Ve zkratce: Prodej darované nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů, pokud v ní prodávající bydlel alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, vlastnil ji 10 let (5 let u darů nabytých do konce roku 2020) nebo peníze do konce následujícího roku použije na vlastní bydlení a oznámí to finančnímu úřadu. Doba vlastnictví dárce se na rozdíl od dědictví nezapočítává. Jinak se zdaní rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou podle znaleckého posudku ke dni darování sazbou 15 %, z části základu daně nad 1 762 812 Kč sazbou 23 %.
Pokud jste dostali darem byt, dům či jinou nemovitost a rozhodli se je prodat, nesmíte zapomenout na daně. Který zákon upravuje daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti? Jaká je sazba daně a jak se počítá? A pro koho platí osvobození od daně?
Jak zdanit darovanou nemovitost
S darováním nemovitosti jsou spojeny daňové povinnosti, které vymezuje zákon o daních z příjmů (dále ZDP).
Pokud tak jde o darování nemovitosti a následný prodej, jedná se z hlediska daní o 2 různé situace:
- zdanění nabytí nemovitosti darem,
- a zdanění následného prodeje darované nemovitosti.
Zdanění nabytí nemovitosti darem
Dary jsou obecně považovány za příjem a jako takové podléhají dani z příjmů, kterou musí zaplatit obdarovaný.
Zákon o daních z příjmů však stanoví určité výjimky, kdy se při darování daň neplatí.
Tu v praxi nejčastější výjimku představuje darování mezi příbuznými, které je od daně osvobozeno.
Pokud tak např. pan Karel dostane darem dům od svých rodičů, daň neplatí.
Naopak paní Alena, která by dostala darem chatu od své kamarádky, bude muset darovanou nemovitost zdanit.
Prodej darované nemovitosti a daň z příjmů
Příjem z prodeje nemovitosti (ať již koupené, darované nebo zděděné) je považován za tzv. ostatní příjem dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP, přičemž podléhá dani.
Základ daně
Daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti se nepočítá z hodnoty nemovitosti samotné, ale pouze ze zisku z prodeje. Právě ten tvoří tzv. základ daně.
Základ daně se vypočítá jako rozdíl prodejní ceny a hodnoty darované nemovitosti, určené znaleckým posudkem ke dni darování.
Tento základ můžete dále snížit o náklady na samotný prodej, např. náklady na sepsání smlouvy (pokud si nesepíšete darovací smlouvu sami) nebo provizi realitní kanceláře.
Odečíst můžete i náklady na rekonstrukci nemovitosti, pokud tak došlo ke zvýšení její hodnoty (např. zateplení, malování apod.).
V praxi to vypadá takto:
Pak Karel dostal od rodičů dům, jehož hodnota činila dle znaleckého posudku 5 000 000 Kč.
Následně se dohodl s kamarádem a dům mu prodal za 6 000 000 Kč.
Ještě před tím však pan Karel investoval 200 000 Kč do zateplení domu. Náklady na prodej činí 20 000 Kč.
Základ daně tedy představuje 780 000 Kč.
Pokud je výsledná částka základu daně rovna nule, nebo je dokonce záporná, daň se neplatí.
Sazba daně
Ze základu daně následně vypočtete daň pomocí příslušné daňové sazby.
Sazba pro daň z příjmů fyzických osob platná pro příjmy roku 2026 (přiznání podáváte v roce 2027) i pro příjmy roku 2025:
- 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy,
- 23 % pro část základu daně nad 36násobek průměrné mzdy.
To znamená, že pokud váš daňový základ za rok 2026 přesáhne 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy 48 967 Kč stanovené nařízením vlády č. 365/2025 Sb.; za rok 2025 činila hranice 1 676 052 Kč), bude příjem nad tuto částku zdaněn 23 % sazbou. Příjmy do této částky se daní 15 % sazbou.
