Rozdělování společného majetku mezi blízké osoby bývá jednou z nejcitlivějších oblastí v rodinných vztazích. Nejčastěji se řeší mezi sourozenci – například při dědictví nebo darování nemovitosti rodiči jen jednomu z dětí. Dohoda o finančním vyrovnání mezi sourozenci jasně stanoví, kdo co získá a kolik peněz případně obdrží druhý sourozenec. Stejná pravidla a postup lze uplatnit i na další situace v rámci širší rodiny nebo partnerských vztahů.
Kdy je potřeba majetkové vyrovnání
Typické situace, kdy sourozenci řeší rozdělení majetku:
- Dědictví – více sourozenců zdědí společně nemovitost. Pokud si ji chce ponechat jen jeden z nich, musí ostatní vyplatit (jde o rozdělení spoluvlastnictví).
- Darování nemovitosti rodičem jednomu dítěti (darování mezi příbuznými) – často s očekáváním, že obdarovaný sourozenec vyrovná rozdíl druhému.
- Společné vlastnictví – např. spoluvlastnictví pozemku, investice do majetku jednoho ze sourozenců.
Je důležité vědět, že povinnost vyplatit sourozence nevzniká automaticky ze zákona. Musí být dohodnutá nebo nařízená soudem.
Pokud rodiče darují majetek jednomu dítěti bez podmínek, právně nemusí nic vyplácet. Proto je dobré uzavřít samostatnou písemnou dohodu nebo podmínku zahrnout do darovací smlouvy. Taková dohoda bývá často označována jako dohoda o vypořádání majetku nebo také smlouva o majetkovém vyrovnání mezi sourozenci.
Rodiče za svého života darovali dům starší dceři s tím, že se postará o mladšího bratra. V darovací smlouvě ale nezmínili žádné podmínky vyrovnání. Po smrti rodičů se bratr začal dožadovat kompenzace. Sice neexistovala právní povinnost dům dělit, ale vznikl vážný rodinný spor.
Situaci nakonec pomohla vyřešit dodatečná dohoda mezi sourozenci, ve které si sjednali částku odpovídající podílu na nemovitosti. Tím se podařilo předejít soudnímu řízení.
Co by měla dohoda obsahovat
Aby byla dohoda platná a vymahatelná, musí být písemná a měla by obsahovat:
- Identifikaci stran – jméno a příjmení, rodné číslo (příp. datum narození), adresu trvalého bydliště.
- Specifikaci majetku – je nutné přesně specifikovat, o jaký majetek se jedná, aby nedošlo k záměně. U nemovitostí se uvádí celá adresa, číslo parcely, výměra, druh pozemku (např. zastavěná plocha a nádvoří), a katastrální území, v němž se nemovitost nachází. U spoluvlastnického podílu musíte uvést přesný rozsah podílu, jak je evidován v katastru nemovitostí. V případě, že se dohoda týká více nemovitostí, každou z nich popište samostatně a jednoznačně.
- Rozdělení majetku – kdo co získá a kdo se čeho vzdává. Například jeden sourozenec získá výlučné vlastnictví nemovitosti, zatímco druhý se svého podílu vzdává výměnou za finanční kompenzaci.
- Výši a způsob finančního vyrovnání – částka, termín a způsob platby. V této části je vhodné uvést také způsob stanovení hodnoty majetku, ze které vyrovnání vychází. Například že částka odpovídá tržní ceně stanovené znaleckým posudkem, odhadu realitního makléře nebo dohodě mezi stranami. Dále musíte specifikovat, zda chcete částku vyplatit jednorázově, ve splátkách nebo prostřednictvím úschovy u notáře či advokáta.
- Podmínky předání – např. vyklizení, předání klíčů.
- Vklad do katastru nemovitostí a poplatek – pokud dohoda zahrnuje převod nemovitosti, musíte ji doložit návrhem na vklad do katastru. Počítejte s úhradou správního poplatku ve výši 2 000 Kč.
- Prohlášení, že majetkové vyrovnání mezi sourozenci je konečné.
- Podpisy stran – ideálně s úředním ověřením.
