti.
V nájemní smlouvě pak lze přidat ustanovení o tom, že nájemník má povinnost sjednat si pojištění odpovědnosti za škodu (např. při vytopení sousedů, atp.).
Daň z pronájmu
Pokud přemýšlíte, jak legálně pronajmout byt a neplatit přitom žádné daně, máme pro vás špatnou zprávu. Nechcete-li obcházet zákon, dani z pronájmu se nevyhnete. Příjem z pronájmu nemovitosti se daní. Vše, co vyděláte na pronájmu, musíte uvést do daňového přiznání k dani z příjmů.
Daň z pronájmu neplatíte, pokud máte uzavřenou smlouvu o výpůjčce, tedy smlouvu o bezúplatném užívání bytu. Pochopitelně se daň neplatí, protože poskytujete byt osobě zdarma.
Výzva k předání bytu
Ve chvíli, kdy se blíží doba skončení nájmu anebo se jedná o legální krok pronajímatele ke skončení nájmu, může se stát, že nájemce neposkytuje součinnost a nechce se vystěhovat. Pro tyto případy může pronajímatel využít výzvy k předání bytu. Pokud ani to nepomůže, následovat by měla žaloba na vyklizení bytu.
Daň z pronájmu bytu
Nezapomeňte, že s pronájmem se pojí přiznávání zisků, tedy bude vás čekat daňové přiznání a zaplatíte daň z pronájmu.
Daň z pronájmu nemovitosti řešíte v daňovém přiznání v příloze číslo 2.
Daňové přiznání odevzdáváte téměř vždy. Neodevzdáváte ho pouze tehdy, pokud váš roční příjem z pronájmu je nižší než 15 000 Kč.
Podívejte se na všechny daňové povinnosti při pronájmu bytu.
Pronájem na Airbnb
Pokud byt pronajímáte na Airbnb nebo podobných portálech, právně nejde o pronájem, ale o poskytování ubytovací služby. Máte s touto činností spojených více povinností, včetně registrace podnikání (např. živnostenského listu).
Investování do bytu k pronájmu
Investice do bytů je jedna z nejsnazších investici v rámci nemovitostí, díky které můžete získat určitý pasivní příjem. Rostoucí inflace donutila všechny z nás více přemýšlet o hodnotě uložených a naspořených peněz.
Pozor však na mýty o pronájmu bytu. Podívejte se na krátké video a připravte se na svůj první pronájem bytu. Zjistěte, jaké jsou legislativní předpoklady a právní podmínky pro pronájem nemovitosti a co vše vás čeká.
