V případě koupě, darování či dědictví nemovitosti je potřeba změnit jejího vlastníka. A to prostřednictvím návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. S jakými chybami v návrhu se můžete nejčastěji setkat? Z jakých důvodů dochází k zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí? Lze se proti rozhodnutí katastrálního úřadu bránit? A jak opravit návrh na vklad?
Zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí
Zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí je neúspěšný převod vlastnického práva či zápisu věcného břemene do katastru. Katastrální úřad návrh zamítne, pokud obsahuje chyby nebo k němu nejsou přiloženy potřebné listiny (např. kupní smlouva).
Návrh se podává online prostřednictvím aplikace či formuláře Státní správy zeměměřičství a katastru (ČZÚK). Případně jej můžete podat též v listinné podobě s využitím poštovního doručovatele nebo osobně.
Návrh na vklad lze učinit v elektronické podobě pouze, je-li v elektronické podobě také vkladová listina (např. darovací smlouva).
Nechválený převod vlastnického práva představuje určité průtahy, tudíž je dobré pro tyto situace zanést do kupní nebo darovací smlouvy ustanovení o vzájemné součinnosti. To znamená, že obě strany budou muset spolupracovat, aby došlo k rychlému odstranění vad návrhu.
Totéž platí také pro zápis věcných břemen jako například práva doživotního užívání nemovitosti či zástavního práva v případě hypotečního úvěru.
Důvody zamítnutí návrhu na vklad
Důvody zamítnutí jsou obvykle vady návrhu nebo chybějící dokumentace. A to bez ohledu na to, zda vkládáte změnu vlastníka nemovitosti či věcné břemeno.
Vady se dělí na:
- odstranitelné – katastr nemovitostí návrh nezamítne okamžitě, ale určí navrhovateli lhůtu pro odstranění vad,
- neodstranitelné – katastrální úřad návrh zamítne, jelikož ho nelze doplnit o chybějící náležitosti ani jej opravit.
Účastníci vkladového řízení budou o vadách informováni katastrálním úřadem.
Odstranitelné vady návrhu na vklad
Mezi odstranitelné vady patří zejména:
- neuhrazený správní poplatek – 2 000 Kč, přičemž se hradí současně s podáním návrhu,
- chyby návrhu spočívající v psaní či počtech – překlepy,
- k návrhu nebyly přiloženy potřebné listiny – kupní či jiná smlouva a plná moc k podání návrhu, geometrický plán, výpis z obchodního nebo jiného rejstříku (u právnických osob),
- poskytnuté dokumenty jsou kopiemi, ač katastrální úřad vyžaduje jejich originály,
- kupní či jiná smlouva neobsahuje úředně ověřené podpisy,
- plná moc nemá úředně ověřený podpis zmocnitele.
V takových situacích katastrální úřad vyzve navrhovatele k odstranění vad návrhu či úhradě správního poplatku a stanoví mu k tomu přiměřenou lhůtu (obvykle 15 – 30 dní).
Pokud plná moc nebo vkladová listina (např. kupní smlouva) neobsahuje úředně ověřený podpis, můžete na katastrálním úřadě osobně prohlásit, že se jedná o váš podpis. V opačném případě se totiž bude jednat o vadu neodstranitelnou.
Doplnění návrhu na vklad do katastru
Oprava chyby v návrhu na vklad do katastru nemovitostí, která je odstranitelná, či doplnění o chybějící listiny, se provádí písemným podáním adresovaným katastrálnímu úřadu. Můžete tak učinit datovou schránkou, doporučeným dopisem či osobně.
Doporučujeme vám využít datovou schránku, jelikož získáte jistotu doručení příslušných listin či oprav návrhu.
Pokud návrh nedoplníte či neopravíte chyby včas, katastrální úřad zastaví vkladové řízení (stejně jako u neodstranitelných vad). Správní poplatek vám nebude vrácen.
