Ne na každém kusu půdy se dá stavět. Koupili jste si výhodně pozemek, ale až pak zjistili, že se jedná o pole či ovocný sad? Poradíme vám, jak udělat z pozemku stavební parcelu. Před stavbou svého domu budete totiž muset požádat o vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu.
Než začnete stavět
Každý, kdo chce začít stavět na svém pozemku, musí nejprve získat potřebná povolení. Ta upravuje stavební zákon a další příslušné předpisy.
Stavebnímu řízení, ve kterém je povolována konkrétní stavba, předchází řízení územní. V něm stavební úřad rozhoduje, zda může na daném místě stát takový typ stavby, o jaké žadatel uvažuje. Stavba musí být v souladu se zásadami územního rozvoje a s územním plánem. Posuzuje se zde vliv stavby na životní prostředí a sousedi mohou podávat proti jejímu umístění námitky.
I kdyby však bylo umístění stavby v rámci územního plánování v pořádku, může se stát, že váš konkrétní pozemek bude zemědělskou půdou.
Co to znamená? Celý váš plán na stavbu se zpozdí a prodraží, protože nejprve budete muset žádat o odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu.
Co je zemědělský půdní fond
Zemědělský půdní fond upravuje zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu.
Půda určená k zemědělství je podle tohoto zákona základním přírodním bohatstvím naší země a jednou z hlavních složek životního prostředí. Proto nelze nakládat s těmito pozemky tak, jak se nám zlíbí.
Zemědělský půdní fond je ze zákona chráněn před poškozováním, znečišťováním, erozí atd.
Jaké pozemky patří do zemědělského půdního fondu?
Do zemědělského půdního fondu jsou zahrnuty orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty a jiná zemědělská půda, která není dočasně obdělávána.
Také sem patří rybníky s chovem ryb a vodní drůbeže a půda, která je potřebná k zajištění zemědělské výroby (polní cesty, pozemky pro polní závlahy, hráze, protierozní opatření apod.).
Jak zjistit, že je pozemek v zemědělském půdním fondu?
Zda pozemek patří do zemědělského půdního fondu, zjistíte jednoduše. Stačí nahlédnout do katastru nemovitostí.
Je dobré si tuto skutečnost ověřit, ještě než pozemek koupíte! Pokud někdo nabízí levný prodej pozemků, zbystřete. Realizace stavby vašeho domu by se mohla prodražit. V případě, že váš pozemek náleží do některé z uvedených kategorií, budete totiž muset získat souhlas pro vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu, než začnete stavět.
Výjimku tvoří pouze malé stavby v zastavěném území a to:
- stavby do 25 metrů čtverečních včetně zastavěných ploch,
- stavby pro bydlení či veřejně prospěšné stavby, umístěné v proluce o velikosti do půl hektaru
Souhlas nepotřebují ani některé další drobné stavby jako jsou značky, stožáry, vrty, studně apod.
Žádost o vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu
Následující postup platí v případě, že se žádá o vyjmutí ze zemědělského půdního fondu pro rodinný dům. U jiných staveb může být celé řízení složitější, resp. musí být dodáváno více podkladů.
Žádost se podává na odboru životního prostředí u obcí s rozšířenou působností. Pokud tento úřad zjistí, že není ve věci příslušný, zašle žádost na krajský úřad či Ministerstvo životního prostředí. Výjimku tvoří pozemky v národním parku, kdy je potřeba podat žádost přímo na správu národního parku.
Žádat o vynětí může vlastník pozemku (u spoluvlastníků je potřeba, aby souhlasili všichni). Žádost však za vás může vyřešit i jiná osoba na základě plné moci (např. realitní makléř, stavebník či příbuzný). Pokud vám realizuje projekt firma, můžete nechat přípravu potřebných podkladů na ní. Ze zemědělského půdního fondu se bude snažit vyjmout jen část pozemku, která bude zastavěna.
Formuláře k žádosti vám dodá na požádání příslušný úřad, případně je naleznete na jeho webových stránkách.
V žádosti uvedete své identifikační údaje jako je jméno, příjmení, datum narození a adresa trvalého bydliště vlastníků pozemku. Musíte také uvést, jaký je účel odnětí ze zemědělského půdního fondu (např. stavba rodinného domu), zda jde o odnětí dočasné či trvalé, a jakou výměru pozemku chcete vyjmout. Musíte také uvést vyhodnocení důsledků pro zemědělský půdní fond, a zdůvodnit, proč je odnětí nejvýhodnějším řešením dané situace z hlediska veřejného zájmu.
Jak dlouho trvá vyjmutí z půdního fondu? Většina úřadů dokáže žádost posoudit do měsíce či dvou. K žádosti ale musíte doložit všechny potřebné náležitosti.
Přílohy k žádosti
K žádosti je třeba dodat:
- výpis z katastru nemovitostí,
- výměry parcel, vyznačení vlastnických a jiných uživatelských vztahů,
- snímky pozemkové mapy, na které bude zakreslena i plocha, kterou žádáte vyjmout,
- výpočet odvodu za vynětí pozemku,
- údaje o odvodnění a závlahách a protierozních opatřeních,
- bilanci skrývky kulturních vrstev půdy a návrh jejich hospodárného využití (musíte popsat, kam se uloží půda, kterou vykopete při stavění základů),
- vyhodnocení pedologického průzkumu (musíte posoudit vlastnosti půdy do určité hloubky a doprovodit zkoumání fotografiemi),
- zákresy hranic bonitovaných půdně ekologických jednotek.
Poplatek za odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu
Ne každá půda je stejně cenná. Pokud máte na svém pozemku černozem, je její ztráta zásadnější než, když budete stavět tam, kde je jíl.
Cena za odnětí půdy se odvíjí od její kvality. K tomu se používají tzv. bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ). Jde o pětimístný kód, který vyjadřuje, jaká je kvalita, expozice, skeletovitost a hloubka půdy, a v jakém klimatickém regionu se půda nachází.
Zákon dělí půdu v zemědělském půdním fondu do pěti tříd. Půda v I. třídě je chráněna nejvíce, nejméně pak půda v V. třídě.
Ke každé třídě je přidělen koeficient. Půda v I. třídě má přidělen koeficient 9, koeficient u II. třídy je 6 a III. a IV. třída má koeficient 3.
K vypočtení ceny za odnětí půdy potřebujete znát jak číslo bonitovaných půdně ekologických jednotek (tzv. BPEJ), tak třídu ochrany pozemku. Tyto hodnoty zjistíte v katastru nemovitostí.
Pokud by tam uvedeny nebyly, může to znamenat dvě věci. Ta obvyklejší bude, že váš pozemek není vůbec pozemkem, který spadá do zemědělského půdního fondu. Nebo to znamená, že BPEJ zatím nebyla přiřazena, a bude potřeba udělat pedologický průzkum, na základě kterého bude BPEJ stanovena.
Výpočet ceny za odnětí půdy
Cenu půdy za metr čtvereční získáte tak, že vynásobíte BPEJ s koeficientem třídy ochrany pozemku. Následně daný výsledek vynásobíte počtem metrů čtverečních, které chcete zastavět.
V případě, že je váš pozemek umístěn v chráněné oblasti či národním parku, bude se do ceny promítat ještě koeficient ekologické váhy vlivu příslušného faktoru životního prostředí.
Cena vyjmutí ze zemědělského půdního fondu se může vyšplhat k desetitisícům. Naštěstí nemusíte vyjímat celý pozemek, na kterém chcete stavět, ale pouze zastavěnou plochu.
