Málokdo se v dnešní době pustí sám do výstavby domu. Ať už potřebujete postavit nový dům nebo jen opravit ten existující, většinou si na to pozvete stavební firmu. S ní se pak uzavírá smlouva o stavbě domu. Jak má taková smlouva vypadat? A na co je třeba nezapomenout?
K čemu slouží smlouva o stavbě domu?
Ve smlouvě o stavbě domu jsou vymezena vzájemná práva a povinnosti objednatele stavby a jejího zhotovitele. Je to vlastně smlouva o dílo, kdy předmět díla tvoří stavba.
Zhotovitel se zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo. Pokud je stavba prováděna na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody či zničení stavby až do jejího předání objednateli, ledaže by ke škodě došlo i jinak (například přišlo zemětřesení).
Na druhé straně stojí objednatel, jehož povinností je dílo převzít a zaplatit za něj cenu. Stavbu musí převzít, i když na ní objevil ojedinělé drobné vady, které nebrání užívání stavby funkčně ani esteticky.
Má náležitosti smlouva o stavbě domu?
Ačkoliv je nastavení vzájemných vztahů mezi objednatelem a zhotovitelem stavby naprosto zásadní, zákon nepožaduje pro smlouvu písemnou formu. Přesto je v praxi nutné ji sepsat a to tak, aby byla dostatečně podrobná. Většina sporů, které se následně objevují, spočívá v tom, že se strany konkrétně na některých věcech nedohodly, a každá si je představovala jinak.
Strany smlouvy
Podstatnou náležitostí smlouvy je vymezení toho, kdo je objednatel a kdo zhotovitel. Stavba je komplikovaným dílem, které většinou stavební firma neprovádí sama, ale za pomoci subdodavatelů. Zhotovitel odpovídá i za jejich práci. Objednatel by však měl vyžadovat seznam subdodavatelů, aby případně mohl požadovat jejich změnu. Protože většinou není zhotovitel fyzická osoba, je vhodné do smlouvy uvést, kdo za zhotovitele jedná.
Vymezení díla a povinností zhotovitele
Ze smlouvy by mělo být patrné, že jde o smlouvu o dílo, jejímž předmětem je stavba. Vymezení stavby je naprosto stěžejní součást smlouvy. Součástí by měl být seznam, ve kterém budou uvedeny všechny stavební práce, které bude zhotovitel vykonávat, a jejich podrobná specifikace.
Dále by měla být součástí smlouvy projektová dokumentace, ve které bude stanoveno, jakým způsobem se budou ty které části stavby realizovat a jakých materiálů bude použito. Vhodné je také specifikovat jednotlivé fáze stavby a určit lhůty, do kdy mají být dokončeny.
Základní povinností zhotovitele je provést stavbu s potřebnou péčí v ujednaném čase. Pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, musí obstarat vše, co je k provedení stavby potřeba. Toto obecné pravidlo je však třeba dále ve smlouvě vyjasnit, aby bylo jasné, zda zhotovitel odpovídá i za přípravné práce, technické zkoušky, za obstarání stavebního povolení apod.
Určení ceny
Občanský zákoník stanoví pouze to, že cena je ujednána dostatečně určitě, pokud si strany dohodnou způsob jejího určení či pokud je určena odhadem. Pokud si strany ve smlouvě cenu vůbec neurčí, platí, že se hradí cena obvyklá.
V praxi tedy můžete cenu přímo zakotvit do smlouvy. Poté ji zhotovitel nemůže jednostranně zvýšit. Obvykle však bývá cena určena rozpočtem. V každém případě by však měla zahrnovat odměnu za veškeré práce, protože jinak se budou hradit podle ceny obvyklé.
Pokud si strany nedohodnou, že se bude cena hradit ve splátkách, vznikne právo na zaplacení ceny díla až provedením celé stavby.
Další ujednání
Nezapomeňte ve smlouvě uvést, zda bude probíhat kontrola stavby ze strany objednatele. Za nedodržení smluvních povinností můžete také nastavit smluvní pokuty či odlišně od zákona upravit možnost odstoupení od smlouvy.
Co když se objeví vady stavby?
Pokud dílo neodpovídá tomu, co stanoví smlouva o stavbě domu, je vadné. Jak již bylo uvedeno dříve, pro drobné vady není možné odmítnout převzetí stavby.
Objednatel musí zhotoviteli existenci skrytých vad oznámit bez zbytečného odkladu poté, co je zjistí. Maximální zákonná doba je pět let od převzetí stavby, poté již za ně zhotovitel neodpovídá. Soud náhradu škody nepřizná, pokud není vada ohlášena včas.
Spolu se zhotovitelem odpovídá za vady, které se objevují v těch částech, které měl na starosti, poddodavatel zhotovitele, ten kdo dodal stavební dokumentaci, a ten, kdo prováděl dozor nad stavbou. V případě, že osoby, které zajišťovaly stavební dokumentaci či dozor, si vybral objednatel, zhotovitel se může své odpovědnosti za vady zprostit.
Pokud jde o méně závažné vady, může objednatel požadovat, aby je zhotovitel odstranil či poskytl slevu z celkové ceny za stavbu. Pokud tedy stavba vykazuje vady závažného charakteru či rozsahu, půjde o podstatné porušení smlouvy a objednatel od ní může odstoupit. V každém případě musí zhotoviteli oznámit, v čem spatřuje vady stavby a jaký způsob řešení vad požaduje.
Vzor smlouvy o stavbě domu
Potřebujete rychle jednoduchou smlouvu o stavbě domu? Nemáte zvláštní nároky a potřebujete spíše papír (mít černé na bílém), ale druhé straně naprosto důvěřujete? Pro tyto případy se zřejmě budete přiklánět ke vzoru smlouvy, který si upravíte dle vašich potřeb. Využít můžete tzv. smlouvu o dílo.
- Aktualizovaný vzor dle platných právních předpisů.
- Vzor smlouvy ke stažení v MS Word.
- Snadno doplníte a smlouvu vytisknete.
- Pomocné komentáře vám pomohou vzor smlouvy vyplnit.
- Získáte i dokument s nejčastějšími otázkami a odpověďmi.
Příprava smlouvy na míru
Smlouva o stavbě domu je někdy podceňována. Zatímco kupní smlouvy si strany nechávají kontrolovat často i notáři, při provádění stavby se tak neděje. Objednatel často bez boje přistoupí na nabídku zhotovitele a smlouvu podepíše, aniž by ji podrobněji zkoumal. Většina lidí si nechává postavit či opravit dům jen párkrát v životě. Nepodceňujte proto smlouvu o stavbě a nechte si ji sepsat advokátem.
Nechte si zdarma nacenit sepsání smlouvy o stavbě domu na míru od advokáta.
