Pokud jste dostali darem byt, dům či jinou nemovitost a rozhodli se je prodat, nesmíte zapomenout na daně. Který zákon upravuje daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti? Jaká je sazba daně a jak se počítá? A pro koho platí osvobození od daně?
Jak zdanit darovanou nemovitost
S darováním nemovitosti jsou spojeny daňové povinnosti, které vymezuje zákon o daních z příjmů (dále ZDP).
Pokud tak jde o darování nemovitosti a následný prodej, jedná se z hlediska daní o 2 různé situace:
- zdanění nabytí nemovitosti darem,
- a zdanění následného prodeje darované nemovitosti.
Zdanění nabytí nemovitosti darem
Dary jsou obecně považovány za příjem a jako takové podléhají dani z příjmů, kterou musí zaplatit obdarovaný.
Zákon o daních z příjmů však stanoví určité výjimky, kdy se při darování daň neplatí.
Tu v praxi nejčastější výjimku představuje darování mezi příbuznými, které je od daně osvobozeno.
Pokud tak např. pan Karel dostane darem dům od svých rodičů, daň neplatí.
Naopak paní Alena, která by dostala darem chatu od své kamarádky, bude muset darovanou nemovitost zdanit.
Prodej darované nemovitosti a daň z příjmů
Příjem z prodeje nemovitosti (ať již koupené, darované nebo zděděné) je považován za tzv. ostatní příjem dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP, přičemž podléhá dani.
Základ daně
Daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti se nepočítá z hodnoty nemovitosti samotné, ale pouze ze zisku z prodeje. Právě ten tvoří tzv. základ daně.
Základ daně se vypočítá jako rozdíl prodejní ceny a hodnoty darované nemovitosti, určené znaleckým posudkem ke dni darování.
Tento základ můžete dále snížit o náklady na samotný prodej, např. náklady na sepsání smlouvy (pokud si nesepíšete darovací smlouvu sami) nebo provizi realitní kanceláře.
Odečíst můžete i náklady na rekonstrukci nemovitosti, pokud tak došlo ke zvýšení její hodnoty (např. zateplení, malování apod.).
V praxi to vypadá takto:
Pak Karel dostal od rodičů dům, jehož hodnota činila dle znaleckého posudku 5 000 000 Kč.
Následně se dohodl s kamarádem a dům mu prodal za 6 000 000 Kč.
Ještě před tím však pan Karel investoval 200 000 Kč do zateplení domu. Náklady na prodej činí 20 000 Kč.
Základ daně tedy představuje 780 000 Kč.
Pokud je výsledná částka základu daně rovna nule, nebo je dokonce záporná, daň se neplatí.
Sazba daně
Ze základu daně následně vypočtete daň pomocí příslušné daňové sazby.
Sazba pro daň z příjmů fyzických osob platná pro příjmy roku 2025 (přiznání podáváte v roce 2026):
- 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy,
- 23 % pro část základu daně nad 36násobek průměrné mzdy.
To znamená, že pokud váš daňový základ za rok 2025 přesáhne 1 676 052 Kč, bude příjem nad tuto částku zdaněn 23 % sazbou. Příjmy do této částky se daní 15 % sazbou.
Kdo platí daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti
Daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti platí prodávající.
Prodáte-li darovanou nemovitost, musíte zisk z prodeje uvést ve vašem každoročním daňovém přiznání pro finanční úřad.
Jde o kategorii ostatní příjmy, která se nachází v příloze č. 2 ZDP.
Vyplnit musíte i prodejní cenu a cenu z odhadu, jakož i další odčitatelné výdaje, z nichž jste zisk vypočítali.
Kdy se neplatí daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti
Kdy mohu prodat darovanou nemovitost a neplatit daň z příjmů?
V okamžiku, kdy splníte podmínky pro osvobození od daně podle § 4 odst. 1 ZDP.
Zákon upravuje 3 základní případy osvobození od daně:
- prodej obývaného domu či bytu,
- splnění časového testu,
- obstarání vlastní bytové potřeby.
Prodej obývaného domu či bytu
Pokud je prodávanou nemovitostí rodinný dům či bytová jednotka, kde měl prodávající bydliště po dobu nejméně 2 let před prodejem, daň neplatí.
Bydlištěm se zde rozumí místo, kde prodávající skutečně žije, tedy nikoli pouze adresa trvalého pobytu.
Splnění časového testu
Jako časový test je označováno daňové pravidlo, osvobozující od daně příjmy z prodeje věcí, které prodávající vlastnil po zákonem stanovenou minimální dobu.
Tuto výjimku lze uplatnit u všech nemovitostí, nikoli pouze rodinných domů a bytových jednotek.
A jak dlouho musím vlastnit nemovitost, abych ji mohl prodat bez zdanění?
Pokud jde o nemovitost darovanou po 1. 1. 2021, je pro osvobození od daně vyžadováno nejméně 10 let.
