Ve zkratce: Dar nemovitosti mezi nesezdanými partnery je od daně z příjmů osvobozen, pokud spolu žili ve společně hospodařící domácnosti alespoň 12 měsíců bezprostředně před darováním. Jinak obdarovaný zdaní hodnotu podle znaleckého posudku sazbou 15 %, nad 1 762 812 Kč sazbou 23 %. Dar nad 5 milionů Kč se do termínu daňového přiznání oznamuje finančnímu úřadu, pokuta činí až 15 %. Vklad do katastru stojí 2 000 Kč.
Darování majetku mezi nesezdanými partnery je v běžném životě časté – může jít o převod auta, peněz nebo části bytu. Jenže zatímco manželé mají při převodech určité výhody, partneři bez sňatku musí splnit přísnější podmínky.
Převod nemovitosti mezi partnery nebo zápis partnera do katastru nemovitostí vyžaduje správnou smlouvu, postup a někdy i oznámení finančnímu úřadu. Tento článek přináší praktický přehled, jak darování mezi partnery funguje a co všechno je s ním spojeno.
Jak kalkulačka rozhoduje (stav k říjnu 2026)
- Darovací daň byla zrušena k 1. 1. 2014. Dar je bezúplatný příjem obdarovaného podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona o daních z příjmů. Daň platí vždy obdarovaný, dárce nic neplatí.
- Dar od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci, pravnuci, tedy linie přímá), od sourozence, strýce, tety, synovce, neteře, od manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodiče je od daně osvobozen bez ohledu na hodnotu (§ 10 odst. 3 písm. c) bod 1). Partner (dříve registrovaný partner) se posuzuje jako manžel (§ 21e odst. 3).
- Dar od jiné osoby je osvobozen, pokud jste s ní nejméně 1 rok bezprostředně před darem žili ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu jste pečovali o domácnost nebo jste na ni byli odkázáni výživou (§ 10 odst. 3 písm. c) bod 2). Obě podmínky musíte umět doložit.
- Příležitostné dary od ostatních osob jsou osvobozeny, pokud jejich úhrn od téhož dárce za kalendářní rok nepřesáhne 50 000 Kč (§ 10 odst. 3 písm. c) bod 5). Po překročení limitu se zdaní celý úhrn, ne jen část nad limit.
- Zdanitelný dar se uvádí v daňovém přiznání za rok, kdy jste ho dostali. Sazba daně je 15 %, z části základu daně nad 36násobek průměrné mzdy (1 859 868 Kč pro rok 2027, 1 762 812 Kč pro rok 2026, 1 676 052 Kč pro rok 2025) je 23 % (§ 16). Daň se zaokrouhluje na celé koruny nahoru. Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny dolů. Výpočet je orientační, protože daň se počítá ze všech příjmů za rok dohromady.
- Hodnotou daru je cena podle zákona o oceňování majetku (§ 3 odst. 3): u nemovitosti zpravidla podle znaleckého posudku, u auta a jiných věcí cena obvyklá.
- Osvobozený dar v hodnotě nad 5 000 000 Kč musí obdarovaný oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání, zpravidla do 1. dubna následujícího roku (§ 38v, § 136 daňového řádu). Platí to i pro darovanou nemovitost a i pro toho, kdo přiznání jinak nepodává. Hranice se posuzuje u každého daru zvlášť. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 %, 10 % nebo 15 % z hodnoty daru (§ 38w).
- Kalkulačka neposuzuje dary od zaměstnavatele a dary v souvislosti s podnikáním (zdaňují se jako příjem podle § 6 nebo § 7), dary částečně úplatné (převzetí hypotéky) ani dary ze svěřenského fondu nebo od právnické osoby.
