Realitní kanceláře nemají v České republice dobrou pověst. I když existují i ty poctivé, některé neváhaly podvést spotřebitele, kteří jim svěřili své celoživotní úspory. V prvním pololetí roku 2020 by měl nabýt účinnosti realitní zákon. Jeho hlavním cílem je definovat pojem realitní služby, zkvalitnit práci realitních kanceláří a makléřů a odstranit nešvary, které jsou v oblasti trhu s realitami v případě České republiky běžné. Jak bude zákon o realitním zprostředkování vypadat?
Proč je realitní zákon třeba?
Příliš mnoho nekvalitních realiťáků
V České republice existuje na počet obyvatel více realitních makléřů na obyvatele než kdekoliv jinde v Evropské unii. Je to dáno tím, že realitní zprostředkovatel může podnikat na volnou živnost. Může jím být tedy kdokoliv, aniž by měl jakékoliv vzdělání. Realiťáci často nemají ani základní znalosti fungování trhu s nemovitostmi a své klienty pak uvádí v omyl.
Málokdo také u této profese vydrží více než několik měsíců. Prodat nemovitost totiž trvá. Realitní kanceláře využívají švarc systém, kdy obcházejí zákoník práce. Realitní makléři jsou pak tlačeni hlavně k tomu, aby rychle uzavírali obchody, jinak nedostanou žádnou odměnu.
Již v roce 2012 byla zpracována analýza trhu v oblasti podnikání realitních kanceláří. Přitom bylo zjištěno, nejen že je potřeba nastavit minimální požadavky na výkon profese realitních makléřů, ale celkově definovat, co vlastně realitní zprostředkování znamená a jaké služby přesně obnáší.
Nepoctivé realitky
Tvrdý konkurenční boj vede realitní kanceláře k tomu, že se uchylují k nekalým praktikám. Přečtěte si náš článek o tom, na co si dát pozor při koupi bytu přes realitku.
Závažným problémem je zejména situace, kdy se klienti rozhodnou uložit peníze za nemovitost do úschovy právě realitce. Notářská či advokátní úschova peněžních prostředků totiž něco stojí a tyto náklady nesou klienti. Někteří se proto rozhodnou svěřit finance právě realitce. Jenže ta si nemusí vést speciální účet. Peníze klienta se míchají s penězmi realitní kanceláře. Často se pak stane, že těmito penězi realitka financuje svůj provoz. V případě, že se dostane do finančních potíží, nastává pro klienta problém získat své peníze zpět. Často přitom jde o jeho celoživotní úspory. Objevily se dokonce případy, kdy realitka cíleně peníze klienta vytunelovala.
Chybí také povinné pojištění realitních kanceláří. Realitky nemusí být pojištěny proti škodě ani úpadku. Přitom prodej nemovitostí není zcela jednoduchý a chyby na straně realitky mohou být pro klienty fatální.
Problémy fungování systému pro realitky
Klienti realitek tedy mají často negativní zkušenosti a mnoho případů končí u soudu. Obraz nepoctivých realiťáků dopadá pak na všechny realitní makléře, na které veřejnost pohlíží spíše jako na parazity než jako na odborníky, kteří mají umět svým klientům pomáhat.
Pokud je to možné, snaží se klienti realitní kanceláře obejít. Pro realitní kancelář by bylo nejlepší variantou, kdyby s ní zákazník uzavřel exkluzivní smlouvu. Následně by mohla nemovitost řádně propagovat. Klienti však nechtějí uzavřít pokud možno žádnou smlouvu, protože realitkám nedůvěřují. Využijí je pouze k propagaci nemovitosti a následně se zájemcem o nemovitost uzavřou kupní smlouvu sami. Realitní kanceláře pak přichází o provizi.
Zájmy realitních kanceláří a makléřů nehájí žádné velké sdružení, které by zároveň mohlo dohlížet na nepoctivce.
Nová právní úprava
Realitní zákon přináší řešení některých výše uvedených problémů. Definice zprostředkovatelských služeb, požadavky na výkon realitních makléřů, ochrana spotřebitele, ale i větší jistota na straně realitních kanceláří by měli přispět k zlepšení situace na trhu s nemovitostmi.
Definice zprostředkovatelských služeb
Realitní zprostředkování je činnost, která zahrnuje vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Z toho vyplývá, že realitní zprostředkování provozují i různé weby, které se tváří, že je vlastně neposkytují (např. bezrealitky.cz).
Realitní zprostředkování má různé formy. Může jít o poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovitosti a odhad za jakou cenu se nemovitost prodá, zpracování marketingu, zajišťování prohlídek nemovitostí, obstarání stavebně technické dokumentace, zprostředkování právních služeb a úschovy peněz.
Požadavky na výkon povolání realitního zprostředkovatele
Realitní zákon požaduje, aby byl realitní zprostředkovatel bezúhonný. V případě právnický osob, musí být bezúhonný skutečný majitel realitní kanceláře, člen statutárního orgánu a zástupce společnosti.
