Pokud prodáváte či kupujete nemovitost, možná jste se již setkali s pojmy rezervační smlouva a rezervační poplatek. Můžete je však využít nejen u nemovitých věcí, ale též v souvislosti s dalšími právními jednáními. Jaký je jejich účel? Jak se sjednávají?
Co je rezervační poplatek a rezervační smlouva
Rezervační smlouva obvykle zakládá vztah mezi 2 stranami. Při koupi či prodeji nemovitosti však může být i třístranná. Její podstatou je závazek jedné ze stran, že se zdrží nabízení předmětu smlouvy jiným osobám než vážnému zájemci.
Druhá strana se na oplátku zavazuje zaplatit rezervační poplatek a zpravidla i uzavřít následnou smlouvu.
Cílovou smlouvou bývá nejčastěji kupní smlouva (typicky na nemovitost), ale může se jednat i o jiné smlouvy, kupř. smlouvu nájemní.
Rezervační smlouva
V praxi rozeznáváme 2 základní typy rezervační smlouvy.
Rezervační smlouva bez závazku uzavřít smlouvu
V tomto případě se strany nezavazují uzavřít žádnou další smlouvu.
Rezervační poplatek tak funguje jen jako kompenzace pro prodávajícího za to, že po sjednanou dobu nemůže věc nabízet jiným zájemcům.
Tento typ se ovšem používá pouze výjimečně.
Rezervační smlouva se závazkem uzavřít smlouvu
Zde je součástí rezervační smlouvy závazek uzavřít cílovou smlouvu (např. kupní či nájemní).
Rezervační poplatek zde slouží k zajištění tohoto závazku.
Tento typ rezervační smlouvy je v praxi nejobvyklejší.
Význam rezervačního poplatku
Rezervační poplatek tak obvykle představuje zálohu na kupní cenu či nájemné, resp. smluvní pokutu, pokud nedojde k uzavření předpokládané smlouvy.
V případě obchodu zprostředkovaného realitní kanceláří může sloužit i jako provize pro realitní kancelář.
Kdy se platí rezervační poplatek
Rezervační poplatek se nejčastěji platí v souvislosti s koupí a prodejem nemovitosti. Neobvyklé není jeho sjednání ani, pokud jde o pronájem.
Pokud jde o věci movité, lze jej doporučit zejména při prodeji hodnotných věcí (např. automobilů, sběratelských předmětů či starožitností).
Obzvláště, pokud jde o věci, u nichž lze předpokládat vysoký zájem ze strany kupujících, může být sjednání poplatku oboustranně výhodné.
Poměrně obvyklý je rezervační poplatek i při pořízení čistokrevných domácích mazlíčků.
Jak funguje rezervační poplatek
Rezervační poplatek uhradí jedna ze stran v souvislosti s podpisem rezervační smlouvy.
Záleží na vůli stran, zda bude poplatek zaplacen přímo druhé straně, nebo zda bude sjednána úschova rezervačního poplatku u třetí osoby.
Touto třetí osobou může být např. advokát, notář či jiná důvěryhodná osoba.
Následně běží tzv. doba rezervace, po kterou mají strany čas na uzavření následné smlouvy.
Postup po uzavření smlouvy
Pokud je následná smlouva uzavřena, rezervační poplatek se zpravidla započte na kupní cenu či nájem. Proto se rezervační smlouva někdy označuje i jako smlouva o složení zálohy.
Strany si ale mohou sjednat i jiný postup – např. použití poplatku na úhradu provize zprostředkovatele, náklady právního jednání, nebo jeho vrácení tomu, kdo jej zaplatil.
Postup při neuzavření smlouvy
Pokud k uzavření cílové smlouvy nedojde, záleží další postup na ujednání stran v rezervační smlouvě. Obvyklý postup je následující.
Pokud k uzavření smlouvy nedojde ze strany zájemce, použije se rezervační poplatek k úhradě smluvní pokuty za porušení závazku smlouvu uzavřít.
Pokud zmaří uzavření strana nabízející, je rezervační poplatek vratný v plné výši.
Smlouva však může stanovit i jiný postup.
Tím, na co si dát pozor, je zejména otázka odpovědnosti nabízejícího za zmaření uzavření smlouvy.
Zájemce totiž může požadovat, aby se ve smlouvě ujednaná smluvní pokuta vztahovala na obě strany. To znamená, že pokud by uzavření zmařil nabízející, musel by nejen vrátit poplatek, ale také zaplatil smluvní pokutu ve stejné výši.
Jak sjednat rezervační poplatek
Rezervační poplatek se zpravidla sjednává přímo v rezervační smlouvě. Ta by měla být písemná, byť zákon nebrání ani ústní dohodě.
Vzor rezervační smlouvy by měl obsahovat následující:
- identifikaci smluvních stran – zejm. jméno, příjmení, datum narození a adresu bydliště, popř. název, identifikační číslo a adresu sídla,
- identifikaci předmětu smlouvy,
- závazek uzavřít cílovou smlouvu – ideálně včetně jejích náležitostí, zejm. výše kupní ceny/nájemného apod.,
- výši a způsob úhrady rezervačního poplatku,
- dobu rezervace,
- práva a povinnosti smluvních stran – zejm. zda a kdy je poplatek vratný, co se s ním stane při ne/uzavření cílové smlouvy, podmínky odstoupení od rezervační smlouvy apod.
Rezervační poplatek a DPH
Z hlediska DPH lze na poplatek pohlížet jako na uhrazenou zálohu. Pro účely účtování je datem zdanitelného plnění den přijetí platby.
Pokud následně dojde k vrácení rezervačního poplatku, postupuje se dle § 42 zákona o DPH a daňový subjekt vystaví opravný daňový doklad podle § 45 odst. 1 zák. o DPH.