Darovací smlouva a její náležitosti
Aby bylo darování platné, je potřeba uzavřít darovací smlouvu. Darovací smlouva je písemná dohoda, kterou se dárce bezplatně věnuje obdarovanému část majetku. Může se jednat o movité věci (např. hodinky, mobilní telefon, notebook), finanční částku či případně rovněž automobil nebo část nemovitosti.
Zákon rozlišuje darovací smlouvy na movité a nemovité věci:
- U movitých věcí (např. auto, hotovost) stačí i ústní dohoda. Pokud jde o vyšší částky nebo cennější věci, například auto nebo větší dar v hotovosti, je lepší darování sepsat. Písemná smlouva pomůže vyřešit případné spory a slouží jako důkaz pro úřady. Například pokud bude nutné doložit, že šlo opravdu o dar a ne o příjem podléhající dani.
- U nemovitostí je písemná forma povinná. V darovací smlouvě na nemovitost musí být přesně uvedeno, o jakou nemovitost jde. Ideálně podle údajů z listu vlastnictví nebo výpisu z katastru nemovitostí.
- Darovací smlouva na nemovitost dále musí obsahovat podpisy obou stran (u nemovitostí musí být úředně ověřené). Po podpisu smlouvy je třeba podat návrh na vklad do katastru nemovitostí.
A jak zapsat partnera do katastru nemovitostí? Stačí podat návrh na vklad vlastnického práva a přiložit k němu darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Správní poplatek za podání návrhu činí 2 000 Kč.
Pokud se například převádí 1/2 domu či bytu, uzavírá se tzv. darovací smlouva na 1/2 nemovitosti. V tomto případě jde o typický převod nemovitosti mezi partnery. Bez podání návrhu na vklad smlouva nestačí. Vlastnictví se změní až ve chvíli, kdy je převod zapsán v katastru nemovitostí.
Kdy se darování mezi partnery daní
V roce 2014 byla zrušena tzv. darovací daň. Místo toho se dary dnes daní v rámci daně z příjmů (upravuje zákon o daních z příjmů). Klíčové je rozlišit:
- Osvobozené dary – například mezi příbuznými v přímé linii nebo mezi manželi.
- Zdanitelné dary – například mezi nesezdanými partnery, pokud nesplní výjimku. Sazba daně činí u fyzických osob 15% do 36násobku průměrné mzdy. Zbytek příjmu se daní 23 % sazbou.
Osvobození od daně
Přijatý dar je v některých případech od daně osvobozen. V takovém případě se neplatí daň z daru. Konkrétně, pokud spolu partneři žili alespoň 1 rok ve společné domácnosti a oba dva se společně podíleli na chodu domácnosti (jak finančně, tak plněním domácích prací).
V takovém případě není potřeba hradit daň z příjmů. Pokud je však příjem vyšší než 5 000 000 Kč, je třeba darování oznámit finančnímu úřadu.
Kolik zaplatí partner na dani, když spolu nebydlíme rok?
Podmínka 12 měsíců společně hospodařící domácnosti bezprostředně před darem rozhoduje o tom, zda zaplatíte nulu, nebo stovky tisíc. Zákon o daních z příjmů v § 10 odst. 3 písm. c) osvobozuje dar od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti. Pokud lhůta chybí, jde o ostatní příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) a zdaní se celá hodnota daru, nikoli jen její část.
Příklad pro rok 2026: partner daruje partnerce byt, jehož hodnota podle znaleckého posudku činí 3 000 000 Kč, po 8 měsících společného bydlení. Základem daně je celých 3 000 000 Kč. Z částky do 1 762 812 Kč se platí 15 %, tedy 264 422 Kč, ze zbývajících 1 237 188 Kč se platí 23 %, tedy 284 553 Kč. Daň vyjde přibližně na 549 000 Kč, a to před započtením jiných příjmů a slev na dani. Partnerka ji přizná v daňovém přiznání za rok 2026 a zaplatí do konce lhůty pro jeho podání, zpravidla 1. dubna 2027.
