Jak má vypadat potvrzení o bezdlužnosti vlastníka jednotky a kdo má povinnost jej předložit? Proč je bezdlužnost nemovitosti důležitá, jaká je zákonná úprava a na co si dát pozor?
Při koupi nemovitosti je třeba věnovat zvláštní pozornost otázkám spojeným s bezdlužností a potvrzením o ní. Jedním z klíčových dokumentů, který hraje v této situaci významnou roli, je potvrzení o bezdlužnosti dle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku.
Zákonná úprava
Koupě jakékoliv nemovitosti je proces, při kterém není radno něco zanedbat. Každé zaváhání totiž může znamenat velké finanční ztráty. Pokud kupujete byt, bude vás mimo spousty jiných věcí zajímat bezdlužnost nemovitosti – tedy, zda se k dané bytové jednotce vztahuje nějaký dluh. V opačném případě se může stát, že kromě nemovitosti si pořídíte i finanční závazek od původního majitele.
Potvrzení dle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku totiž při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí na nabyvatele také dluhy na plněních souvisejících se správou domu a s užíváním bytu.
Potvrzení o bezdlužnosti dle § 1186 NOZ odst. 2
“Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.”
Potvrzení o bezdlužnosti při prodeji bytu
Když to vezmeme od začátku – vlastník bytu (případně družstevního podílu) má vlastnický podíl nejen ke své bytové jednotce, ale také vlastní poměrnou část společných prostor. Musí proto hradit příspěvky do fondu oprav, poplatky za úklid společných prostor a společné energie. Pokud na těchto úhradách vůči družstvu či společenství vlastníků jednotek (SVJ) vzniknou nedoplatky a za takového stavu je byt prodán, přesouvá se dluh na nového majitele.
Jak tomuto předejít?
Prostřednictvím potvrzení o bezdlužnosti, které dle § 1186 odst. 3 občanského zákoníku musí vlastník bytové jednotky při jejím prodeji předložit. Pokud tak neučiní a nabyvatel se proto o dluhu nedozví, není za něj odpovědný. Toto pravidlo má však jeden háček – aby se nový majitel bytu odpovědnosti za dluhy předchozího vlastníka opravdu zprostil, musí o potvrzení o bezdlužnosti nejprve marně požádat.
Jinými slovy – potvrzení o bezdlužnosti by měl při prodeji bytu automaticky zajistit a předložit vlastník bytu, nicméně zájemce o byt musí být ve střehu a v případě nutnosti vlastníka bytu prokazatelně vyzvat, aby dané potvrzení doložil.
Vzor potvrzení o bezdlužnosti
A jak má potvrzení o bezdlužnosti vlastníka jednotky vypadat? Pokud využíváte služeb realitních makléřů, je běžnou praxí, že potvrzení o bezdlužnosti zajišťují automaticky, případně je toto potvrzení přímou součástí kupní smlouvy.
Pokud se však rozhodnete využít vzor z internetu, ujistěte se, že je v něm bytová jednotka správně definována a stejně tak strany. Dokument musí být podepsán osobou ze SVJ, která má k tomu oprávnění, což je nejčastěji předseda výboru. Informace o osobách oprávněných za SVJ jednat, můžete vyhledat v obchodním rejstříku.
Na co si dát pozor
Vzhledem k tomu, že různé poplatky spojené s užíváním bytové jednotky a příspěvky do fondu oprav se nejčastěji hradí měsíčně, je potřeba, aby potvrzení o bezdlužnosti bylo skutečně aktuální. Pokud si jej zájemce o byt vyžádal hned při začátku jednání o koupi bytu, je celkem pravděpodobné, že než k reálnému prodeji a podpisu kupní smlouvy skutečně dojde, bude potvrzení již zastaralé.
Co se stane v případě, kdy se později zjistí, že dlužná částka je v potvrzení o bezdlužnosti uvedena chybně? Zde se názory odborníků liší – jeden názorový proud říká, že nabyvatel je odpovědný za dluh maximálně v té výši, jaká byla v potvrzení uvedena. Druhá část odborné veřejnosti tvrdí, že nabyvatel musí splatit dluh celý, nicméně tu část, o které nevěděl, může následně vymáhat prostřednictvím náhrady škody vůči SVJ.
A jak případné dluhy vyřešit?
Kupující může trvat na splacení dluhu před samotnou transakcí, případně může požadovat snížení kupní ceny o výši dlužné částky. Každopádně k řešení situace by mělo dojít před samotným podpisem kupní smlouvy na nemovitost, případně sjednanou dohodu přímo do smlouvy uvést.
Potvrzení o bezdlužnosti vlastníka jednotky je důležitý dokument, prostřednictvím kterého lze zamezit spoustě nepříjemnostem spojeným s koupí bytové jednotky. Dluhy vůči SVJ mohou dosáhnout stovek, tisíců, ale i několika set tisíců korun, proto je požadování doložení bezdlužnosti základním a stěžejním krokem při koupi bytu.
