Darování nemovitosti vnučce či vnukovi mění majetkové vztahy v rodině a zasahuje do dědických práv potomků dárce. Je tudíž časté, že darování nemovitosti vnoučeti namísto dítěti vyvolá rodinné spory. Na co si dát pozor při darování nemovitosti? Můžete darovat nemovitost nezletilému vnoučeti? Je možné napadnout darovací smlouvu? A kdy je osvobozeno darování nemovitosti od daně z příjmů?
Jak funguje darování nemovitosti
Darování nemovitosti znamená, že dárce bezplatně převede vlastnictví domu, bytu nebo pozemku na jinou osobu – například na vnuka či vnučku. Darování nemovitosti vnoučeti je jedním ze způsobů, jak za života přenechat majetek mladší generaci.
Jaké jsou důvody pro darování nemovitosti vnoučeti?
- Snaha o spravedlivé rozdělení majetku v rodině.
- Prarodiče chtějí vidět své vnoučata využívat darovaný majetek ještě za svého života.
- Špatné vztahy s vlastními dětmi, které jsou zadlužené, nehospodaří zodpovědně s penězi nebo by majetek po smrti dárce rozprodaly.
- Snaha předejít sporům v rámci dědictví po smrti prarodičů. Na rozdíl od dědického řízení totiž darování probíhá za života dárce a lze jej naplánovat dle jeho vůle. Převod lze samozřejmě řešit i závětí, ta se ale uplatní až po smrti zůstavitele a může být napadena nebo zpochybněna jinými dědici (potomky).
Jak darovat nemovitost vnukovi
Darování nemovitosti vyžaduje písemnou formu a zápis do katastru. Převod vlastnictví se řídí občanským zákoníkem. Jak přepsat byt na vnuka (vnučku)?
Sepište darovací smlouvu
Nejdůležitějším dokumentem je písemná darovací smlouva. Musí v ní být jasně uvedeno, kdo je dárce a kdo obdarovaný (včetně identifikace, jako rodné číslo či datum narození a adresa) a přesný popis darované nemovitosti (číslo popisné, číslo pozemku, katastrální území a číslo listu vlastnictví).
Zvažte zřízení služebnosti
Pokud chce prarodič v nemovitosti i po darování bydlet nebo ji jinak užívat, měl by si do smlouvy sjednat věcné břemeno doživotního užívání. Tím získá právní jistotu, že ho nikdo nemůže vystěhovat.
Podejte návrh na vklad
Po podpisu smlouvy podejte návrh na vklad změny vlastníka do katastru nemovitostí. Návrh podáte na příslušném formuláři (dnes lze i online) a zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč. K návrhu musíte přiložit darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy.
Darování nemovitosti nezletilému vnoučeti
Specifická situace nastává, pokud se jedná o darování nemovitosti nezletilému vnoučeti. Nezletilý nemá plnou svéprávnost a jedná za něj jeho zákonný zástupce (rodič). Ten za dítě dar přijme a smlouvu o darování nemovitosti nezletilému vnukovi (vnučce) podepíše.
K platnosti převodu je třeba schválení opatrovnickým soudem. Ten zkoumá, zda je převod pro dítě (vnouče) výhodný. Až poté lze podat návrh na vklad do katastru (v opačném případě katastr návrh zamítne).
Tip: Darování nemovitosti nezletilé vnučce (vnukovi) je v rodině běžné zejména, když chtějí prarodiče zajistit vnoučeti bydlení do budoucna. Rodiče obdarovaného dítěte však musí počítat s tím, že jakékoliv další nakládání s touto nemovitostí (např. její prodej nebo zatížení hypotékou) bude až do dosažení zletilosti dítěte podléhat souhlasu soudu.
Kdo může napadnout darovací smlouvu
Darování nemovitosti je platné jen tehdy, pokud dárce jednal svobodně, byl svéprávný a smlouva splňuje zákonné náležitosti. V některých případech se může stát, že se jiní příbuzní – například děti prarodiče – pokusí dar napadnout. Kdo a kdy to může udělat?
- Děti prarodiče (nebo jiní příbuzní), pokud mají za to, že darováním byli nespravedlivě zkráceni.
Příklad: Babička daruje byt vnučce, ale její dva synové o tom nevědí a po smrti babičky tvrdí, že byli úmyslně vynecháni. Pokud mají podezření, že babička darovala pod tlakem nebo v důsledku duševní poruchy, mohou se obrátit na soud.
- Dárce sám, pokud zjistí, že byl obdarovaný nevděčný, nebo pokud se ocitl v tíživé životní situaci (nouze).
