Získali jste dům na pozemku, který není napojen na veřejnou komunikaci? Co s tím? Občanský zákoník na tuto situaci pamatuje. K jejímu řešení slouží právo nezbytné cesty. O co se jedná?
Právo nezbytné cesty: definice
Právo nezbytné cesty nalezneme v ustanoveních § 1029 až 1036 nového občanského zákoníku. Jde však o starý institut, který znalo již římské právo.
Použije se v situaci, kdy nemůže vlastník svou nemovitost řádně užívat či s ní hospodařit proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou.
Takový vlastník pak má dvě možnosti. Buď požádá svého souseda, aby mu umožnil vést přes svůj pozemek nezbytnou cestu. Za to mu zaplatí náhradu.
Pokud soused nesouhlasí, má vlastník nemovitosti právo obrátit se na soud, aby byla nezbytná cesta zřízena rozhodnutím. Soused pak bude muset strpět právo nezbytné cesty. Za to mu však bude náležet náhrada.
Pozemek, přes který nezbytná cesta vede, nemusí být jen ten, který sousedí s pozemkem osoby, která o zřízení cesty žádá. Někdy je potřeba, aby byla nezbytná cesta vedena přes vícero pozemků.
Právo nezbytné cesty se může týkat cesty, která již přes sousedův pozemek vede. Pokud zde žádná cesta není, může být zřízena nová umělá cesta. V takovém případě může soused požadovat, aby si ten, kdo potřebuje cestu zřídit, od něj pozemek, po kterém má vést cesta, odkoupil. Cena se stanoví podle ceny pozemku a zároveň s ohledem na znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku souseda.
Podmínky povolení nezbytné cesty
Rozsah nezbytné cesty musí odpovídat potřebě vlastníka nemovité věci, aby ji řádně užíval a měl při tom, co nejmenší náklady.
Nezbytná cesta však zároveň zasahuje do vlastnického práva souseda, na jehož pozemku má být zřízena. Měl by být proto, co nejméně obtěžován a jeho pozemkem by měl být co nejméně zasažen.
Nezbytná cesta může být zřízena jako závazkový vztah mezi vlastníkem nemovitosti a sousedem, např. ve formě nájmu. Toto řešení však není ideální. Zavazuje totiž pouze současné majitele pozemků. Judikatura ukazuje, že vhodnější je zřídit věcné břemeno, jako služebnost cesty. Věcné břemeno cesty je zapsáno do katastru nemovitostí a má účinky i vůči třetím osobám.
Úplata a odčinění újmy
Soused, na jehož pozemku je nezbytná cesta zřízena, má právo na úplatu a odčinění újmy, která mu byla způsobena. Zároveň má nárok na poskytnutí jistoty (určité kauce), která bude případně hradit škody způsobené na jeho pozemku při zřizování cesty. Úplata může být jednorázová, placená ve splátkách či stanovena jako opakující se plnění.
Pokud byla nezbytná cesta zřízena na již existující soukromé cestě, musí se ten, kdo má právo nezbytné cesty, podílet na hrazení nákladů za její údržbu.
Byla-li povolena cesta umělá, musí ji zřídit a udržovat ten, v jehož prospěch byla povolena.
Důvody nepovolení nezbytné cesty
Soud musí pečlivě zvážit, zda je vůbec nutné povolit zřízení nové cesty. Pokud by bylo možno řešit situaci jiným způsobem, nezbytnou cestu nepovolí.
Stejně tak ji nepovolí, pokud není cesta skutečně nezbytná, ale má jít pouze o pohodlnější nebo levnější způsob nakládání s pozemkem. K omezení vlastnického práva souseda by totiž měla docházet pouze v minimální míře a pouze ve skutečně závažných situacích, které nelze řešit jiným způsobem. Nikdy však nemůže být nezbytná cesta povolena, pokud by škoda na pozemku souseda zřejmě převýšila výhodu nezbytné cesty.
Právo nezbytné cesty nepřipadá tomu, kdo si způsobil nedostatek přístupu na svůj pozemek sám z hrubé nedbalosti či úmyslně.
Soud nezbytnou cestu nepovolí ani v případě, že sousední pozemek je uzavřeným prostorem, do kterého nemají cizí osoby přístup, ani přes pozemek, kde je veřejný zájem, který brání tomu, aby byla nezbytná cesta zřízena.
Žaloba na zřízení nezbytné cesty: specifika
Řízení o žalobě je sporné. To znamená, že žalobce musí označit v žalobě, kdo je žalovaný a za podání žaloby zaplatit soudní poplatek.
V žalobě musí být dále obsaženo, o jaký pozemek, ke kterému má být nezbytná cesta zřízena, se jedná, a na kterých pozemcích může nezbytná cesta vést.
Vhodné je, aby žalobce podal žalobu proti všem vlastníkům pozemků, přes které může být potenciálně vedena nezbytná cesta. Soud totiž posuzuje, které umístění cesty je nejvhodnější. Pokud dospěje k závěru, že není na pozemku osoby, která je žalovaná, musí žalobu zamítnout.
Žaloba nemusí obsahovat určení výše úplaty za nezbytnou cestu, kterou má dostat žalovaný. To si soud posoudí sám.
Výsledkem soudního řízení o zřízení práva nezbytné cesty je tzv. konstitutivní rozhodnutí soudu, při kterém vznikají práva a povinnosti. V případě, že zde již byla nějaká cesta, kterou vlastník pozemku používal v dobré víře po deset let a došlo tak k vydržení práva cesty, je nutné podat žalobu na určení existence věcného břemene.
Soud přesně stanoví geometrický plán, ve kterém je určena trasa, poloha, výměra, délka a šířka nezbytné cesty.
Zánik práva nezbytné cesty
V případě, že pomine příčina, pro kterou byla nezbytná cesta povolena, soud může na návrh dotčeného souseda, nezbytnou cestu zrušit.
Úplatu, kterou soused dostal, vracet nemusí. Při zániku cesty zaniká povinnost platit splátky či opakující se dávky.
Pokud uživatel nezbytné cesty musel složit jistinu, která měla hradit případné škody na pozemku souseda, musí ji soused vypořádat (odečíst si škody a zbytek vrátit).
Přečtěte si také náš článek Požadavky na umístění stavby.
