Při výběru bytu je třeba vzít do úvahy mnoho kritérií. Velikost, stav, vybavení či cena bytu vám vytanou na mysli jako první. Neméně důležité je ale vědět, s kým obýváte budovu, ve které je byt umístěn. Jak budou nastavena pravidla v domě a vztahy se sousedy, určují stanovy SVJ. Proč jsou tolik potřeba? Co musí obsahovat, jak vznikají a jak se dají změnit?
Společenství vlastníků jednotek
Každý, kdo bydlí v bytě, se jistě setkal s pojmem společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jedná se o právnickou osobu, která spravuje budovu, ve které jsou byty (jednotky). Povinně se zakládá, pokud je v budově alespoň pět bytů, z nichž tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků.
Členství ve společenství je podmíněno vlastnictvím bytu. Jednotliví členové pak ručí za dluhy SJV podle výše svých podílů. SVJ nemůže podnikat, majetek může nabýt pouze pro účely správy domu a pozemku.
Kde najdu právní úpravu SVJ? Jeho právní postavení zakotvuje občanský zákoník v ustanovení § 1194 a násl.
K čemu slouží stanovy SVJ?
Stanovy SVJ můžeme bez nadsázky označit jako „základní zákon“, který určuje správu v domě a vztahy mezi sousedy. Stanovují se v nich pravidla pro fungování SVJ, způsob rozhodování o záležitostech, které se týkají celého domu, ale také domovní řád a pravidla pro chování v domě.
Na rozdíl od stanov bytového družstva však stanovy SVJ nemohou omezovat vlastníky jednotek v nakládání s bytem. Nemohou jim např. zakázat, aby byt pronajímal.
Schválení stanov je podmínkou pro založení SVJ. Musí s nimi souhlasit všichni vlastníci v domě.
Stanovy musí mít podobu veřejné listiny (je to kontrola toho, že byly schváleny v podobě, v jaké se předkládají do sbírky listin v rejstříku vlastníků jednotek). U jejich schvalování tedy musí být přítomný notář. To neplatí, pokud se SVJ zakládá prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě.
Co obsahují stanovy SVJ?
Stanovy SVJ musí podle občanského zákoníku obsahovat název, který obsahuje slova „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který SVJ vzniklo. Dále v nich musí být určeno sídlo, které je určeno v domě.
Stanovy zakotvují členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob, jakým se uplatňují. Dále jsou v nich určeny orgány SVJ, jejich působnost, počet členů a funkční období a způsob jakým se svolávají, jednají a usnáší. Stanoví, jak jsou určeni členové statutárního orgánu.
Hlavním účelem SVJ je správa domu a pozemku, proto pro ni musí stanovy nastavit pravidla. Obsahují také pravidla pro užívání společných částí domu a pozemku.
Správa domu není zadarmo. Stanovy proto také musí obsahovat pravidla, která určují, jak se tvoří rozpočet SVJ, jaké příspěvky jsou hrazeny při správě domu a úhradě služeb a jakou výši platí jednotliví vlastníci jednotek.
Stanovy samozřejmě mohu obsahovat i další práva a povinnosti SVJ či jeho členů. Mohou například stanovit, že se členové SVJ mohou nechat zastoupit plnou mocí při jednáních s SVJ, že schůze se mohou svolávat přes e-maily či že hlasování probíhá per rollam (tedy podpisem na usnesení, které mezi členy SVJ koluje).
Změna stanov SVJ
Jednou schválené stanovy nemusí zůstat stejné navěky. Pokud není stanoveno jinak, je k jejich změně nutná nadpoloviční většina vlastníků. Protože stanovy jsou pro chod domu natolik důležité, je vhodné pro schválení jejich změny stanovit kvalifikovanou většinu (např. tři pětiny z přítomných vlastníků, dvě třetiny všech vlastníků apod.). V takovém případě ale hrozí riziko, že změny stanov budou blokovat „nepřizpůsobiví“ vlastníci.
Pokud chcete změnit náležitosti fungování SVJ, které jsou ze zákona upraveny ve stanovách, musíte tak učinit pouze změnou stanov. Např. pokud měníte název, práva a povinnosti členů apod. Při změnách stanov musí být přítomen notář.
Vymahatelnost stanov SVJ
Sousedé znečišťují společné prostory, neplatí do společného fondu oprav nebo pořádají pravidelné večírky, které se táhnou do tří do rána. Co s tím?
Některá SVJ má schválený domovní řád, který však není součástí stanov. Ten je v praxi v podstatě nevymahatelný. Pokud sousedé porušují vyhlášky (např. o nočním klidu), můžete na ně zavolat policii. Tím však k rozhodně ke zlepšení vztahů v domě nepřispějete.
Pokud vlastníci porušují stanovy, mohou se ostatní členové SVJ obrátit na soud. Ten může vlastníkům přikázat, aby jednali v souladu se stanovami. Pokud by se svým závadným jednáním nepřestali, může jim soud v krajním případě nařídit, aby byt prodali a odstěhovali se. Takovéto situace se ale vlečou i roky.
Za porušení povinností zakotvených ve stanovách je možné zavést pokuty. Ty musí také být upraveny ve stanovách SVJ.
Přečtěte si také článek Dlužník, SVJ a jaká existuje obrana.
Jak sepsat stanovy SVJ
Získejte nezávazné nacenění sepsání stanov SVJ od advokáta.