Smlouva o vyplacení sourozence může být samostatným dokumentem nebo přílohou jiné smlouvy, například darovací. V případě, že sourozenec získává nemovitost a druhému vyplácí jeho podíl, často jde o tzv. vyplacení sourozence z nemovitosti.
VZOR DOHODY O FINANČNÍM VYROVNÁNÍ
Ocenění majetku
Spravedlivé vyrovnání vyžaduje správné ocenění majetku. Obvyklým postupem je nechat si vypracovat odhad od odborníka, například znalecký posudek nebo tržní odhad od realitního makléře. V některých případech se však sourozenci dohodnou na hodnotě majetku i bez odborného posudku, pokud mají o jeho ceně jasnou představu a panuje mezi nimi shoda.
Sourozenec, který si chce ponechat nemovitost, často k finančnímu vyrovnání využije hypotéku. Banka obvykle vyžaduje doložení znaleckého odhadu ceny nemovitosti a rovněž předložení uzavřené dohody mezi sourozenci o výši a způsobu finančního vyrovnání. Z tohoto důvodu je pečlivě sepsaná dohoda důležitá nejen z hlediska právního, ale i jako podklad pro získání úvěru.
Převod vlastnictví a vklad do katastru
Pokud dohoda zahrnuje převod podílu na nemovitosti, je nutné:
- Sepsat smlouvu (kupní smlouva/darovací smlouva) a úředně ověřit podpisy. Pokud nemáte na smlouvě úředně ověřené podpisy, můžete je nahradit plnou mocí. Plná moc slouží ke zmocnění jedné ze stran k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V případě, že šlo o dědické řízení, stačí doložit rozhodnutí o dědictví.
- Podat návrh na vklad na katastr nemovitostí. Návrh se obvykle podává online s doložením smlouvy/dohody a poplatek činí 2 000 Kč za každou nemovitost.
- Katastrální řízení – po podání návrhu zahájí katastrální úřad řízení, které zpravidla trvá minimálně 20 dní.
- Dokončení převodu – po provedení vkladu a zápisu nového vlastníka v katastru nemovitostí je převod právně účinný (dojde ke změně vlastníka nemovitosti). Teprve poté by mělo dojít k převodu sjednané finanční částky. V praxi se často využívá advokátní nebo notářská úschova, kde jsou peníze uloženy až do chvíle, kdy je převod nemovitosti zapsán v katastru.
Smlouva musí být správně formulovaná, jinak může být vklad do katastru nemovitostí zamítnut. V praxi to znamená, že pokud katastrální úřad shledá ve smlouvě nebo návrhu na vklad chyby, řízení zastaví a vklad nepovolí. Jedná se například o chybějící náležitosti, nesoulad s evidovanými údaji nebo nesprávné formulace. V takovém případě musíte podat nový návrh na vklad s opravenými dokumenty – nemůžete původní návrh jen doplnit. Správní poplatek za první, neúspěšný návrh se se nevrací, tudíž je potřeba jej uhradit znovu.
Věcná břemena
Dohoda by měla řešit i případná věcná břemena, např.:
- Stávající břemena – např. právo dožití rodičů. Můžete je ponechat nebo zrušit.
- Nová břemena – např. právo užívání chaty. Vznikají dohodou a zápisem do katastru.
Pouhá zmínka v dohodě nestačí – vždy sepište a podejte samostatnou smlouvu o zřízení věcného břemene nebo dohodu o zrušení věcného břemene. Pokud zároveň s převodem vlastnického práva řešíte i zřízení nebo výmaz věcného břemene, můžete podat jeden společný návrh na vklad.
Dohoda o finančním vyrovnání je praktickým nástrojem pro řešení majetkových vztahů nejen mezi sourozenci, ale i univerzálním řešením pro jiné rodinné vztahy. Například dohoda o finančním vyrovnání mezi partnery, kteří spolu vlastnili majetek a nyní jej potřebují rozdělit. Dále také dohoda mezi rodiči a dětmi, prarodiči či vnoučaty.
Jasně formulovaná písemná dohoda snižuje riziko konfliktů, určuje, kdo má na co nárok, a pomáhá předejít soudním sporům.
Poslední aktualizace: 23. června 2025
