Darování spoluvlastnického podílu na nemovitosti je běžnou formou bezúplatného převodu vlastnického práva. Nejčastěji k němu dochází v rámci rodiny – mezi rodiči a dětmi nebo mezi sourozenci. Proces však vyžaduje písemnou darovací smlouvu, zápis do katastru nemovitostí, respektování předkupního práva a zvážení daňových dopadů. Na co si dát pozor při darování nemovitosti?
Jak darovat podíl na nemovitosti
Základem darování poloviny nemovitosti je darovací smlouva, která musí být uzavřena písemně a podpisy stran musí být úředně ověřené.
Smlouva by měla obsahovat především:
- údaje o dárci a obdarovaném,
- přesnou identifikaci nemovitosti (dle katastru nemovitostí) a podílu (např. ideální 1/2),
- výslovné prohlášení dárce o úmyslu darovat a obdarovaného o přijetí daru,
- ustanovení o návrhu na vklad do katastru nemovitostí – kdo podá návrh a uhradí správní poplatek.
Po podpisu se podává návrh na vklad do katastru, spolu se smlouvou a poplatkem 2 000 Kč. Katastr nemovitostí obvykle rozhodne o návrhu do 30 dnů.
Nemovitost v SJM lze převést jen se souhlasem druhého manžela. V praxi to znamená jeho podpis smlouvy nebo předložení plné moci.
Předkupní právo
Při převodu podílu na osobu mimo okruh blízkých mají v určitých situacích ostatní spoluvlastníci zákonné předkupní právo. Musíte jim podíl nejprve nabídnout ke koupi. Nabídka by měla být písemná, za obvyklou cenu a doložitelná. Při darování spoluvlastnického podílu osobě blízké se předkupní právo neuplatní.
Za osobu blízkou se považují především příbuzní v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnoučata), sourozenci, manželé, sezdaní partneři a registrovaní partneři. Za osobu blízkou může být považován také druh nebo družka, pokud s dárcem žili ve společné domácnosti alespoň po dobu jednoho roku před darováním.
Je-li předkupní právo porušeno, může se dotčený spoluvlastník domáhat soudní ochrany, např. požadovat převod na sebe za stejných podmínek.
Předkupní právo platí pro převody (kupní i darovací) ideálních podílů, které vznikly dědictvím či soudním rozhodnutím, pokud spoluvlastnictví nebylo majetkovou dohodou mezi spoluvlastníky – a to po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. V ostatních případech předkupní právo nevzniká.
Pokud během lhůty žádný spoluvlastník projeví zájem nebo odmítne koupi, právo zaniká a dárce může pokračovat v darování nebo prodeji třetí osobě.
Darování v rodině a vyrovnání mezi sourozenci
Darování podílu osobě blízké je daňově výhodné a právně jednodušší. Nepodléhá dani z příjmů a obvykle se neuplatní ani předkupní právo.
Příklad: Rodiče darují svůj spoluvlastnický podíl na chatě dceři. Syn žádný podíl nedostal. V takovém případě je vhodné, aby mezi sourozenci proběhlo finanční vyrovnání formou písemné dohody.
Dohoda o finančním vyrovnání může být uzavřena samostatně, nebo se přímo zakotvena v darovací smlouvě jako podmínka. Pozor však, aby smlouva zůstala darovací a nezměnila se na smlouvu úplatnou (např. kupní smlouvu, směnnou smlouvu nebo smlouvu o převodu za protihodnotu).
Darování před smrtí a dědictví
Darování před smrtí bývá alternativou k závěti. Dárce tak může za života rozhodnout, komu majetek připadne, a zároveň snížit hodnotu dědictví, čímž lze ušetřit na notářských poplatcích.
Závěť vyjadřuje vůli zůstavitele, ale majetek se převádí až po smrti a v rámci dědického řízení. Oproti tomu převod spoluvlastnického podílu na nemovitosti nastává u darování ihned – obdarovaný se stává vlastníkem ještě za života dárce.