Příklad: Dědeček daroval dům vnukovi, ale vnuk ho přestal navštěvovat a odmítá mu pomoci. Dědeček může žádat odvolání daru pro nevděk.
- Jiná osoba s právním zájmem, pokud má důvod domnívat se, že smlouva je neplatná (např. pro chyby v textu, podvod nebo nedostatek souhlasu u darování nezletilému).
Daně a poplatky při převodu nemovitosti v rodině
Darování nemovitosti v rodině (předci a potomci) nepodléhá žádnému zdanění (darovací daň již neexistuje). Darování se posuzuje jako bezúplatný příjem, který podléhá dani z příjmů. Pokud ale k daru dojde mezi příbuznými v přímé linii – například mezi prarodičem a vnukem – je tento příjem od daně z příjmů osvobozen.
Obdarovaný potomek (resp. vnuk nebo vnučka) tedy neodvádí žádnou daň z příjmů ani nepodává daňové přiznání kvůli darované nemovitosti, pokud dar získal od prarodičů. Pakliže však hodnota daru přesáhne 5 000 000 Kč, musí to obdarovaný oznámit finančnímu úřadu, i když neplatí daň.
Při darování nemovitosti se neplatí ani žádná daň z nabytí nemovitých věcí – ta byla zrušena v roce 2020. Po převodu vlastnictví však musí nový vlastník pamatovat na roční daň z nemovitých věcí.
Darování nemovitosti a dědické řízení
Pokud prarodič daruje nemovitost vnoučeti, sníží se tím hodnota jeho majetku. Majetek, který darujete před smrtí, totiž do dědictví nevstupuje.
Děti dárce (jako nepominutelní dědicové) mají ze zákona nárok na tzv. povinný díl z majetku zůstavitele (dárce).
Ačkoli darování vnoučeti zmenší majetek (pozůstalost), který mohou potomci zůstavitele zdědit, nelze v případě vnoučete požadovat započtení daru na povinný díl.
Nepominutelní dědici nemohou žádat ani finanční vyrovnání za zmenšení pozůstalosti.
Zápočet na povinný díl probíhá totiž pouze u potomků zůstavitele jakožto nepominutelných dědiců. Pokud by se však vnouče stalo nepominutelným dědicem a dar proběhl v posledních 3 letech před smrtí dárce, započtení požadovat lze. Vnouče je nepominutelný dědic pouze, pokud nedědí potomek zůstavitele (např. zemřel dříve než dárce).
Započtení na běžný dědický podíl (tedy mimo povinný díl), pokud je vnouče dědicem, nastane pouze tehdy, pokud to výslovně určil zůstavitel v závěti.
Není tudíž možné od vnoučete požadovat žádné finanční vyrovnání, ledaže by děti zůstavitele byly nedůvodně opomenuty. Potomci zůstavitele mohou v takové situaci požadovat pouze úhradu povinného dílu z pozůstalosti, který by jim náležel, pokud by k darování nedošlo. Děje se tak soudním rozhodnutím.
Příklad: Babička darovala svůj dům v hodnotě 5 mil. Kč vnoučeti rok před svou smrtí. Babička má dva syny (otec obdarovaného a jeho strýc). Po babičce už nezůstal jiný majetek. Aby synové nezůstali zcela opomenuti, mohou v rámci dědictví požadovat vyplacení povinného dílu z hodnoty daru. Vnouče by tak muselo otci a strýci uhradit částku odpovídající jejich zákonnému dědickému podílu.
Dohoda o finančním vyrovnání mezi potomky
Darování nemovitosti vnukovi může vyvolat napětí mezi potomky dárce (například mezi dětmi prarodiče). Možným řešením je dohoda o finančním vyrovnání. Ta může spočívat například v tom, že obdarovaný vnuk (nebo jeho rodiče) vyplatí ostatní potomky dárce – tedy své strýce a tety. Vyrovnání ale může zajistit i samotný prarodič, a to formou peněžitého daru nebo jiného majetkového převodu, který kompenzuje ostatním dětem, že na ně majetek nepřevedl. Často se tak děje přímo v rámci dědického řízení formou dohody o vypořádání dědictví.
VZOR DOHODY O FINANČNÍM VYROVNÁNÍ
Zajištění práva dožití pro prarodiče
Prarodič si při darování nemovitosti vnoučeti může zřídit věcné břemeno doživotního užívání. Tím si zajistí právo v nemovitosti nadále bydlet. Dále můžete sjednat zákaz zcizení a zatížení, čímž zabráníte tomu, aby vnuk nemovitost bez vašeho souhlasu prodal či zatížil hypotékou.