Hranice 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy) se posuzuje za všechny příjmy dohromady. Má-li partnerka ještě mzdu ze zaměstnání, spadne do sazby 23 % větší část daru. Znalecký posudek si obdarovaná zaplatí sama; cena obvyklá se určuje ke dni nabytí daru.
Srovnání: pokud partneři s darováním počkají 4 měsíce, aby dovršili 12 měsíců společné domácnosti, bude daň 0 Kč. Lhůta se počítá bezprostředně před nabytím daru, takže přerušené soužití se nesčítá. U daru nad 5 000 000 Kč zůstává i po osvobození povinnost dar oznámit finančnímu úřadu. Orientační výpočet pro vlastní situaci nabízí kalkulačka v úvodu článku, pravidla zdanění darů podrobně rozebírá článek o darovací dani.
Nejčastější darování mezi partnery
Partneři si mezi sebou běžně darují věci, peníze, auta nebo podíly na nemovitostech.
Darování auta mezi partnery
U movitých věcí, jako je auto, zákon ústní dohodu připouští. Ale pokud jde o větší hodnoty, je lepší mít darovací smlouvu písemně kvůli důkazům a úřadům.
Bez doložení společné domácnosti může úřad požadovat zaplacení daně z příjmů (typicky 15 % z hodnoty, kterou má dar podle běžné ceny na trhu).
Darování peněz
Dar v hotovosti či bankovním převodem (např. 500 000 Kč) může vyvolat zájem úřadů. Pokud nelze doložit, že šlo o dar mezi blízkými, může být částka považována za příjem a podléhat dani z příjmů.
Finanční úřad může vyžadovat doložení účelu platby. V případě, že bude smlouva označena jako „darovací smlouva“ a zároveň existují důkazy o společném soužití (např. trvalé bydliště, společné účty, výdaje na domácnost), lze žádat o osvobození.
Darování části bytu nebo domu
Darování části domu či bytu je mezi partnery běžné, často jde o podíl na společně užívané nemovitosti. Tato situace často vyvolává otázku, jak přepsat pozemek na jinou osobu, pokud jde o dar a nikoli prodej. Proto je nutné:
- Sepsat darovací smlouvu na 1/2 nemovitosti s úředně ověřenými podpisy stran.
- Vyplnit návrh na vklad do katastru nemovitostí.
- Ve formuláři pro katastr je třeba uvést, jak byl majetek získán (například darovací smlouvou).
- Přesáhne-li hodnota darovaného podílu 5 000 000 Kč, podat finančnímu úřadu oznámení o osvobozeném příjmu podle § 38v zákona o daních z příjmů, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy byl dar nabyt (zpravidla do 1. dubna následujícího roku). Výjimka z oznámení pro nemovitosti zapsané v katastru se podle Finanční správy týká jen osvobozeného příjmu z jejich prodeje, nikoli darování.
Osvobození lze uplatnit pouze tehdy, pokud partner prokáže společnou domácnost. Jinak je třeba zdanit hodnotu podílu podle cenového odhadu nebo tržní ceny (podává se daňové přiznání).
Co znamená prokázání společné domácnosti
Společná domácnost není jen společné bydliště. Nestačí mít společnou adresu. Musí být zřejmé, že partneři sdíleli výdaje, vedli společný život a pečovali jeden o druhého.
Důkazem může být:
- společná nájemní smlouva,
- čestné prohlášení obou partnerů, že spolu žijí a vedou společnou domácnost,
- svědecké výpovědi sousedů či rodiny,
- společné účty, faktury, výpisy,
- péče o dítě, péče o partnera v nemoci,
- dlouhodobé přihlášení k trvalému pobytu.
Bez takových důkazů hrozí doměření daně, případně penále.
