Máte nemovitost na pozemku, který není napojen na veřejnou komunikaci? Potřebujete se ke své nemovitosti dostat a nevede k ní žádná cesta, leda přes sousedy? Pro případy, kdy vlstník nemůže svou nemovitost řádně užívat, protože není spojena s veřejnou cestou, je tu institut nezbytné cesty. Řešení existuje, někdy stačí dohoda se sousedy, jindy služebnost cesty zapsané do katastru nemovitostí anebo i žaloba k soudu na zřízení nezbytné cesty.
Co je právo nezbytné cesty
Právo nezbytné cesty je upraveno v občanském zákoníku, konkrétně v ustanoveních § 1029 až 1036, zákona č. 89/2012 Sb. Jde však o starý institut, který znalo již římské právo. V dnešní době je v praxi velmi časté.
(1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
(2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.
Právo nezbytné cesty se použije v situaci, kdy nemůže vlastník svou nemovitost řádně užívat či s ní hospodařit proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou.
Jak to funguje
Vlastník má pak má dvě možnosti. Buď požádá svého souseda, aby mu umožnil vést přes svůj pozemek nezbytnou cestu. Za to mu zaplatí náhradu. V praxi se tento případ nazývá právo nezbytné cesty přes sousední pozemky.
Pokud soused nesouhlasí, má vlastník nemovitosti právo obrátit se na soud, aby byla nezbytná cesta zřízena rozhodnutím. Soused pak bude muset strpět právo nezbytné cesty. Za to mu však bude náležet náhrada.
Pozemek, přes který nezbytná cesta vede, nemusí být jen ten, který sousedí s pozemkem osoby, která o zřízení cesty žádá. Někdy je potřeba, aby byla nezbytná cesta vedena přes vícero pozemků.
Právo nezbytné cesty se může týkat cesty, která již přes sousedův pozemek vede. Pokud zde žádná cesta není, může být zřízena nová umělá cesta. V takovém případě může soused požadovat, aby si ten, kdo potřebuje cestu zřídit, od něj pozemek, po kterém má vést cesta, odkoupil. Cena se stanoví podle ceny pozemku a zároveň s ohledem na znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku souseda.
Podmínky povolení nezbytné cesty
Rozsah nezbytné cesty musí odpovídat potřebě vlastníka nemovité věci, aby ji řádně užíval a měl při tom, co nejmenší náklady.
Nezbytná cesta však zároveň zasahuje do vlastnického práva souseda, na jehož pozemku má být zřízena. Měl by být proto, co nejméně obtěžován a jeho pozemkem by měl být co nejméně zasažen.
Služebnost cesty
Nezbytná cesta může být zřízena jako závazkový vztah mezi vlastníkem nemovitosti a sousedem, např. ve formě nájmu. Toto řešení však není ideální. Zavazuje totiž pouze současné majitele pozemků. Judikatura (tj. rozhodování soudů) ukazuje, že vhodnější je zřídit věcné břemeno, jako služebnost cesty.
Věcné břemeno cesty je zapsáno do katastru nemovitostí a má účinky i vůči třetím osobám.
Úplata a odčinění újmy
Soused, na jehož pozemku je nezbytná cesta zřízena, má právo na úplatu a odčinění újmy, která mu byla způsobena. Zároveň má nárok na poskytnutí jistoty (určité kauce), která bude případně hradit škody způsobené na jeho pozemku při zřizování cesty. Úplata může být jednorázová, placená ve splátkách či stanovena jako opakující se plnění.
Pokud byla nezbytná cesta zřízena na již existující soukromé cestě, musí se ten, kdo má právo nezbytné cesty, podílet na hrazení nákladů za její údržbu.
Byla-li povolena cesta umělá, musí ji zřídit a udržovat ten, v jehož prospěch byla povolena.
Důvody nepovolení nezbytné cesty
Soud musí pečlivě zvážit, zda je vůbec nutné povolit zřízení nové cesty. Pokud by bylo možno řešit situaci jiným způsobem, nezbytnou cestu nepovolí.
Stejně tak ji nepovolí, pokud není cesta skutečně nezbytná, ale má jít pouze o pohodlnější nebo levnější způsob nakládání s pozemkem. K omezení vlastnického práva souseda by totiž měla docházet pouze v minimální míře a pouze ve skutečně závažných situacích, které nelze řešit jiným způsobem. Nikdy však nemůže být nezbytná cesta povolena, pokud by škoda na pozemku souseda zřejmě převýšila výhodu nezbytné cesty.
Právo nezbytné cesty nepřipadá tomu, kdo si způsobil nedostatek přístupu na svůj pozemek sám z hrubé nedbalosti či úmyslně.
Soud nezbytnou cestu nepovolí ani v případě, že sousední pozemek je uzavřeným prostorem, do kterého nemají cizí osoby přístup, ani přes pozemek, kde je veřejný zájem, který brání tomu, aby byla nezbytná cesta zřízena.
Žaloba na zřízení nezbytné cesty
Řízení o žalobě na zřízení nezbytné cesty je sporné. To znamená, že žalobce musí označit v žalobě, kdo je žalovaný a za podání žaloby zaplatit soudní poplatek.
V žalobě musí být dále obsaženo, o jaký pozemek, ke kterému má být nezbytná cesta zřízena, se jedná, a na kterých pozemcích může nezbytná cesta vést.
Vhodné je, aby žalobce podal žalobu proti všem vlastníkům pozemků, přes které může být potenciálně vedena nezbytná cesta. Soud totiž posuzuje, které umístění cesty je nejvhodnější. Pokud dospěje k závěru, že není na pozemku osoby, která je žalovaná, musí žalobu zamítnout.
Žaloba nemusí obsahovat určení výše úplaty za nezbytnou cestu, kterou má dostat žalovaný. To si soud posoudí sám.
Výsledkem soudního řízení o zřízení práva nezbytné cesty je tzv. konstitutivní rozhodnutí soudu, při kterém vznikají práva a povinnosti. V případě, že zde již byla nějaká cesta, kterou vlastník pozemku používal v dobré víře po deset let a došlo tak k vydržení práva cesty, je nutné podat žalobu na určení existence věcného břemene.
Soud přesně stanoví geometrický plán, ve kterém je určena trasa, poloha, výměra, délka a šířka nezbytné cesty.
Zánik práva nezbytné cesty
V případě, že pomine příčina, pro kterou byla nezbytná cesta povolena, soud může na návrh dotčeného souseda, nezbytnou cestu zrušit.
Úplatu, kterou soused dostal, vracet nemusí. Při zániku cesty zaniká povinnost platit splátky či opakující se dávky.
Pokud uživatel nezbytné cesty musel složit jistinu, která měla hradit případné škody na pozemku souseda, musí ji soused vypořádat (odečíst si škody a zbytek vrátit).
Přečtěte si také náš článek Požadavky na umístění stavby.
