Pronajímáte byt nebo dům? Zajímá vás, co musí obsahovat nájemní smlouva? Jakou musí mít formu? A na co si dát při jejím uzavírání pozor?
Pronajímatelé v praxi upřednostňují uzavírání nájemních smluv na omezenou dobu, tj. na dobu určitou. Kdy pronajímateli vzniká možnost výpovědi nájemní smlouvy? A jakými dalšími způsoby ji lze ukončit?
Právní úprava nájmu bytu
Občanský zákoník upravuje nájem bytu a domu v ustanoveních § 2235 až § 2301.
Nájemce je chráněn jako slabší smluvní strana nájemního vztahu. Je totiž většinou ekonomicky slabší a do velké míry závislý na pronajímateli, který by si mohl sjednat nespravedlivé podmínky.
Ochrana nájemce se projevuje zejména v podobě zákazu bezdůvodné výpovědi ze strany pronajímatele a bezdůvodného zvyšování nájemného.
Jedná se o tzv. zakázaná ujednání.
Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
2239 občanského zákoníku
Pokud nájemní smlouva obsahuje zakázaná ustanovení, z právního hlediska se na ně hledí, jako by neexistovala, tedy nevznikla. To však nezpůsobuje neplatnost celé smlouvy. Zákaz se týká pouze daných ustanovení, tedy např. požadavku pronajímatele na časté kontroly bytu či zvyšování nájemného několikrát ročně.
Nájemní smlouva na dobu určitou zavazuje pronajímatele, aby zajistil, že nájemce může nerušeně užívat byt po stanovenou dobu (např. 1 rok). Nájemce musí byt užívat pouze k bydlení, jinak by už nešlo o nájem bytu, ale kupř. o nájem podnikatelského prostoru.
Nájemcem tedy vždy musí být fyzická osoba. Pronajímatel naopak může být i osobou právnickou.
Za nájem se nepovažují krátkodobé pobyty (např. 2 noci), např. AirBnB pronájem, prázdninová ubytování či ubytování za účelem měsíční pracovní stáže.
Jak vypadá nájemní smlouva na dobu určitou
U nájemní smlouvy je potřeba dodržet náležitosti podle občanského zákoníku, aby byla platná. Co musí obsahovat nájemní smlouva v roce 2025?
Forma nájemní smlouvy
Nájemní smlouva musí být písemná. Totéž platí i pro všechny její dodatky.
Pokud ale písemná forma dodržena není, nemůže se pronajímatel na rozdíl od nájemce dovolat neplatnosti smlouvy. Občanský zákoník tak posiluje ochranu nájemce, který v dobré víře byt obývá.
Náležitosti nájemní smlouvy
Nájemní smlouva na dobu určitou i neurčitou by měla obsahovat zejména:
- identifikaci pronajímatele – jméno a příjmení, rodné číslo, adresu trvalého bydliště, kontaktní údaje, popř. název, IČO, sídlo (platí pro právnické osoby),
- identifikaci nájemce,
- specifikaci pronajímaného bytu, včetně jeho příslušenství (např. sklepní kóje) – číslo bytu, výměru, číslo patra, adresu, údaje o zápisu v katastru, číslo listu vlastnictví,
- výši nájemného a záloh na energie (je třeba rozepsat jednotlivé zálohové platby i s konkrétními částkami – např. elektřina, plyn, vodné a stočné),
- prohlášení, zda se zálohové platby na služby vyúčtovávají paušálně či na základě ročního vyúčtování,
- jistotu, pokud si ji smluvní strany ujednají, včetně její výše (občanský zákoník stanoví, že se kauce může rovnat maximálně 3 měsíčním nájemným),
- dobu trvání nájmu – u nájmu na dobu určitou se uvádí datum zániku smlouvy,
- práva a povinnosti pronajímatele a nájemce,
- možnosti ukončení nájmu,
- datum, místo a podpisy smluvních stran.
Doporučujeme vám k nájemní smlouvě připojit též předávací protokol a potvrzení o složení jistoty.
Předávací protokol slouží k zaznamenání stavu bytu a hodnot na měřidlech energií v době zahájení i ukončení nájmu. Můžete se díky němu vyvarovat případným budoucím sporům s nájemcem ohledně škod na bytě či nedoplatku za energie.
Doba trvání nájmu
Nájem na dobu určitou se sjednává na konkrétní dobu, kterou byste měli vymezit v nájemní smlouvě. V opačném případě totiž půjde o nájem na dobu neurčitou.
Pokud je doba pronájmu sjednána na více než 50 let, má se za to, že nájem je ujednán na dobu neurčitou.