Jak finančnímu úřadu prokázat společnou domácnost
Finanční úřad posuzuje společně hospodařící domácnost podle § 21e odst. 4 zákona o daních z příjmů jako společenství osob, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Nerozhoduje papír, ale skutečný stav. Připravte si proto doklady za celých 12 měsíců před darem:
- shodná adresa trvalého nebo alespoň faktického bydliště (přihlášení k trvalému pobytu pomůže, není však podmínkou),
- společná nájemní smlouva nebo spoluvlastnictví bytu, případně nájemní smlouva jednoho partnera a souhlas pronajímatele s bydlením druhého,
- výpisy z účtu s pravidelnými platbami za domácnost: nájem, energie, internet, společné nákupy, případně společný účet,
- společné pojištění domácnosti, společné děti nebo společně užívané auto,
- čestné prohlášení obou partnerů o společném soužití s uvedením data jeho začátku,
- svědecké výpovědi sousedů, rodiny nebo pronajímatele.
Doklady k daňovému přiznání nepřikládáte, finanční úřad si je ale může vyžádat při kontrole. Lhůta pro stanovení daně činí podle § 148 daňového řádu 3 roky od konce lhůty pro podání přiznání, takže společnou domácnost může úřad zpětně prověřovat ještě několik let po darování. Čestné prohlášení samo nestačí, slouží jen jako doplněk k objektivním důkazům. Pokud podmínka splněna není, vyjde partnera dar na 15 % až 23 % z jeho hodnoty, jak ukazuje příklad výše.
Prodej majetku mezi partnery a daně
Pokud si nesezdaní partneři mezi sebou něco prodávají (například podíl na domě) je potřeba transakci doložit. Častou chybou je „symbolická cena“ (například 1 000 Kč za byt), kterou se obchází daň z daru. Úřady mohou takovou smlouvu vyhodnotit jako dar a požadovat daň. I u prodeje se pak sleduje, jestli nešlo jen o převod zdarma.
Na rozdíl od manželů nemají partneři žádné výjimky při prodeji. Ani lhůta pro osvobození od daně z příjmů (např. 10 let od nabytí nemovitosti) nemusí být u mladších osob splněna.
Darovat, prodat nebo odkázat: jak převést nemovitost na partnera nejvýhodněji?
Nesezdaní partneři mají na výběr čtyři cesty, jak na sebe převést byt nebo podíl na domě. Každá má jiný daňový dopad, jinou cenu a jiné riziko. Daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % byla zrušena v roce 2020, u žádné z variant se tedy neplatí. Srovnání pro rok 2026:
| Kritérium | Darování | Kupní smlouva | Závěť nebo dědická smlouva | Darování pro případ smrti |
|---|---|---|---|---|
| Daň z příjmů u nabyvatele | 0 Kč při společně hospodařící domácnosti alespoň 12 měsíců, jinak 15 % a nad 1 762 812 Kč 23 % (§ 10 odst. 3 písm. c) ZDP) | Nabyvatel neplatí; prodávající daní zisk, nesplní-li časový test 2 roky bydlení nebo 10 let vlastnictví (§ 4 ZDP) | Dědictví osvobozeno podle § 4a ZDP bez ohledu na vztah | Posuzuje se zpravidla jako odkaz, tedy osvobozeno; je-li sjednáno jako darování podle § 2063 OZ, platí pravidla pro dar |
| Poplatek katastru | 2 000 Kč (1 600 Kč elektronicky) | 2 000 Kč (1 600 Kč elektronicky) | Zápis podle usnesení o dědictví bez poplatku; odměna notáře jako soudního komisaře podle hodnoty pozůstalosti | 2 000 Kč po smrti dárce |
| Nutnost notáře | Ne, stačí úředně ověřené podpisy | Ne, stačí úředně ověřené podpisy | Závěť ne (vlastnoruční nebo se dvěma svědky), dědická smlouva ano, notářský zápis povinný | Ne, písemná smlouva s ověřenými podpisy |
| Kdy se převod projeví | Zápisem do katastru, zhruba měsíc | Zápisem do katastru, zhruba měsíc | Až po smrti a skončení dědického řízení | Až smrtí dárce |
| Hlavní riziko | Odvolání daru pro nevděk nebo nouzi; věřitelé dárce mohou bezúplatný převod napadnout | Symbolická cena může být posouzena jako skrytý dar a zdaněna | Závěť lze kdykoli změnit; děti zůstavitele mají nárok na povinný díl | Dárce se vzdává práva dar odvolat; nepominutelní dědici mohou žádat započtení |
Pro partnery, kteří spolu prokazatelně žijí déle než rok, je darování nejlevnější a nejjistější cestou. Kdo chce nemovitost převést až po své smrti a zároveň partnerovi dát jistotu, kterou závěť neposkytuje, zvolí dědickou smlouvu nebo darování pro případ smrti. Kupní smlouva dává smysl, když partner za podíl skutečně platí; pozor na časový test u prodávajícího, který rozebírá článek o dani z příjmů při prodeji darované nemovitosti.