U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 stačí pro osvobození od daně z příjmů pouze 5 let vlastnictví.
Na rozdíl od zděděné nemovitosti, u darované nemovitosti se do této doby nezapočítává čas, kdy byla ve vlastnictví předchozího vlastníka.
Obstarání vlastní bytové potřeby
Nesplní-li prodávající podmínky žádné z předchozích výjimek, může dosáhnout osvobození od daně, použije-li příjem z prodeje nemovitosti k obstarání vlastní bytové potřeby.
Obstaráním vlastní bytové potřeby se typicky rozumí koupě domu či bytu k následnému bydlení.
Podmínkou je, že k tomu dojde nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy byla darovaná nemovitost prodána.
Pro příklad to znamená, že pokud by pan Karel prodal darovanou nemovitost v roce 2025, nebude muset platit daň, koupí-li za utržené peníze byt/dům nejpozději do konce roku 2026.
Oznámení finančnímu úřadu o darované nemovitosti
K uplatnění této výjimky zákon vyžaduje, aby prodávající oznámil příjem z prodeje nemovitosti finančnímu úřadu.
Učinit tak musí nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém došlo k prodeji nemovitosti.
Termín pro zaplacení daně
Termínem pro podání daňového přiznání je zásadně 1. duben následujícího kalendářního roku.
V případě elektronického podání daňového přiznání se lhůta prodlužuje až do 2. května (neboť 1. května je státní svátek).
Pokud za klienta podává daňové přiznání daňový poradce, prodlužuje se lhůta až do 1. července.
K tomuto datu musíte zaplatit celkovou daň ze všech příjmů za uplynulý rok (tzn. nikoli pouze daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti).
Darovaná nemovitost a daň z nemovitých věcí
Pokud prodáváte darovanou nemovitost, neměli byste zapomínat ani na daň z nemovitých věcí.
Tuto daň zaplatí vždy ten, kdo vlastní nemovitost k 1. lednu, neboť jde o jedinou daň, která se platí tzv. dopředu, nikoli zpětně.
Potřebujete darovací smlouvu, aby bylo darování právně správně nastaveno a předešli jste daňovým komplikacím při pozdějším prodeji? O darovací dani se dočtete v samostatném přehledu.
Vzor darovací smlouvy na nemovitost
Vzor darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2026
- Formát .docx – snadno vyplníte a vytisknete
- Přiložen návod k vyplnění krok za krokem
- Bonus: vedlejší ustanovení – věcné břemeno doživotního užívání, zákaz zcizení, zákaz zatížení, darování s podmínkou nebo příkazem
Nejčastější otázky a odpovědi
Musím platit daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti?
Záleží na splnění časového testu. Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let (nebo 2 roky a měli v ní trvalé bydliště), prodej je osvobozen od daně. Pokud časový test nesplníte, platíte 15 % (nebo 23 % z části nad limit) z rozdílu prodejní ceny a ceny, za kterou daroval dárce původně nemovitost.
Co je časový test při prodeji darované nemovitosti?
Časový test se u darované nemovitosti počítá od doby, kdy ji dárce nabyl – nikoliv od data darování. Pokud například dárce vlastnil nemovitost 8 let a vy ji dostali darem a prodali za 3 roky, celková doba vlastnictví je 11 let a časový test je splněn.
Jak se počítá základ daně při prodeji darované nemovitosti?
Základ daně je rozdíl mezi prodejní cenou a tzv. nabývací hodnotou. Pro darovanou nemovitost je nabývací hodnotou cena, za kterou dárce nemovitost pořídil (nebo její zákonné ocenění). Od základu daně lze odečíst prokazatelně vynaložené náklady na opravu a technické zhodnocení.
Kdy je prodej darované nemovitosti osvobozen od daně?
Prodej je osvobozen, pokud: (1) uplynula doba 10 let od nabytí dárcem, nebo (2) měli jste v nemovitosti bydliště po dobu alespoň 2 let bezprostředně před prodejem a výtěžek použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby, nebo (3) měli jste v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky a výtěžek nepoužijete na bydlení, ale na nemovitost jste jenom zdědili.
Jaká je lhůta pro podání daňového přiznání z prodeje darované nemovitosti?
Daňové přiznání za rok 2025 musíte podat do 1. dubna 2026 (papírově) nebo do 1. května 2026 (elektronicky). Pokud vám přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta se prodlužuje na 1. července 2026. Daň je splatná ve stejný den jako přiznání.
Mohu odečíst náklady na renovaci od základu daně?
Ano, od prodejní ceny lze odečíst prokazatelně vynaložené výdaje na technické zhodnocení nemovitosti (rekonstrukce, přístavby) a náklady na prodej (realitní provize, právní poradenství). Běžné opravy a údržbu si jako výdaj uplatnit nelze.
Poslední aktualizace: 12. dubna 2026