Jistota
Jistota (kauce) slouží k započtení škod na bytě, které způsobil nájemce, popř. na úhradu dlužného nájemného či záloh na energie. Jedná se tudíž o posílení práv pronajímatele.
Nájemce má ovšem právo na zákonné úroky z jistoty, a to po celou dobu trvání nájmu. V případě, že si sjednáte kauci, se její výše úročí až do ukončení smlouvy.
Po zániku nájmu ji pronajímatel musí vrátit nájemci navýšenou o úroky. Jde o právo nájemce podle občanského zákoníku, které mu nelze odepřít.
Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce
Strany smlouvy si mohou sjednat práva a povinnosti, přičemž jejich obsah je ponechán vzájemné dohodě. Pokud jsou však odlišné od toho, co stanoví zákon, platí, že nikdy nesmí zkracovat práva nájemce.
Vhodné je upravit zejména podmínky pro zvyšování nájemného. Zvyšování nájemného může být i vyloučeno. Pokud o něm smlouva nehovoří, může pronajímatel zvýšit nájemné pouze podle pravidel občanského zákoníku, konkrétně § 2249.
Vzor nájemní smlouvy
Vzor nájemní smlouvy lze nalézt na internetu. Můžete například použít tuto vzorovou nájemní smlouvu. Vzor je připraven pro byt i pokoj. Smlouvu si navíc můžete rozšířit o vedlejší ustanovení, které upravuje např. počet spolubydlících, sjednání podnájmu, automatické prodloužení nájmu a další práva a povinnosti na straně pronajímatele či nájemce (např. hrazení oprav na bytě).
Součástí vzoru nájemní smlouvy je i předávací protokol a potvrzení o složení a vrácení jistoty.
Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou
Jak probíhá ukončení nájemní smlouvy, která byla uzavřena na dobu určitou?
Existuje hned několik možností. Tou nejběžnější z nich je uplynutí doby. Strany samozřejmě mohou ukončit smlouvu i vzájemnou dohodou.
V praxi nejvíce řešenou oblastí je možnost výpovědi nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Za určitých okolností činí výpovědní doba 3 měsíce, v případě okamžité výpovědi se jedná o ukončení smlouvy dnem doručení.
Dohoda o ukončení nájemní smlouvy
Pokud je nájemní smlouva sjednána na dobu určitou, nic nebrání stranám, aby se kdykoli dohodly na předčasném ukončení nájmu.
Neexistuje zde žádná zákonná lhůta, vše záleží na dohodě. Vhodné je v dohodě o ukončení nájemní smlouvy specifikovat nejen datum předání bytu, ale také související povinnosti. Jako např. uhrazení záloh, vyúčtování, vrácení kauce, atp.
Uplynutí doby nájmu
Nájem končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán.
Pokud však:
- nájemce pokračuje v užívání bytu minimálně další tři měsíce ode dne, kdy mělo dojít ke skončení nájmu a
- pronajímatel ho nevyzve k vyklizení bytu,
smlouva se prodlužuje.
A to o stejnou dobu, na kterou byl nájem původně sjednán, nejvýše ale na dobu 2 let.
Pronajímatel, který nemá zájem na prodloužení nájmu, musí nájemce písemně vyzvat, aby byt vyklidil. Je potřeba tak učinit do tří měsíců ode dne skončení nájmu dle nájemní smlouvy.
V nájemní smlouvě mohou strany automatické obnovení nájmu (prodloužení) výslovně vyloučit.
Výpověď nájemce
Aby mohl nájemce dát výpověď z nájmu na dobu určitou, se musí změnit okolnosti, za kterých nájem uzavíral.
Tyto okolnosti vedou k tomu, že po něm nejde rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Příkladem může být například uzavření manželství, získání práce v jiném městě, pořízení si vlastního bydlení, tíživá finanční situace apod.
Výpovědní doba pak činí tři měsíce.
Nic však nebrání stranám, aby ve smlouvě stanovily, že nájemce může smlouvu vypovědět kdykoliv.
Zvláštním případem, kdy může nájemce smlouvu vypovědět, je situace, kdy pronajímatel hrubě poruší své povinnosti. Jde o okamžitou výpověď nájmu, která je účinná dnem doručení pronajímateli. Žádná výpovědní lhůta zde není a nájem tudíž končí okamžitě.
Výpověď pronajímatele
Výpověď z nájmu bytu od pronajímatele musí být v písemné formě doručena nájemci.
Nájem na dobu určitou může být vypovězen jen z důvodů, které přesně stanoví občanský zákoník.
Při smlouvě na dobu určitou, může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které spočívají na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli) nebo z důvodu veřejného zájmu (např. rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby).
