Pronajímáte byt a nevíte, jak vymáhat dlužné nájemné? Co je exekuční doložka v nájemní smlouvě? K čemu se využívá a jak ji sjednat? Doložka přímé vykonatelnosti slouží k vymožení dlužných plateb ze strany nájemce.
Jakou má mít exekuční doložka formu? Kdy je doložka o provedení exekuce neplatná? A na co si dát pozor při uzavíraní nájemní smlouvy?
Co je doložka o provedení exekuce
Exekuční doložka je speciální dokument či ustanovení, které se připojuje k nájemní či jiné smlouvě. Jedná se o notářský zápis, v němž nájemce předem souhlasí, že pokud by přestal hradit nájemné nebo zálohy na služby, může je pronajímatel jednodušeji vymáhat. A to zejména za pomoci soudního exekutora.
Zákony chrání nájemce, protože je považován za slabší smluvní stranu. To ale neznamená, že pronajímatel nemá možnosti pro případ, že nájemce přestane hradit platby spojené s nájmem bytu.
Pronajímatel může použít peníze z kauce, mimosoudně se domluvit s nájemcem na splátkách, nebo se v krajním případě obrátit na soud. Soudní jednání však z praxe trvá několik měsíců až let, a proto pronajímatelé hledají jiné možnosti, jak se domoci nezaplaceného nájemného.
Díky exekuční doložce získá pronajímatel jednodušší a rychlejší legální postup, jak se k dlužným platbám dostat.
Exekuční doložka v nájemní smlouvě
Doložka přímé vykonatelnosti (exekuční doložka) je vhodná pro pronajímatele zejména z hlediska rychlého řešení případných budoucích sporů ohledně dlužných plateb.
Pokud se pronajímatel obrátí na soud například s neuhrazeným nájemným, je možné, že bude čekat několik měsíců až let na vydání rozhodnutí, kterým dojde k uznání jeho práva.
Soudní vymáhání nájemného
Podání žaloby obvykle předchází výzvy k úhradě dlužného nájemného, upomínky a předžalobní výzva. Po podání žaloby je potřeba předložit potřebné důkazy (nájemní smlouvu, bankovní výpisy, upomínky apod.), na jejichž základě soud vydá rozhodnutí.
K urychlení soudního procesu se v praxi využívá platební rozkaz, popř. elektronický platební rozkaz (EPR). Pokud se pronajímatel rozhodne po upomínání nájemce podat návrh na vydání platebního rozkazu či EPR, soud jej vydá, aniž by prováděl dokazování. To znamená, že pronajímatel získá exekuční titul pouze na základě svých tvrzení a předložených důkazů, aniž by soud vyslyšel nájemce.
Nicméně, nájemce se proti platebnímu rozkazu, popř. elektronickému platebnímu rozkazu, může bránit prostřednictvím tzv. odporu. Bude-li podán odpor, soud vydaný rozkaz zruší a nařídí jednání, jehož výsledkem bude rozsudek.
Posléze bude nájemce vyzván, aby uhradil dlužné nájemné a náklady na soudní řízení. Až pokud nájemce vymáhanou částku neuhradí, může se pronajímatel obrátit na soudního exekutora za účelem provedení exekuce na základě tzv. exekučního titulu. Exekučním titulem je rozhodnutí soudu.
Soudní proces tudíž může být velmi zdlouhavý a finančně nákladný.
K čemu slouží exekuční doložka
Pokud si smluvní strany sjednají exekuční doložku a nájemce přestane hradit pravidelné platby, pronajímatel se může rovnou obrátit na soudního exekutora. Doložka přímé vykonatelnosti je totiž exekučním titulem.
To znamená, že pronajímatel nemusí nájemce upomínat ani podávat žalobu k soudu a čekat tak na vydání soudního rozhodnutí, které má být exekučním titulem.
Jelikož nájemce prostřednictvím exekuční doložky vyjádřil souhlas s exekucí pro případ, že přestane hradit nájemné, pronajímatel nepotřebuje soudní rozhodnutí. Exekuce se provede přímo na základě sjednané doložky.
Pronajímatel se díky doložce o provedení exekuce může domoci dlužných plateb rychleji a s menšími finančními náklady. A to zejména proto, že nemusí podávat žalobu k soudu, popř. návrh na vydání platebního rozkazu.
Náležitosti exekuční doložky
Doložka přímé vykonatelnosti by měla obsahovat zejména:
- identifikaci pronajímatele – jméno a příjmení, rodné číslo, adresu, kontaktní údaje, popř. název, IČ, sídlo (platí pro právnické osoby),
- identifikaci nájemce,
- označení nájemní smlouvy, k níž se doložka vztahuje – např. „nájemní smlouva ze dne XX. YY. ZZZZ, ve znění písemných dodatků“,
- identifikaci pronajatého bytu (dle nájemní smlouvy),
- vymezení předmětu exekuční doložky – kupř. „úhrada dlužného nájemného a zálohových plateb na služby spojené s nájmem bytu“,
- lhůtu pro poskytnutí plnění, resp. datum splatnosti dlužných plateb,
- prohlášení nájemce se svolením k vykonatelnosti doložky (formou notářského zápisu),
- datum, místo a podpisy smluvních stran.