Oproti dědictví navíc při splnění zákonných podmínek (např. darování mezi sourozenci nebo předky na potomky) nevzniká žádná daňová povinnost. Tedy ani darovací daň, ani daň z příjmů.
Pokud je však dar poskytnut některému z potomků do 3 let před smrtí zůstavitele, může být započten na jeho povinný díl. Ostatní dědici tak mohou požadovat zohlednění daru v rámci vypořádání.
Rozparcelování pozemku a geometrický plán
Chcete-li převést konkrétní část pozemku (např. „jižní část zahrady“), nestačí tuto část pouze slovně popsat v darovací smlouvě – katastr nemovitostí takovou smlouvu nezapíše. Je nutné provést rozdělení pozemku prostřednictvím geometrického plánu, který vyhotoví geodet.
Geometrický plán obsahuje přesné vymezení hranic nově vzniklých pozemků, jejich výměru, určení parcelních čísel a údaj o tom, z jakého pozemku nové parcely vznikly. Tento plán představuje nezbytný podklad pro zápis změny do katastru nemovitostí, tudíž bez něj nelze převádět konkrétní oddělenou část pozemku.
Na základě zápisu do katastru nemovitostí vznikne nový pozemek s vlastním parcelním číslem. Ten lze následně samostatně darovat.
Bez geometrického plánu je možné převést pouze ideální spoluvlastnický podíl, tedy podíl, který nezakládá nárok na konkrétní vymezenou část nemovitosti. Například nelze převést „levou polovinu pozemku“ (do výlučného vlastnictví), ale spoluvlastník má poloviční spoluvlastnický podíl na celé nemovitosti.
Daňové aspekty darování
Darovací daň byla zrušena v roce 2014. To však neznamená, že darování nemovitosti je vždy zcela bez daňových dopadů. V případě, že podíl daruje osoba mimo okruh blízkých, podléhá obdarovaný dani z příjmů, a to ve výši 15 %, případně 23 % při příjmech přesahujících hranici 1 676 052 Kč (pro rok 2025).
Pokud obdarovaný získá podíl na nemovitosti od osoby blízké, je tento příjem osvobozen od daně z příjmů (zákon o daních z příjmů, § 10).
U darů, jejichž hodnota přesáhne 5 milionů Kč, má obdarovaný povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Dále se obdarovaný od následujícího kalendářního roku stává poplatníkem daně z nemovitých věcí.
Jak prodat spoluvlastnický podíl nemovitosti
Při prodeji spoluvlastnického podílu je postup obdobný: sepíše se kupní smlouva, podá se návrh na vklad a zaplatí poplatek.
Na rozdíl od darování se prodávající může dostat do daňové povinnosti – příjem z prodeje nemovitosti totiž podléhá dani z příjmů, pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů.
Osvobození se uplatní například tehdy, pokud:
- prodávající měl v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydliště po dobu alespoň dvou let (platí pro rodinné domy a byty).
- vlastnil nemovitost nejméně po dobu deseti let. Nebo pokud je nemovitost získána dědictvím v přímé linii (např. po rodičích, prarodičích) od osoby, která sama splnila 10letou podmínku držby. Toto platí pro nemovitosti získané po 1. 1. 2021, pro nemovitosti získané před tímto datem platí pětiletá lhůta.
- prodávající použije výtěžek z prodeje na uspokojení své bytové potřeby (nákup, stavba, rekonstrukce), a to ve lhůtě 1 roku od prodeje. Osvobození v tomto případě platí, i když doba vlastnictví nemovitosti byla kratší než 10 let a prodávající v ní neměl 2 roky před prodejem bydliště.
Daň z nabytí nemovitosti kupující od roku 2020 neplatí.
Darování spoluvlastnického podílu na nemovitosti je vhodnou formou převodu v rodině. Vyžaduje ale pečlivě sepsanou darovací smlouvu, zápis do katastru nemovitostí a kontrolu daňových dopadů. V případě darování nemovitosti mezi sourozenci doporučujeme zvážit i otázku spravedlivého vyrovnání.
Poslední aktualizace: 27. října 2025