Nesezdaní partneři a manželé
Nesezdaní partneři mají značné nevýhody při nabývání majetku oproti manželům v mnoha oblastech:
- Daň z příjmů
- Manželé: Osvobozeno automaticky.
- Partneři: Nutno prokázat společnou domácnost.
- Darování nemovitosti
- Manželé: Bez daně a bez dokazování soužití; dar nad 5 000 000 Kč se jen oznamuje finančnímu úřadu.
- Partneři: Bez daně jen při prokázané společné domácnosti alespoň 12 měsíců, jinak daň 15 % až 23 %; dar nad 5 000 000 Kč se také oznamuje.
- Kupní smlouva
- Manželé: Standardní daňová pravidla.
- Partneři: Stejná daňová pravidla jako mezi osobami bez příbuzenského vztahu.
- Společné vlastnictví
- Manželé: Společné jmění manželů.
- Partneři: Pouze podílové spoluvlastnictví.
Darování mezi partnery není jen věcí dobré vůle, ale i přesného postupu. Na rozdíl od manželů musí partneři doložit, co si darovali, kdy a za jakých podmínek – měli by být připraveni na možný zásah finančního úřadu. Kdo chce mít jistotu, měl by mít dobře sepsanou smlouvu, vědět, jaký formulář vyplnit a kdy podat oznámení finančnímu úřadu.
Co se stane s darovanou nemovitostí po rozchodu partnerů?
Nesezdaní partneři nemají společné jmění, takže po rozchodu není co vypořádávat podle pravidel pro manžele. Darovaný podíl zůstává obdarovanému: kdo dostal polovinu bytu, má ji i po rozchodu a bývalí partneři jsou dál podílovými spoluvlastníky podle § 1115 a násl. občanského zákoníku. Rozchod sám o sobě na vlastnictví nic nemění.
Řešení nabízí § 1140 a násl. občanského zákoníku o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Nejlepší je dohoda: jeden partner druhého vyplatí za cenu podle znaleckého posudku, nebo byt společně prodají a výtěžek rozdělí podle podílů. Nedohodnou-li se, může kterýkoli z nich podat žalobu a soud spoluvlastnictví zruší: nemovitost přikáže jednomu z nich za přiměřenou náhradu, nebo nařídí prodej ve veřejné dražbě. Soudní řízení trvá obvykle déle než rok a soudní poplatek se odvíjí od hodnoty podílu.
Vzít dar zpět jen proto, že vztah skončil, nelze. Dárce může dar odvolat pouze pro nevděk podle § 2072 občanského zákoníku, pokud mu obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil, a to do 1 roku ode dne, kdy se o důvodu dozvěděl, nebo pro nouzi podle § 2068, nemá-li sám na nutnou výživu. Nevěra ani rozchod nevděkem zpravidla nejsou. Podrobnosti přináší článek o odvolání daru.