Lhůta pro poskytnutí plnění
Stanovení lhůty pro poskytnutí plnění může být problematické, pokud dojde k nesprávné formulaci. V takovém případě se totiž může doložka stát nevymahatelnou. Je tudíž důležité, aby vámi zvolený notář doložku správně formuloval.
Děje se tak zejména při navázání data splatnosti dlužné částky na splnění určitých podmínek, které je potřeba prokázat. A to například nehrazení nájemného od května do listopadu.
V případě nájemní smlouvy na dobu určitou můžete stanovit splatnost dlužného nájemného a zálohových plateb na energie, pevným datem. Sjednaná doložka vykonatelnosti nevylučuje před uplynutím trvání nájmu uzavření nové nájemní smlouvy, včetně nové exekuční doložky.
Kdy je exekuční doložka neplatná
Exekuční doložka v nájemní smlouvě je notářský zápis (veřejná listina). To znamená, že ji můžete uzavřít pouze za přítomnosti notáře. V opačném případě bude doložka neplatná.
Odměna notáře je stanovena notářským tarifem, přičemž její minimální hodnota představuje 2 000 Kč.
Doložku o provedení exekuce můžete uzavřít pouze, pokud máte platnou nájemní smlouvu. Exekuční doložka totiž nemá za následek vznik, změnu nebo zánik práv a povinností smluvních stran, nýbrž slouží pouze jako prostředek jejich vymožení. Pokud nemáte uzavřenou nájemní smlouvu, nebude doložka platná.
Doložku vykonatelnosti můžete sjednat již v nájemní smlouvě. Pokud se rozhodnete pro její uzavření později, tj. za trvání nájmu, můžete využít dodatek k nájemní smlouvě. Doložku o provedení exekuce lze sjednat i samostatně. Avšak vždy musí být ve formě notářského zápisu.
Občanský zákoník stanoví pro nájemní smlouvu i její dodatky písemnou formu. To však nevylučuje uzavření smlouvy či dodatku ve formě veřejné listiny, tedy u notáře.
Kdy nelze uzavřít exekuční doložku
Zákon pronajímateli neumožňuje svévolné vystěhování nájemce (např. vniknutí do bytu, vystěhování nájemcových věcí a výměna zámku). Jednalo by se totiž o porušení domovní svobody nájemce.
Může být sjednána doložka vykonatelnosti i pro případ vyklizení bytu?
Nejvyšší soud vydal v souvislosti s problematikou exekuční doložky na vyklizení bytu dne 26. 5. 2020 rozhodnutí, které naleznete pod sp. zn. 26 Cdo 2085/2019. Považuje v něm takovou doložku za neplatnou.
Pronajímatel s nájemcem uzavřel exekuční doložku na vyklizení bytu. Doložka je však neplatná, jelikož může být sjednána pouze pro dlužné platby.
Pokud pronajímatel s nájemcem uzavře exekuční doložku vztahující se na dlužné platby a vyklizení bytu, bude doložka v části související s vyklizením bytu neplatná.
Doložka o provedení exekuce je vhodným řešením pro vymáhání dlužných plateb, ale nelze ji využít, pokud nastanou problémy s vystěhováním nájemce. Jedinou obranou pronajímatele je žaloba na vyklizení bytu.
Na co si dát pozor při podpisu nájemní smlouvy
S exekuční doložkou úzce souvisí prevence před a při podpisu nájemní smlouvy. Vždy je potřeba si prověřit osobu nájemce, včetně členů jeho domácnosti.
Pro pronajímatele je klíčové, že nájemce bude včas hradit nájemné a zálohové platby na energie.
Pronajímatel má právo požadovat od zájemce o nájem bytu doložení jeho příjmů. Nejedná se však o zájemcovu povinnost. Důsledkem nedoložení příjmů může být odmítnutí uzavření nájemní smlouvy ze strany pronajímatele.
Rizikovým je pronájem bytu lidem v exekuci. Může se stát, že nájemce pronajímateli exekuci zatají, popř. dojde k jejímu nařízení až v době trvání nájmu.
Doložka o provedení exekuce slouží zejména jako prostředek prevence. Pokud nájemce přestane hradit platby spojené s nájmem bytu, proces jejich vymáhání může být pro pronajímatele zdlouhavý. Jestliže si smluvní strany sjednají exekuční doložku, pronajímatel posílí své postavení a nájemce pod hrozbou případné exekuce bude hradit platby včas.
Pro případ, že nájemce nájemné či zálohy na služby nehradí, pronajímatel nemusí podávat žalobu k soudu a čekat na vydání rozhodnutí, nýbrž se může rovnou obrátit na exekutora.