Neodstranitelné vady návrhu na vklad
Neodstranitelné vady návrhu na změnu vlastníka či zápisu věcného břemene jsou natolik závažné, že katastrální úřad vkladové řízení zamítne bez dalšího.
Patří mezi ně zejména:
- chybná identifikace smluvních stran – je třeba odlišit také, kdo je např. dárcem a kdo obdarovaným,
- nesprávné označení nemovitosti, které se změna týká,
- překážka převodu vlastnického práva – jedná se například o omezení projede či darování nemovitosti zástavní smlouvu s bankou,
- chybějící cena nemovitosti v kupní smlouvě,
- chybějící podpisy smluvních stran v kupní smlouvě.
Vždy je potřeba návrh na vklad vyplnit podle kupní či jiné smlouvy, aby nedošlo k rozporu údajů v obou dokumentech (jinak bude návrh zamítnut).
Zpětvzetí návrhu na vklad do katastru
Zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí z důvodu neodstranitelných vad značně prodlužuje proces vkladového řízení, tudíž je vhodné učinit zpětvzetí návrhu.
Katastrální úřad nejprve informuje všechny účastníky, že řízení zastaví. Zároveň je poučí o možnosti zpětvzetí návrhu.
Pokud se rozhodnete vyčkat na vydání rozhodnutí katastru o zastavení řízení z důvodu neodstranitelných vad, proces vkladu se prodlouží. Po vydání rozhodnutí totiž začne běžet lhůta pro podání opravného prostředku.
Opravný prostředek představuje žaloba podle části V. občanského soudního řádu a lhůta pro její podání činí 30 dní. Až po uplynutí 30denní lhůty se stane rozhodnutí katastrálního úřadu pravomocným a vy můžete podat nový návrh na vklad.
Jak vzít zpět návrh na vklad
Zpětvzetí návrhu musí být písemné, přičemž by mělo obsahovat zejména:
- identifikaci navrhovatele – jméno a příjmení, rodné číslo, adresu trvalého bydliště a kontaktní údaje/název, IČO, sídlo (platí pro právnické osoby),
- číslo jednací návrhu na vklad do katastru (naleznete jej v komunikaci s katastrálním úřadem),
- den podání návrhu,
- výslovné prohlášení o zpětvzetí návrhu,
- výslovné prohlášení o tom, že se zpětvzetím návrhu souhlasí všichni účastnící vkladového řízení (obvykle se jedná o smluvní strany kupní či jiné smlouvy),
- datum, místo a podpis navrhovatele.
K žádosti o zpětvzetí návrhu na vklad musíte vždy přiložit písemný souhlas všech účastníků vkladového řízení (úředně ověřené podpisy nejsou vyžadovány). Bez jejich souhlasu totiž katastrální úřad řízení na základě zpětvzetí nezastaví. Budete tak muset vyčkat na vydání rozhodnutí katastru o zastavení řízení z důvodu neodstranitelných vad.
Pokud však vezmete návrh zpět, můžete ihned po zastavení řízení podat návrh nový (bez vad). Nicméně za každý podaný návrh, tedy i opětovný, musíte uhradit správní poplatek (2 000 Kč).
Pamatujte, že dojde-li k zastavení řízení, ať už z důvodu zpětvzetí návrhu nebo v důsledku neodstranitelných vad, katastr vám uhrazený správní poplatek nevrátí.
Obrana proti zamítnutí návrhu na vklad
Proti zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí neexistují žádné opravné prostředky, s výjimkou žaloby podle části V. občanského soudního řádu. Ta se podává ke krajskému soudu, v jehož obvodu se nemovitost nachází.
Nicméně, v praxi se uplatňuje zejména z hlediska urychlení řízení zpětvzetí návrhu, který má vady, a následné podání návrhu nového.
Námitka proti vkladu do katastru se využívá pouze v situacích, kdy katastrální úřad návrh schválí, ale jiná osoba s tím nesouhlasí, nikoli v případě jeho zamítnutí. Jediným prostředkem, který může navrhovatel využít, je tedy žaloba podle občanského soudního řádu.