Před podpisem proto do darovací smlouvy nebo do samostatné dohody spoluvlastníků doplňte předkupní právo pro případ prodeje podílu, pravidla užívání bytu a placení nákladů, případně způsob vypořádání investic jednoho partnera do společné nemovitosti. Ušetříte si tím nejčastější spor po rozchodu: kdo komu co dluží za rekonstrukci.
Nejčastější otázky a odpovědi
Jak dlouho musíme s partnerem bydlet, abychom neplatili daň?
Nejméně 12 měsíců ve společně hospodařící domácnosti, a to bezprostředně před darováním. Podmínku stanoví § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů. Lhůta musí být souvislá: pokud se partneři na čas rozešli a znovu sestěhovali, počítá se od posledního sestěhování. Při daru po 11 měsících soužití se zdaní celá hodnota daru, proto se u větších darů vyplatí počkat.
Musíme mít stejné trvalé bydliště?
Ne. Trvalé bydliště je administrativní údaj a pro finanční úřad je jen jedním z důkazů. Rozhoduje, zda partneři skutečně trvale žijí spolu a společně hradí náklady domácnosti. Partneři s odlišným trvalým pobytem tedy osvobození dosáhnou, pokud společné soužití doloží jinak, například nájemní smlouvou a výpisy z účtu. Naopak shodné trvalé bydliště bez skutečného společného hospodaření osvobození nezakládá.
Platí se daň z daru peněz do 50 000 Kč?
Ne. Příležitostné dary jsou podle § 10 odst. 3 písm. c) bodu 5 zákona o daních z příjmů osvobozeny, pokud jejich úhrn od téhož dárce za kalendářní rok nepřesáhne 50 000 Kč, a to bez ohledu na vztah dárce a obdarovaného. Platí to i pro partnery, kteří spolu bydlí kratší dobu než rok. Po překročení limitu se zdaní celý úhrn darů od tohoto dárce, ne jen část nad 50 000 Kč. Jak darovat peníze správně, popisuje článek jak darovat peníze.
Potřebujeme znalecký posudek?
Jen tehdy, vzniká-li daňová povinnost, nebo pokud hodnota daru může přesáhnout 5 000 000 Kč a je třeba ji doložit pro oznámení finančnímu úřadu. Hodnotou daru je podle § 3 odst. 3 zákona o daních z příjmů cena určená podle zákona o oceňování majetku, u nemovitosti zpravidla cena obvyklá ke dni nabytí doložená znaleckým posudkem. U osvobozeného daru mezi partnery s prokázanou společnou domácností a hodnotou pod 5 000 000 Kč posudek nepotřebujete, katastr ho nevyžaduje.
Musí partner dar nad 5 milionů oznámit finančnímu úřadu?
Ano. I osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se oznamuje podle § 38v zákona o daních z příjmů, nejpozději ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok nabytí, tedy zpravidla do 1. dubna, při elektronickém podání o měsíc později. Oznámení lze podat datovou schránkou, písemně nebo ústně do protokolu, nepovinně na tiskopisu MF 5252, místně příslušnému finančnímu úřadu podle bydliště obdarovaného. Hodnota nemovitosti se dokládá znaleckým posudkem. Za neoznámení hrozí pokuta až 15 % z hodnoty daru. Podrobný návod dává článek oznámení daru nad 5 milionů.
Vzory darovací smlouvy 2026
Vzor darovací smlouvy je předpřipravená šablona pro bezúplatné převody darování. Pomůže vám s náležitostmi smlouvy tak, aby smlouva byla platná a chránila dárce i obdarovaného. Najdete i pomocné komentáře, které vás navedou k doplnění.
Vzor darovací smlouvy (pro darování automobilu, finanční hotovosti, bytu nebo domu s pozemkem) je ke stažení ve formátu MS Word (.docx). Jednoduše doplníte v PC a vytisknete.
Poslední aktualizace: 17. října 2026