Chcete prodat byt, ale nevíte, za kolik ho nabízet. Nebo hodláte koupit dům, ale nejste si jisti, jestli kupní cena odpovídá jeho hodnotě. Jak se provádí odhad ceny nemovitosti, a kdo jej může provést?
Víte, na čem všem hodnota nemovitosti závisí? Jak se liší cena odhadní od ceny tržní? A proč byste měli svěřit odhad ceny nemovitosti do rukou odborníka a nestanovit cenu sami?
Proč provádět odhad ceny nemovitosti
Jako prodávající typicky chcete získat za svou nemovitost co nejvíce peněz a zároveň ji v určitém časovém horizontu prodat, protože její údržba se prodraží. Možná vás láká, abyste si stanovili cenu sami tím, že si porovnáte nabídky na místním realitním trhu.
Spíše než porovnávání inzerátů z okolí vám pomůže kalkulačka a tabulka pro odhad ceny nemovitosti, kterou najdete snadno na internetu. Udělat si takový online odhad rozhodně neuškodí a získáte alespoň představu o přibližné hodnotě nemovitosti.
Nicméně orientační odhad zdarma nevezme v potaz všechny faktory, které jsou pro stanovení té správné ceny nutné. Mohli byste prodělat, nebo naopak cenu nastavit tak, že by vám najít kupce trvalo dlouho. Proto se vyplatí přizvat si odborníka.
Kdo a jak provádí odhad ceny nemovitosti
Odhadci jsou většinou živnostníci, kteří často spolupracují s realitními kancelářemi. Mohou ale působit i samostatně. Jsou většinou nejlevnější variantou. Pokud využijete služeb realitky pro prodej nemovitosti, často vám nabídnou odhad ceny zdarma. Zdarma většinou provádí odhady i banka, u které žádáte o hypotéku.
Největší profesionálové v oboru jsou soudní znalci, kteří zpracovávají znalecké posudky, které pak akceptují soudy a úřady. Jejich služby jsou ale poměrně drahé. Za vypracování znaleckého posudku můžete zaplatit mnoho tisíc korun. Jenže pokud jste např. v exekuci nebo se o nemovitost soudíte, bez znaleckého posudku se neobejdete.
Odhadní vs tržní cena a cena kupní
Pro potřeby státu (např. při určení daní nebo v různých řízeních) je určována odhadní zjištěná cena, kterou znalec stanoví pomocí oceňovacího předpisu Ministerstva financí.
Pokud ale chcete nemovitost prodat, bude vás zajímat především její tržní cena. Jde o cenu, která bude srovnatelná s podobnými nemovitostmi v daném čase a na daném místě. Odhadce by měl při jejím určení vzít do úvahy všechno, co může mít na její určení vliv (od velikosti a polohy po dostupnost služeb).
Výsledná kupní cena se může od tržní ceny samozřejmě lišit. Jako prodávající můžete zariskovat a nastavit cenu trochu vyšší, než stanovil odhadce, nebo ji naopak snížit, když potřebujete nemovitost prodat rychle.
Jak určit tržní cenu nemovitosti
Při určování tržní ceny hraje roli zejména velikost nemovitosti. Do plochy nezapomeňte zahrnout i balkon či terasu. U těch se ale počítá jen poloviční cena za metr čtvereční.
Důležitá je také dispozice (např. neprůchozí pokoje, záchod oddělený od koupelny, velký obývací pokoj s kuchyňským koutem) a celkový stav nemovitosti (nutnost celkové rekonstrukce, nová fasáda apod.).
Zájemce o koupi zajímá také umístění nemovitosti, dostupnost do centra, vzdálenost od obchodů a služeb, zda nemovitost leží na rušné silnici či na tiché ulici v rezidenční čtvrti.
Další faktory, které mohou s cenou zahýbat, jsou např. umístění bytu v rámci domu, výška stropů, výtah, výhledy z oken, nebo bezproblémové jednání se sdružením vlastníků.
Odhad ceny bytu se bude lišit v závislosti na tom, zda je byt v osobním či družstevním vlastnictví, u domu bude hrát roli velikost zahrady.
Podstatná bude ale také situace na trhu, zda lze na místě sehnat bydlení, nebo je zde naopak bytů nedostatek apod. Aspektů, které mají dopad na odhad ceny nemovitosti, je skutečně obrovské množství.
Kdy je nutné udělat odhad nemovitosti
Existují situace, kdy se bez ocenění nemovitosti neobejdete. Typicky jde o vyřizování hypotéky či o soudní spory o nemovitost.
Odhad ceny nemovitostí pro hypotéku
Při žádosti o hypotéku bude chtít banka vědět, jaká je tržní hodnota nemovitosti. Většinou využije vlastní nasmlouvané odborníky, kteří odhad zpracují zdarma.
Odhad je většinou nižší než kupní cena. Banka totiž chce mít jistotu, že v případě, že nebudete schopni splácet, bude moci být nemovitost rychle zpeněžena.
Daň z prodeje nemovitosti
Při převádění nemovitosti na vás mohou dopadat daňové povinnosti. V současnosti jde o daň z prodeje nemovitosti, ostatní daně byly zrušeny. Pokud jste povinni daň odvést, musíte zdanit zisk, který jste měli z prodeje nemovitosti.
Z ceny, za kterou jste nemovitost prodali, odečtete její pořizovací cenu. Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, musíte si nechat vypracovat znalecký odhad ceny, kterou nemovitost v té době měla.
Odhad ceny nemovitosti při rozvodu
Další situací, kdy bude nutné provést odhad ceny nemovitosti je vypořádání společného jmění manželů při rozvodu. Pokud se spolu manželé nejsou schopni dohodnout, jakým způsobem mezi sebou vypořádat vlastnictví nemovitosti, bude jejich majetek rozdělovat soud.
Ten jmenuje soudního znalce k vypracování znaleckého posudku. Náklady budou samozřejmě hradit rozvádějící se manželé.
V případě, že je dohoda možná, mohou si nechat vypracovat odhad makléřem a nemovitost buď prodat, nebo jeden druhého vyplatit za tržní cenu.
Dědické řízení
Odhad ceny nemovitosti po vás může také požadovat notář v dědickém řízení. Nemusí jít o znalecký posudek, postačí, pokud si necháte vypracovat odhad tržní ceny od realitní kanceláře.