Čistý trestní rejstřík však k výkonu povolání realiťáka postačovat nebude. Novela zákona o živnostenském podnikání zavádí Realitní zprostředkování. Bude to vázaná živnost. To znamená, že ten, kdo bude chtít podnikat v tomto oboru, bude muset doložit svou kvalifikaci. Tou je vysokoškolské vzdělání v oboru ekonomickém, právním nebo stavebním směru. V případě nižšího vzdělání budou potřeba tři roky praxe nebo složení certifikační zkoušky. Zákon však neřeší, kdo bude oprávnění působit jako realitní makléř certifikovat.
Úschova peněz
Zda zakázat realitním kancelářím úschovu peněz, bylo předmětem sporů. Realitní zákon to vyřešit šalamounsky. Ačkoliv realitní zprostředkovatel nemůže nabízet úschovu či zprostředkování úschovy jiným subjektem než je banka, notář, advokát či soudní exekutor, může zájemce o nemovitost realitní kancelář o úschovu peněz písemně požádat. Smlouva o úschově pak také musí být písemná a musí splňovat zákonem stanoveé požadavky. Realitní zprostředkovatel musí informovat o penězní úschově živnostenský úřad a nesmí je použít k jinému účelu, než k jakému jsou určeny.
Těžko říct, jak tato právní úprava bude fungovat v praxi. Realitky budou pravděpodobně nabízet peněžní úschovy dále, byť to nebudou dělat natolik okatě. Za porušení pravidel, která se týkají peněžní úschovy, jim však hrozí pokuta ve výši 500 000 Kč. Vhodnější by bylo, kdyby zákon peněžní úschovu u realitních kanceláří zcela zakázal.
Pojištění realitního zprostředkovatele
Realitní makléři a kanceláře musí být pro výkon činnosti pojištěni do výše 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro souběh vice pojistných událostí. Zájemci jsou oprávněni si od realitního zprostředkovatele vyžádat důkaz o uzavření pojistné smlouvy.
Zprostředkovatelská smlouva
Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná. Pokud by ale byla ústní, má právo její neplatnost namítnout pouze klient. Zákon stanovuje obsah smlouvy. Musí zde být označena nemovitost, výše kupní ceny a výše provize či způsob jejího určení.
Zájemce o koupi nemovitosti dostane od realitního zprostředkovatele výpis z katastu nemovitostí, který není starší než tři pracovní dny. Pokud by mu výpis nepředal, může zájemce od smlouvy odstoupit.
Klient, který je spotřebitelem, může vypovědět smlouvu o realitním zprostředkování, která byla uzavřena na dobu neurčitou ve výpovědní lhůtě jednoho měsíce.
Uzavírání exkluzivních smluv a nárok na provizi
Výhradní realitní zprostředkování znamená, že klient nebude využívat služby jiných realitních kanceláří a realitní smlouvu neuzavře bez součinnosti realitního zprostředkovatele. Zákon omezuje účinnost exkluzivní smlouvy na dobu šesti měsíců. Následně může být tato doba prodloužena.
Realitnímu zprostředkovateli náleží provize až dnem uzavření realitní smlouvy (např. kupní smlouvy k bytu). Splatnost přede dnem uzavření realitní smlouvy je možná pouze pokud smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení, že neplatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Záloha na provizi nesmí být vyšší než dvě třetiny z provize.
Realitní zprostředkovatel nemá na provizi nárok, pokud byla realitní smlouva uzavřena až po zániku smlouvy o realitním zprostředkování, a to z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele.
Informační povinnost realitních kanceláří
Realitní zprostředkovatelé musí poskytnout zájemci informace o závadách a omezeních, které váznou na nemovitosti, ať už jsou známé z veřejných seznamů nebo o nich realitní zprostředkovatele věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl. Musí mu také sdělit informace o výši provize a způsobu jejího určení.
Pokud by informace nebyly předány do 14 dnů ode dne uzavření smlouvy, může zájemce od smlouvy odstoupit.
Další povinnosti bohužel zákon realitním kancelářím neukládá. Přitom zájemce o koupi potřebuje pro správné rozhodování mnoho dalších dokladů než jen výpis z katastru (např. vyúčtování záloh za energie, prohlášení SVJ o bezdlužnosti, energetický štítek atd).
Realitní zákon v praxi
Realitní zákon je vykročení správným směrem. Konečně je definováno, co je předmětem realitního zprostředkování a jsou nastaveny alespoň minimální požadavky pro výkon této činnosti.
V mnoha ohledech je však zákon promarněnou šancí. Nerozlišuje mezi realitními makléři a realitními kancelářemi, neřeší problémy spojené se švarc systémem. Stanovuje jen minimální povinnosti, které musí realitní zprostředkovatelé splňovat. Neustanovuje, kdo je autoritou v oboru realitního zprostředkování a může tak udělovat nezbytné certifikace. Nezabraňuje nijak nepoctivým realitním kancelářím, aby dál působily na trhu.
Na fungování realitního zákona v praxi si ještě budeme muset počkat. Existují však pochybnosti, že situaci nějak výrazně změní a realitní trh se stane přívětivým místem.
Přečtěte si také článek: Na co si dát pozor při koupi bytu přes realitku.
