Pronajímáte byt či jste naopak nájemcem? Přemýšlíte, jak nejrychleji ukončit nájemní smlouvu a nečekat celou tří měsíční výpovědní dobu jako je tomu u výpovědi? Řešením je dohoda o skončení nájmu. Nájem bytu lze ukončit buď uplynutím sjednané doby v případě nájmu na doby určitou, písemnou výpovědí kteroukoli ze smluvních stran, nebo dohodou.
Co dohoda o ukončení nájmu z bytu obnáší, jak funguje, jaké jsou její náležitosti a na co si dát pozor?
Proč zvolit dohodu namísto výpovědi
Nájemní smlouva na dobu neurčitou může být nájemcem vypovězena bez udání důvodu. V případě nájmu na dobu určitou je nájemce vázán důvodem uvedeným v § 2287 občanského zákoníku.
Pro výpověď ze strany pronajímatele oproti tomu platí vždy pouze zákonné důvody podle § 2288 občanského zákoníku, a to u nájmu na dobu určitou i neurčitou. To znamená, že pronajímatel není oprávněn vypovědět nájem bez udání důvodu.
V obou případech však činí výpovědní doba 3 měsíce, přičemž začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď obdržela druhá strana.
Nevýhody výpovědi spočívají zejména v délce výpovědní doby a omezených možnostech pronajímatele vypovědět nájem. Dohoda oproti tomu umožňuje rozsáhlejší úpravu vzájemných práv a povinností mezi pronajímatelem a nájemcem na základě jejich vzájemného souhlasu.
Co je dohoda o skončení nájmu bytu
Je možné, že potřebujete, aby skončení nájmu bytu proběhlo v kratší než-li tříměsíční výpovědní době, popř. dříve než uplyne nájemní smlouva či z jiných než zákonných důvodů. V tomto případě je pro vás ideálním řešením dohoda o ukončení nájemní smlouvy.
Dohoda o ukončení nájmu bytu je písemná dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, ve které obě strany souhlasí s ukončením nájemní smlouvy.
Nájem může být ukončen před uplynutím jeho původního trvání či z jiných důvodů než uvádí zákon, pokud s tím pronajímatel i nájemce souhlasí.
V dohodě si zároveň můžete sjednat libovolné datum ukončení nájmu bez ohledu na tříměsíční výpovědní dobu.
Jak napsat dohodu o skončení nájmu
Dohoda o skončení nájmu vyžaduje písemnou formu, přičemž se uzavírá v souladu s § 1981 občanského zákoníku.
Stranám je na vůli ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový.
§ 1981 občanského zákoníku
Žádost o ukončení nájmu
Nejprve však můžete druhé smluvní straně doručit žádost o ukončení nájmu dohodou.
I když zákon pro žádost nestanovuje žádné formální požadavky, doporučujeme vám zvolit písemnou formu. Žádost samozřejmě můžete nahradit již samotnou dohodou, pokud budete chtít.
V praxi běžně veškeré dokumenty obstarává pronajímatel, tudíž je možné, že z pozice nájemce upřednostníte neformální žádost. Pronajímatel pak zpracuje již samotnou dohodu.
Náležitosti dohody o skončení nájmu
Dohoda o ukončení nájmu musí obsahovat níže uvedené náležitosti, přičemž si ji můžete sepsat svépomocí či si stáhnout již předpřipravený vzor dohody z internetu:
- označení pronajímatele – jméno, příjmení, datum narození (popřípadě rodné číslo), adresa trvalého bydliště/název, identifikační číslo, adresa sídla,
- označení nájemce,
- identifikaci nájemní smlouvy, ve znění případných dodatků – o kterou smlouvu se jedná, kdy byla uzavřena, včetně označení pronajatého bytu,
- datum ukončení nájmu, na kterém se smluvní strany dohodly,
- vypořádání závazků – dlužné nájemné, dlužné zálohové platby na služby, vyúčtování energií, nedoplatky a přeplatky, včetně uvedení data jejich uhrazení,
- datum předání bytu – požadovaný stav bytu a jeho vybavení, včetně zmínky o vytvoření předávacího protokolu v den vyklizení bytu, který se stane přílohou dohody,
- den nabytí platnosti dohody,
- datum, místo a podpis obou smluvních stran.
Vyklizení bytu
Nájemce je povinen pronajímateli odevzdat byt v den skončení nájmu, a to ve stavu, v jakém jej převzal. To se však nevztahuje na běžné opotřebení bytu a vady, které má odstranit pronajímatel, nikoli nájemce.
Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.
§ 2293 odst. 1 občanského zákoníku
Nájemce je dále povinen odstranit úpravy, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud se s pronajímatelem dohodl na uvedení bytu do původního stavu.
Změny provedené bez souhlasu pronajímatele, nájemce též odstraní, ledaže pronajímatel souhlasí s jejich zachováním.
Pokud nájemce neodevzdá byt pronajímateli ve stanoveném termínu, náleží pronajímateli úhrada nájemného, a to až do dne, kdy mu byl byt skutečně předán.
Předávací protokol
Protokol o předání bytu se vyhotovuje v den jeho předání za přítomnosti nájemce a pronajímatele. Tento dokument chrání obě smluvní strany z hlediska možného budoucího vymáhání případných závazků a je ve své podstatě důležitější než samotná dohoda o skončení nájmu.
V praxi se mnohdy děje, že pronajímatel odmítá nájemci vrátit jistotu ve výši, na které se s ním dohodl z důvodu následně zjištěných vad na vybavení bytu. Ochranu nájemce představuje zrovna protokol opatřený podpisy obou smluvních stran, ve kterém je uveden stav vybavení v den předání bytu.
Pronajímatel má právo zkontrolovat stav bytu, včetně jeho vybavení, o čemž následně společně s nájemcem vyhotoví protokol. Případné snížení hodnoty bytu a jeho vybavení, s výjimkou běžného opotřebení, se hradí z jistoty, neboli kauce, kterou nájemce pronajímateli složil při uzavření nájemní smlouvy. Z jistoty se též hradí nedoplatky vyplývající z vyúčtování energií.
Oproti tomu má nájemce v případě zvýšení hodnoty bytu právo na úhradu účelně vynaložených nákladů.
Náležitosti protokolu o předání bytu
Doporučujeme vám vyhotovit předávací protokol v písemné formě, přičemž tak můžete učinit sami či si stáhnout vzor z internetu, který obsahuje následující náležitosti:
- označení pronajímatele,
- označení nájemce,
- identifikace pronajatého bytu – adresa, nadzemní podlaží, číslo bytu,
- klíče, čipy, karty, včetně uvedení jejich počtu,
- hodnoty na meřidlech energií – elektroměr, plynoměr, vodoměr,
- vybavení bytu, včetně uvedení jeho stavu,
- vypořádání závazků ke dni předání bytu – dlužné nájemné, dlužné zálohové platby na služby, vyúčtování energií, nedoplatky, přeplatky, jistota, včetně uvedení data jejich uhrazení,
- datum, místo a podpis obou smluvních stran.
