Plánujete stavět rodinný či bytový dům? Jaké požadavky na umístění stavby musíte dodržet? Jak může být dům velký? Lze jej postavit na celém pozemku? A co když staví dům váš soused? Jak se můžete bránit, pokud hranici pozemku nerespektuje?
Co jsou to požadavky na umístění stavby?
Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území obsahuje požadavky na využívání území a stanovování podmínek, za kterých se na nich mohou umisťovat stavby. Podle této vyhlášky se musí řídit všechny stavby pro bydlení (bytové a rodinné domy), stavby pro rodinnou rekreaci a stavby ubytovacích zařízení (hotely, motely, penziony apod.).
Vyhláška upřesňuje stavební zákon, podle kterého rozhoduje stavební úřad při vydávání stavebního povolení. Pokud tedy plánujete stavět rodinný dům, musíte se řídit i touto vyhláškou.
Napojení na sítě
Základním předpokladem pro umístění stavby na pozemku je její napojení na sítě technické infrastruktury. Pokud nebudete mít v projektu stavby vyřešeno napojení na sítě, nebude vám vydáno stavební povolení. Jedná se o přívody vody, kanalizace, plynu a elektřiny (kromě elektřiny je lze nahradit např. studnou, jímkou, tepelným čerpadlem apod.).
Pokud tedy kupujete pozemek, zjistěte si, jak je to s připojením na sítě. Nejvýhodnější je koupit si pozemek, který má sítě na hranici pozemku.
Pokud jsou sítě vzdáleny více než 50 metrů od pozemku, nelze vybudovat přípojku, ale musí být vybudován veřejný řád, který nemůžete jen tak přistavět svépomocí. Velkým problémem jsou sítě, které končí před dálnicí či silnicí I. nebo II. třídy, které není možné jen tak uzavřít a prokopávat. Složitá je také situace, pokud sítě končí na cizích pozemcích. V takovém případě je nutné zřídit věcné břemeno na pozemku souseda.
Vjezd na pozemní komunikaci
Stavby musí být možno napojit na pozemní komunikace tak, aby mohly být stavby i přilehlé pozemní komunikace bezpečně využívány. Je nutné, aby se k vám mohla dostat v případě potřeby požární technika. Pamatovat také musíte na možnost parkování a dopravní obslužnost.
Pokud by vjezd na pozemek vedl přes pozemek souseda, bylo by nutné zřídit věcné břemeno. Pokud by s tím soused nesouhlasil, museli byste se obrátit na soud, ale ani tam uspět nemusíte.
Pro budování nového vjezdu musíte dodržet požadavky stanovené technickými normami. Před tím, než odevzdáte stavebnímu úřadu projektovou dokumentaci, musíte projednat s dopravním inspektorátem vybudování nového vjezdu.
Odstupové vzdálenosti
Při budování svého domu pamatujte na základní zásadu: Stavba ani žádná její část nesmí přesahovat na sousední pozemek. Nesmí být také znemožněna zástavba sousedního pozemku.
Vzájemné odstupy staveb pak musí splňovat mnohé požadavky např. hygienické norem, nároků na ochranu životního prostředí, nutnost požární ochrany, požadavků na denní osvětlení a oslunění, možností provádět údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami apod.
Samostatně stojící rodinné domy mají mít mezi sebou vzdálenost alespoň 7 metrů, minimální vzdálenost stavby od hranice pozemku nesmí být menší než metry dva. Pokud jsou zde stísněné územní podmínky, může být vzdálenost snížena na 4 metry za předpokladu, že v protilehlých stěnách nejsou okna do obytných místností.
Odstupové vzdálenosti se měří od obvodových stěn, balkonů, lodžií a teras, neměří se tedy např. vzdálenost střechy od pozemku souseda.
Podle druhu zástavby mohou být rodinný dům, garáž a další stavby, které souvisí s užíváním rodinného domu, umístěny až na hranici pozemku. Ve stěně však nesmí být žádná okna ani jiné otvory. Stavební úřad však k udělení výjimky přistoupit nemusí. Důležité je získat souhlas souseda. Majitelé musí zajistit, aby na sousední pozemek nestékala dešťová voda, nepadal tam sníh apod.
Zachován musí být také odstup budovy od okraje vozovky silnice či místní komunikace, který musí alespoň tři metry. Výjimkou jsou budovy umístěné v prolukách řadové zástavy a budovy, jejichž umístění stanoví územní plánovací dokumentace.
Technické požadavky na umístění staveb
Zákon stanovuje požadavky na umístění stavby, ale je třeba počítat i s technickými podmínkami pro její umístění.
Určitě by vás měl zajímat tvar pozemku. Ten má vliv na vzhled stavby a potažmo její cenu. Na úzkém pozemku nepostavíte přízemní bungalov s velkou zastavěnou plochou. Vhodnější by byl užší patrový dům.
Pokud je váš pozemek ve svahu, počítejte, že se stavba prodraží. Budou muset být vyřešeny opěrné zdi apod.
Zajímat by vás měla také orientace domu vzhledem ke světovým stranám. Kam budou mít okna obytné místnosti? Kde se budete zdržovat ráno a kde k večeru? A kde leží silnice? To jsou otázky, na které je třeba znát odpověď, než si dům postavíte.
Jak se bránit proti umístění stavby
Požadavky na umístění stavby by měly být vždy dodrženy, to však neznamená, že stavba nebude sousedy obtěžovat.
Sousedé se mohou proti umístění stavby bránit. K tomu jim slouží námitka účastníka řízení o umístění stavby. Mohou namítat zásah do svých vlastnických práv, kterým dojde kvůli velikosti stavby, budoucí rušení hlukem, zastíněním, prachem či narušení pohody bydlení.
Nutné je podat námitky co nejdříve v řízení o umístění stavby. Pokud již běží řízení o vydání stavebního povolení, není možné námitky uplatňovat.
Stavební úřad námitky posoudí a rozhodne o nich. Pokud jim není vyhověno či k nim není přihlédnuto, může podat účastník řízení, který je podal odvolání.
Co když na vás stavební úřad zapomněl a nepřizval vás jako účastníky řízení? Pak je třeba se s návrhem proti umístění stavby obrátit na soud, aby zabránil narušení vašich sousedských práv.
Přečtěte si také článek Jak se bránit ve stavebním řízení.
