Převod nemovitosti mezi rodičem a dítětem lze uskutečnit buď darováním (bezúplatně) nebo koupí (úplatně). Oba způsoby mají své výhody a nevýhody z právního i daňového hlediska. Jaké jsou hlavní rozdíly koupě a darování, jak na převod na nezletilé dítě a jaké mají obě varianty daňové dopady? Jaké možnosti převodu mezi rodičem a dítětem existují, jak postupovat a na co si dát pozor?
Darování nemovitosti dítěti
Darování znamená bezúplatný převod vlastnického práva. Rodič (dárce) převede vlastnické právo k nemovitosti na dítě (obdarovaného), aniž by za to dítě muselo platit.
U darování nemovitosti je třeba písemná darovací smlouva a vklad do katastru nemovitostí (zaplatíte katastrální poplatek 2 000 Kč).
Výhody darování
Darování má pro mnoho rodičů praktické i daňové výhody – zde jsou ty hlavní:
- Rychlost a jednoduchost převodu. Odpadá složité dědické řízení – nemovitost můžete převést na dítě už za života a předem tak vyřešit majetkové uspořádání v rodině.
- Žádná kupní cena ani daně. U darování mezi příbuznými platí osvobození od daně z příjmu. Daň z nabytí nemovitosti a darovací daň byly zrušeny.
- Svoboda volby. Rodiče mohou darovat nemovitost i jen jednomu z dětí a není povinen vyplácet ostatní sourozence (dohoda o finančním vyrovnání).
- Možnost sjednat věcné břemeno dožití (např. právo rodiče dožít v domě). Lze ujednat i zákaz zcizení (např. dítě nesmí nemovitost bez souhlasu rodiče prodat) nebo příkaz k péči o dárce (např. povinnost dítěte pomáhat s nákupy či zajistit péči ve stáří).
Darování nemovitosti vs dědictví: Když darujete nemovitost ještě za svého života, není už po vaší smrti součástí dědictví. Dědické řízení pak bude jednodušší a méně časově i finančně nákladné.
Nevýhody darování
Darování nemovitosti dítěti má však i nevýhody:
- Ztráta vlastnictví a kontroly nad majetkem pro rodiče.
- Možnost, že dítě nemovitost později prodá.
- Dar nelze snadno vzít zpět (odvolání daru).
- V případě dluhů či rozvodu obdarovaného hrozí ztráta nemovitosti.
Koupě nemovitosti dítětem od rodiče
Druhou variantou převodu rodinného majetku je kupní smlouva mezi rodičem (prodávajícím) a dítětem (kupujícím). Nemovitost se převádí za sjednanou cenu, třeba i symbolickou. Z právního hlediska jde o standardní prodej, byť mezi příbuznými.
I kupní smlouva musí mít písemnou formu a podpisy na ní musí být úředně ověřeny. Následně se podává návrh na vklad do katastru.
Výhody koupě
Koupě nemovitosti mezi rodinnými příslušníky může být výhodná především tehdy, když rodič očekává finanční kompenzaci nebo chce mezi dětmi rozdělit hodnotu nemovitosti spravedlivě.
- Rodič získá finanční prostředky.
- Lze využít symbolickou cenu, aniž by šlo o dar. Tím lze převést nemovitost téměř bezplatně, ale stále formou kupní smlouvy.
- Kupující neplatí daň z nabytí nemovitosti, prodávající může být osvobozen od daně z příjmu (převod mezi příbuznými).
Nevýhody koupě
Ani koupě nemovitosti mezi rodičem a dítětem není bez rizik – je dobré znát možná úskalí:
- Dítě musí mít peníze nebo vzít na koupi úvěr.
- Prodávající rodič může mít daňovou povinnost (daň z příjmu).
- Smlouva se hůře ruší. Jakmile je prodáno a zapsáno v katastru, rodič už nemá k nemovitosti vlastnická práva.
- Smluvní záruky. Kupní smlouva standardně obsahuje prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti, případně záruky za skryté vady.
Kombinace daru a koupě
Možná je i kombinace – např. částečně placené a částečně darované plnění. Často se využívá také příkaz v darovací smlouvě nebo smlouva o výměnku, kterou si rodič vymíní podporu nebo péči.
Převod nemovitosti na nezletilé dítě
Převod nemovitosti na nezletilé dítě, vyžaduje schválení opatrovnickým soudem. Soud přezkoumá výhodnost převodu pro dítě. Kupní smlouvu dítěti podepíšou rodiče. Pokud však nemovitost převádí rodič na své dítě, musí být kvůli střetu zájmů jmenován kolizní opatrovník. Vlastníkem se poté stává dítě, ale další nakládání (např. prodej) opět podléhá schválení soudu.
Darování nezletilému rovněž probíhá tak, že rodiče (zákonní zástupci) uzavřou darovací smlouvu za dítě a poté podají k soudu návrh na schválení tohoto převodu. Katastr převod zapíše až na základě schvalujícího rozsudku.
Daně a poplatky
V ČR se již samostatná darovací daň neplatí – byla totiž nahrazena daní z příjmů. Hodnota daru se sice technicky řadí mezi bezúplatné příjmy obdarovaného, ale převody v přímé příbuzenské linii jsou od daně osvobozeny. Dítě tedy dar nemusí danit. Rodič – dárce neplatí žádnou daň z příjmu, protože nic neinkasoval.
U koupě může mít prodávající (rodič) povinnost zaplatit daň z příjmu z výnosu prodeje (15 % nebo 23 % ze zisku), pokud není osvobozen.
Osvobození od daně z příjmu může prodávající uplatnit, pokud splní jednu z následujících podmínek:
- v nemovitosti měl alespoň 2 roky bydliště bezprostředně před prodejem, nebo
- vlastnil nemovitost déle než 5 let (u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 platí lhůta 10 let), nebo
- použije výnos z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby (např. koupě jiné nemovitosti pro bydlení).
U darování i koupě je nutné uhradit poplatek 2 000 Kč katastru za návrh na vklad a počítat i s roční daní z nemovitých věcí.
Pozor u symbolické ceny: Je-li kupní cena výrazně nižší než obvyklá, finanční úřad může zkoumat, zda nejde o účelové krácení daně.
Pro převod nemovitosti mezi rodičem a dítětem máte dvě základní možnosti – dar nebo koupě. Darování je vhodné, pokud rodič nechce finanční kompenzaci a dítě má v nemovitosti bydlet. Doporučujeme sjednat věcné břemeno dožití a zákaz zcizení (právní ochrana dárce). Koupě je možným řešením, pokud je cílem finanční vypořádání. Vždy doporučujeme správně sepsat smlouvu.
Poslední aktualizace: 13. října 2025