Kdy může exekutor zabavit nemovitost a vydat příkaz k jejímu prodeji? Může se dlužník proti příkazu nějak bránit? Jak probíhá prodej nemovitosti v exekuci? A jaká rizika má koupě nemovitosti v dražbě?

Jak probíhá exekuce

Neplacený dluh, který odmítáte nebo nemůžete zaplatit, může být vymáhán. Nejprve však musí věřitel obdržet exekuční titul (např. platební rozkaz nebo rozsudek soudu). Následně podá exekuční návrh, zahájí se exekuční řízení a exekutor požádá soud o nařízení exekuce.

Dlužník je vyzván k dobrovolné úhradě dluhu v zákonem stanovené lhůtě. Může se také proti exekuci bránit podáním odvolání, návrhem na zastavení nebo odklad exekuce, případně návrhem na vyškrtnutí věci ze soupisu.

Pokud dlužník na výzvu nereaguje, vydá exekutor exekuční příkaz. V něm rozhodne o tom, jakým konkrétním způsobem bude exekuce provedena. Může jít o přikázání pohledávky, obstavení bankovního účtu, srážky z příjmů nebo o prodej movitých a nemovitých věcí.

Podmínky pro prodej nemovitosti v exekuci

Prodej nemovitosti v exekuci je v případě, že v domě či bytě dlužník bydlí, velmi tvrdým postihem. Jestliže má v nemovitosti dlužník trvalé bydliště, může být zabavena, pouze pokud výše dluhu přesahuje 100 000 Kč bez příslušenství (tzn. bez úroků a dalších nákladů).

To však neplatí pro dluhy, které vznikly neplacením výživného, náhrady škody ublížením na zdraví nebo náhrady škody způsobením trestným činem, nebo pokud by to odporovalo dobrým mravům.

Jak probíhá exekuční dražba

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vede ke zpeněžení nemovitosti v dražbě. Cena nemovitosti je odhadnuta znalcem. Její vyvolávací cenu pak tvoří dvě třetiny z odhadnuté částky.

Exekutor zašle katastru nemovitostí poznámku o vydání exekučního příkazu, aby bylo případným zájemcům o koupi jasné, že na nemovitost probíhá exekuce.

Exekutor vydá dražební vyhlášku, ve které stanoví podrobnosti k dražení věci, čas a místo dražby, cenu za nemovitost, nejnižší podání atd.

Vyhledání exekuce na nemovitost není komplikované. Zájemci si mohou dražební vyhlášky najít na Portálu dražeb, Centrální evidenci exekucí či na úřední desce exekutora.

Účastníci dražby musí složit dražební jistotu, aby prokázali, že mají finance na zaplacení výsledné ceny.

Vítěz dražby, tzv. vydražitel, získá vlastnictví nemovitosti udělením příklepu. Tím také zanikají všechny zástavní práva, která na nemovitosti váznou.

Koupě nemovitosti v dražbě

Velkým lákadlem pro pořízení nemovitosti v dražbě je její nízká vyvolávací cena. Může se dokonce stát, že o nemovitost nebude zájem a vyvolávací cena se v dalším kole dražby bude muset snížit.

Nedostatek bydlení a rostoucí ceny realit však mají za následek vysoký zájem o dražené nemovitosti. Pokud se dražby účastní větší množství lidí, výsledná částka klidně překročí i tržní hodnotu nemovitosti.

Zájemci si nemohou nemovitost fyzicky prohlédnout a zkontrolovat její faktický stav. Problém mohou mít také s financováním koupě.

A největší riziko? Pokud nemovitost vydražíte, stanete se jejím majitelem. Bývalí vlastníci však mohou nadále v nemovitosti bydlet a odmítat se vystěhovat. Budete muset investovat čas a energii do jejich vystěhování skrze policii a soud.

Přímý prodej nemovitosti v exekuci

Pokud se nemovitost stane předmětem exekuce, nemůže s ní její vlastník volně nakládat. Nicméně, nemovitost může být prodána i mimo dražbu, avšak pouze s předchozím souhlasem exekutora.

Taková situace může být výhodná pro dlužníka, protože nehrozí, že nemovitost bude prodána pod tržní cenou. Pro kupujícího však převod nemovitosti v exekuci skýtá riziko.

Exekutor bude s převodem nemovitosti souhlasit pouze v případě, že před převodem nemovitosti bude uhrazena dlužná částka na účet exekutora. Kdyby k převodu práv v katastru nemovitostí následně z nějakého důvodu nedošlo, mohl by kupující zůstat bez nemovitosti i bez peněz. Doporučujeme proto být obezřetní. Smlouvy na prodej nemovitosti v exekuci raději vždy nechte vypracovat odborníkem.