Ráda bych navázala aktuálním článkem na předchozí první díl (Nájem bytu – nový občanský zákoník – 1. díl) věnovaný základní charakteristice smlouvy o nájmu bytu a zejména principu ochrany vzniklého nájemního vztahu podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“).
Díl druhý bude zaměřen na problematiku práv a povinností smluvních stran z uzavřené smlouvy o nájmu bytu z hlediska nejdůležitějších změn provedených NOZ.
Práva, zároveň i povinnosti, vznikají oběma smluvním stranám, nájemci i pronajímateli, uzavřením konkrétní nájemní smlouvy. Prostřednictvím takové smlouvy o nájmu bytu nabývají vzájemná práva a povinnosti konkrétní podobu. NOZ vychází ze zásady autonomie vůle smluvních stran a umožňuje smluvním stranám ohledně stanovení konkrétních práv a povinností širokou škálu možností dohody stran.
Odevzdání bytu (§ 2242 – § 2245 NOZ)
Základní povinností pronajímatele je zpřístupnit nájemci předmět nájmu, byt způsobilý k nastěhování a obývání. Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu.
Právní úprava řádného předání bytu má dispozitivní povahu. Z čehož lze dovodit,že byt je způsobilý k nastěhování a obývání, pokud odpovídá ujednáním ve smlouvě. Pokud však taková smluvní ujednání ve smlouvě chybí, stanoví NOZ v § 2243, že byt je způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.
Nezpůsobilost bytu k nastěhování a obývání
Pokud byt není způsobilý k nastěhování a obývání, má nájemce právo odmítnout se do bytu nastěhovat a není povinen platit po tuto dobu dohodnuté nájemné.
Zajištění nájemného a jiných plateb (§ 2246 – § 2253 NOZ)
V případě prodlení nájemce s placením nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nelze podle NOZ požadovat poplatek z prodlení. Smluvní pokutu si strany sjednat mohou, ale jistota a smluvní pokuta nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 občanského zákoníku).
Pronajímatel však může sjednat v nájemní smlouvě s nájemcem úrok z prodlení s placením nájemného.
Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením. Přednost má však sjednaná výše úroku z prodlení ve smlouvě o nájmu bytu.
Smluvní pokutu NOZ v nájmu bytu nezakazuje, ale omezuje: spolu s jistotou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 NOZ). Podle § 2239 NOZ se navíc nepřihlíží k ujednání, které nájemci ukládá povinnost zjevně nepřiměřenou vzhledem k okolnostem.
Jistota (§ 2254 NOZ)
Obsahovým komponentem mnoha smluv o nájmu bytu bývá tzv. jistota, která má dvě základní funkce, funkci zajišťovací a uhrazovací. NOZ dává možnost smluvním stranám sjednat si v nájemní smlouvě institut jistoty. V praxi se častěji užívá pojmu kauce.
Sjednaná peněžitá jistota nesmí však spolu s případnou smluvní pokutou převyšovat trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 NOZ). Při výpočtu maximální výše peněžité jistoty se nezahrnují zálohy na služby do pojmu měsíčního nájemného.
Funkce zajišťovací jistoty
Jedná se o stanovení výše peněžité částky, kterou je povinen složit nájemce pronajímateli k zajištění závazku zaplatit nájemné a plnit jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Hlavním účelem jistoty je tedy funkce zajišťovací.
Funkce uhrazovací
Pro případ nesplnění výše uvedených závazků nájemce, které nemusí být přiznány na základě soudního rozhodnutí, se dostává do popředí funkce uhrazovací, neboť po skončení nájmu si může pronajímatel z jistoty započíst své pohledávky vůči nájemci a teprve poté vydat nájemci jistotu s příslušenstvím.
Drobné opravy bytu a běžná údržba bytu (§ 2257 odst. 2 NOZ)
Na předmětu nájmu se v průběhu času vyskytnou vady, které souvisí s běžným užíváním bytu, jeho opotřebením, stárnutím. Tyto vady se projeví i přesto, že nájemce byt užívá řádně. Ohledně drobných oprav a běžné údržby bytu stanoví NOZ následující:
„Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“
Ostatní údržbu a opravy bude hradit nájemce pouze v případě, že se k tomu smluvně zavázal v nájemní smlouvě.
Zvláštní právní režim mají však vady, které způsobil nájemce, rovněž i stavební úpravy a jiné změny bytu nad rámec § 2257 odst. 2 NOZ.
Občanský zákoník z roku 1964 odkazoval, co se týče pojmu drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou, na zvláštní právní předpis nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Citované nařízení vlády, které provádělo občanský zákoník, závazně stanovilo, co se konkrétně považuje za drobné opravy bytu a co za náklady spojené s běžnou údržbou bytu.
V souvislosti s přijetím NOZ bylo zrušeno i nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Od 1. 1. 2016 pojmy běžná údržba a drobné opravy vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Drobnou opravou je mimo věcný výčet v § 4 také oprava, jejíž náklad nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5), a roční součet nákladů na drobné opravy je omezen částkou 150 Kč/m² podlahové plochy bytu (§ 6).
V letech 2014 a 2015 se podle výkladového stanoviska Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL)1 vycházelo z dosavadní praxe podle nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Dnes se postupuje podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Příklad nákladů spojených s běžnou údržbou bytu:
- Malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah, podlahových krytin a obkladů stěn atd. (§ 2 NV č. 308/2015 Sb.)
- Příklad drobných oprav:
- Výměna žárovek, výměna sifonu, oprava sprch, digestoří atd.
Podnájem bytu (§ 2274 – § 2277 NOZ)
Podnájem bytu je zvláštní, odvozený případ nájemního vztahu k bytu, kdy nájemce za úplatu přenechává byt či jeho část do užívání podnájemci.
Dle NOZ může nájemce, který v bytě sám trvale bydlí, přenechat do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele (§ 2274 NOZ). Podnájem celého bytu, nebo podnájem v bytě, ve kterém nájemce trvale nebydlí, vyžaduje písemný souhlas pronajímatele (§ 2275 NOZ).
Smluvní zákaz podnájmu
V případě, že si pronajímatel nepřeje pronájem bytu nájemcem, který v bytě trvale bydlí, může smluvně ujednat s nájemcem ve smlouvě zákaz podnájmu, a to na základě přiměřené aplikace ustanovení § 2272 NOZ. Nájemce pak musí o souhlas s podnájmem písemně požádat pronajímatele a ten ho případně opět písemně udělit.
Použité zdroje:
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
- Zákon č. 40/1964., občanský zákoník.
- Stanovisko č. 15 – k problematice běžné údržby a drobných oprav u nájmu bytu – § 2257 odst. 2 NOZ. Dostupné na http://obcanskyzakonik.justice.cz/vykladova-stanoviska/.
Poslední aktualizace: 17. října 2026