Právo nemovitostí v sobě zahrnuje zejména převod nemovitostí, nájem bytu či právo stavby. Jedná se o natolik složitou oblast, že se vyplatí investovat do odborníka, jež problematiku ovládá. Tento článek shrnuje základní odvětví, jež pod právo nemovitostí spadají a předkládá jejich základní pravidla a východiska.
Právo nemovitostí a jeho zakotvení
Právo nemovitostí je oblastí složitou, jež skýtá mnohá úskalí. Kupní smlouvu na drobnou movitou věc dokáže sepsat téměř každý, ani by musel mít právnické vzdělání. Naproti tomu úspěšný převod nemovitosti může představovat oříšek i pro vzdělané právníky.
Občanský zákoník je založen na principu bezformálnosti a ponechává formu smlouvy na vůli stran. Avšak právní jednání vztahující se k nemovitým věcem představuje z tohoto obecného pravidla výjimku. Je to logické – nakládání s nemovitostmi s sebou zpravidla nese vyšší důsledky, a to nejen finančního charakteru. Vzhledem ke složitosti a rozvětvenosti právní úpravy se při nakládání s nemovitými věcmi vyplatí investovat do odborníka, jež se na danou oblast specializuje.
Právo stavby
Institut práva stavby je součástí českého právního řádu od roku 2014. Obdobně jako věcná břemena, se právo stavby řadí mezi věcná práva k cizím věcem. Byť platí zásada, že stavba je součástí pozemku, právo stavby umožňuje, aby pozemek a nemovitost vlastnily odlišné osoby.
Jedná se o časově omezené právo, jež se zapisuje do veřejného seznamu, kterým je katastr nemovitostí. Poté, co doba, na kterou bylo právo stavby sjednáno, uplyne, se stavba stává opět součástí pozemku.
Obecně platí, že při zániku práva stavby má vlastnické právo k nemovitosti vlastník pozemku, který je však povinen vyplatit stavebníkovi náhradu. Způsob a postup při vypořádání vlastníků pozemku a stavby je nezbytné precizně upravit smlouvou. Za tímto účelem lze jen doporučit, aby smlouvu o zřízení práva stavby formuloval právník se zkušenostmi z dané oblasti.
Úspěšné zřízení práva stavby je však pouze začátkem – následuje „administrativní peklo“ spočívající v zařizování samotného stavebního povolení. Souhlas se stavbou menšího rodinného domu lze s trochou snahy a časové investice získat svépomocí. Neustále se měnící právní úprava však může být pro běžného občana těžko uchopitelná. Zejména u rozsáhlejších staveb lze proto využít služeb odborníků, s jejichž pomocí lze stavební řízení výrazně urychlit.
Převody nemovitostí
Asi nejrozšířenější oblastí, jíž se právo nemovitostí věnuje, jsou převody bytů, domů, či pozemků.
Možných rizik při nakládání s nemovitými věcmi je celá řada a jejich výčet by vystačil na samostatný článek. Základem by měla být kvalitní kupní smlouva na nemovitost a důkladná kontrola stavu kupované nemovitosti. Zejména pozor na právní vady nemovitosti. Další nezbytné informace pak obsahuje katastr nemovitostí. Takto lze zjistit, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena či zda je vlastníkem skutečně osoba, která se za něj vydává.
S převody nemovitostí úzce souvisí realitní právo. Služeb realitních kanceláří využívá při koupi či prodeji nemovitostí velká část veřejnosti, čemuž odpovídá množství realitek na trhu. Je proto nutné spolupracovat s prověřenými kancelářemi či makléři, na které bude možné se spolehnout (přečtěte si články Na co si dát pozor při koupi bytu nebo Nejčastější podvody realitních kanceláří).
Samostatnou kapitolou je problematika oceňování nemovitosti. Správné nastavení kupní ceny bude v prve řadě zajímat zejména prodávajícího. Za tímto účelem lze nechat vypracovat odborný odhad tržní ceny a z něj při prodeji vycházet. V praxi však toto zpravidla zajišťuje realitní kancelář, která by pro nastavení adekvátní kupní ceny měla mít dostatek zkušeností.
Krom realitních kanceláří je často v převodu nemovitostí zainteresován i advokát, prostřednictvím kterého je možné bezpečně provést převod kupní ceny. Tomuto účelu slouží takzvaná advokátní úschova. Kupující složí určený obnos na k tomu určený účet vybraného advokáta, který následně při splnění předem stanovených podmínek peníze vyplatí protistraně.
Prodávající takto získá jistotu, že mu bude za nemovitost zaplaceno, kupující se pak nemusí o vložené peníze bát, neboť ty budou uloženy na bezpečném místě až do doby splnění definovaných podmínek. K vyplacení kupní ceny dochází obvykle až v okamžiku převedení vlastnických práv a zápisu do katastru nemovitostí.
Advokátní kancelář si za tuto službu samozřejmě účtuje poplatek, avšak získaná právní jistota za tuto investici bezesporu stojí. Vyhledejte vhodného advokáta ze seznamu, kde můžete filtrovat dle měst v ČR.
Nájem bytu
Další oblastí, s níž se ve vztahu k nemovitostem setkala většina z nás, jsou nájemní vztahy. Nájem bytu je rozšířený a často využívaný institut, s nímž se však pojí celá řada možných rizik. Nepříznivé důsledky mohou postihnout jak nájemce, tak pronajímatele, proto je opět nutné dbát na řádné smluvní zakotvení.
Také v tomto případě můžeme využít služeb realitních kanceláří, byť existují stránky, které kontakt mezi pronajímatelem a zájemcem zprostředkují bezplatně.
Právě spory týkající se nájmu bytů končí často před soudem. Výjimkou nebývá ani žaloba na vyklizení bytu ze strany pronajímatele, předžalobní výzva či žaloba stran neplatnosti výpovědi podaná nájemcem. Vzhledem k délce soudních řízení by soudní spory měly představovat až úplně poslední možnost obrany. Jak to tak bývá, nejúčinnější je takovým sporům předcházet a klást důraz zejména na prevenci. Počáteční investice do právních služeb totiž může v konečném důsledku ušetřit nemalé náklady vynaložené v souvislosti se soudním řízením. Vyplatí se také pečlivě vybrat nájemníka.
Jak bylo demonstrováno výše, právo nemovitostí není jednoduchým odvětvím. Správná volba advokátní a realitní kanceláře či jiného právního specialisty je tak pro bezproblémový průběh nakládání s nemovitostí základním předpokladem úspěchu. Při výběru se vyplatí prohlédnout internetové stránky dané společnosti a přečíst si reference. Základní informace o kvalitě poskytovaných služeb lze v dnešní internetové době nalézt poměrně jednoduše. Pečlivost se v tomto ohledu rozhodně vyplatí.
Vzory smluv pro nemovitosti
Přestože jsou na internetu dostupné vzory smluv, v oblasti řešení nemovitostí lze obecně doporučit vyhledat profesionální právní služby. Pokud hledáte alternativní cestu, využít můžete vzory smluv. V případě rodinných převodů, např. darovací smlouva na nemovitost, to může být ještě pochopitelné využít vzorový dokument. Pokud se však jedná o převody majetku, které jsou v rámci milionů korun, takové smlouvy by ale měly projít alespoň kontrolou od advokáta.
Poslední aktualizace: 3. dubna 2024