Výpověď je třeba vždy odůvodnit. Zároveň pronajímatel musí ve výpovědi nájemce poučit, že proti výpovědi lze vznést námitky a obrátit se na soud. Jinak je výpověď neplatná.
Výpovědní doba je tříměsíční. Začíná běžet od prvního dne v měsíci, který následuje po měsíci, kdy výpověď došla nájemci.
Pronajímatel může dát nájemci okamžitou výpověď, pokud nájemce zvlášť závažným způsobem poruší svou povinnost, která vyplývá z nájmu.
Pronajímatel musí nejprve nájemce vyzvat, aby přestal s porušováním povinností a případně napravil protiprávní stav, který vznikl. Pokud nájemce výzvě nevyhoví, může pronajímatel vypovědět nájem okamžitě, tedy bez výpovědní doby.
Praktické informace pro pronajímatele
Dříve než uzavřete nájemní smlouvu, je vhodné nejen osobně poznat nájemníka, položit mu nějaké dotazy, ale udělat si i vlastní průzkum, zda se jedná o slušného člověka bez dluhů, exekucí a tzv. bezrizikovosti. Chcete přece, aby nájem běžel bezproblémově a dlouhodobě. Nájemní smlouva je pro pronajímatele jistota, ale to, co předchází podpisu je velmi důležité.
Jak prověřit nájemníka a co vše můžete zjistit z veřejně dostupných rejstříků?
Praktické informace pro nájemce
Není od věci zkontrolovat si, že pronajímatel je oprávněn byt pronajímat. Mělo by jít o vlastníka bytu, nebo osobu, které dal vlastník plnou moc k uzavření nájmu. Kdo je vlastníkem, si nájemce může ověřit v katastru nemovitostí.
Byt se může pronajímat vybavený i nevybavený. Aby se nájemce a pronajímatel vyhnuli sporům, je vhodné při předání bytu nájemci sepsat předávací protokol, ve kterém se uvede, jaké vybavení a v jakém stavu se přenechává k nájmu, kolik klíčů je předáno, jaké jsou hodnoty na vodoměru a elektroměru apod.
Nájemce je povinen platit nejen nájem ale i služby. Pronajímatel zajišťuje dodávky tepla, vody a teplé vody, odvod odpadních vod, odvoz odpadu. Platí také za provoz společných částí domu. Otázka je, kdo bude mít na sebe napsánu elektřinu a plyn. U smluv na dobu určitou může být vhodnější, aby to byl pronajímatel. Nemusí neustále docházet ke změnám dodavatele. Pronajímatel má větší kontrolu a zároveň nájemce nemusí řešit administrativu s tím spojenou. Záleží ale samozřejmě na dohodě stran.
Pokud nájemce poskytne byt k podnájmu, musí k tomu mít souhlas pronajímatele, pokud v bytě sám trvale nebydlí. Má-li nájemce uzavřen nájem na dobu určitou, musí být i podnájemní smlouva na dobu určitou. Podnájem totiž skončí nejpozději s koncem nájmu.
Krátkodobé pronajímání bytu
Vlastníte byt a láká vás jej nabídnout ke krátkodobému pronájmu typu Airbnb? Právní problematika Airbnb není v České republice dosud vyřešena. Existují právníci, kteří ji označují za provozování ubytovacích služeb. V takovém případě byste měli mít k tomuto typu podnikání zřízenou živnost a plnit příslušné povinnosti.
Na druhé straně mnozí se mnozí odborníci přiklánějí k tomu, že se jedná o pronájem na dobu určitou. V takovém případě se nejedná o živnost.
Toto rozlišení má také dopad na daňové aspekty. Provozujete-li Airbnb jako živnost, musíte příjmy z něj danit jako příjmy z podnikatelské činnosti. Pokud k Airbnb přistupujete jako k nájmu, platíte daň z pronájmu. Většina provozovatelů Airbnb bytů se samozřejmě kloní k druhému výkladu.
Dejte si také pozor, jaká je právní úprava v místě, kde je vaše nemovitost. Některá města vybírají poplatky za ubytování. Nezapomeňte, že Airbnb je pouze platforma, která zprostředkovává kontakty mezi hosty a ubytovateli. Veškerá právní odpovědnost je tak na vás.
Vzor nájemní smlouvy
Jednoduchý vzor smlouvy o nájmu využijete pro úpravu vztahů jako pronajímatel a nájemce.
- Vzor nájemní smlouvy je v souladu s právními předpisy.
- Pečlivě zpracovaný vzorový dokument s vysvětlivkami pro snadné doplnění.
- Vzor ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte si vlastním potřebám. Editujete a doplníte přímo v MS Word.
- Snadný tisk finálního dokumentu.
Poslední aktualizace: 16. ledna 2025