Příklad výpočtu: byt darovaný za 4,5 milionu, prodaný za 5 milionů
Na konkrétních číslech je vidět, jak zásadní roli hraje doložená hodnota nemovitosti ke dni darování. Podle § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů je u darované nemovitosti výdajem cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, v praxi hodnota ze znaleckého posudku. K ní můžete přičíst prokázané výdaje na technické zhodnocení, opravy a údržbu a výdaje spojené s prodejem (provize realitní kanceláře, poplatky, posudek).
| Položka | S posudkem ke dni darování | Bez doložené hodnoty |
|---|---|---|
| Prodejní cena (příjem) | 5 000 000 Kč | 5 000 000 Kč |
| Hodnota ke dni darování podle posudku (výdaj podle § 10 odst. 5 ZDP) | 4 500 000 Kč | 0 Kč |
| Provize realitní kanceláře a poplatky | 100 000 Kč | 100 000 Kč |
| Základ daně | 400 000 Kč | 4 900 000 Kč |
| Sazba | 15 % | 15 % do 1 762 812 Kč, 23 % nad |
| Daň | 60 000 Kč | 264 422 Kč + 721 553 Kč = cca 985 975 Kč |
Rozdíl činí více než 900 000 Kč, zatímco znalecký posudek vyjde zpravidla na několik tisíc korun. Pokud posudek z doby darování nemáte, nechte si vyhotovit zpětné ocenění ke dni nabytí; správce daně ho zpravidla uzná, je-li řádně odůvodněné. Jak posudek využít už při darování, popisuje článek darování nemovitosti.
Kdo platí daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti
Daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti platí prodávající.
Prodáte-li darovanou nemovitost, musíte zisk z prodeje uvést ve vašem každoročním daňovém přiznání pro finanční úřad.
Jde o kategorii ostatní příjmy podle § 10 ZDP, která se v daňovém přiznání uvádí v příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Vyplnit musíte i prodejní cenu a cenu z odhadu, jakož i další odčitatelné výdaje, z nichž jste zisk vypočítali.
Kdy se neplatí daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti
Kdy mohu prodat darovanou nemovitost a neplatit daň z příjmů?
V okamžiku, kdy splníte podmínky pro osvobození od daně podle § 4 odst. 1 ZDP.
Zákon upravuje 3 základní případy osvobození od daně:
- prodej obývaného domu či bytu,
- splnění časového testu,
- obstarání vlastní bytové potřeby.
Prodej obývaného domu či bytu
Pokud je prodávanou nemovitostí rodinný dům či bytová jednotka, kde měl prodávající bydliště po dobu nejméně 2 let před prodejem, daň neplatí.
Bydlištěm se zde rozumí místo, kde prodávající skutečně žije, tedy nikoli pouze adresa trvalého pobytu.
Jak prokázat, že jste v darovaném bytě dva roky bydleli
Osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů vyžaduje bydliště v prodávaném rodinném domě nebo bytě nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydlištěm zákon rozumí místo, kde se skutečně trvale zdržujete, nikoli adresu trvalého pobytu v občanském průkazu. Trvalý pobyt hlášený v bytě vám sám o sobě nepomůže, pokud jste fakticky bydleli jinde, a naopak chybějící trvalý pobyt osvobození nebrání, pokud skutečné bydlení doložíte.
Finanční úřad může bydlení zpochybnit, důkazní břemeno nese prodávající. Osvědčily se tyto doklady:
- smlouvy s dodavateli energií, internetu a vyúčtování služeb na vaše jméno s adresou bytu,
- pošta a úřední zásilky doručované na tuto adresu, výpisy z bankovního účtu s adresou,
- potvrzení zaměstnavatele, školy nebo školky dětí, registrace u praktického lékaře v místě,
- evidenční list nebo potvrzení společenství vlastníků o počtu osob v bytě,
- čestná prohlášení sousedů nebo svědectví členů rodiny.
Pozor na dvě časté chyby. První: byt jste pronajímali a sami v něm nebydleli, pak tato cesta k osvobození nevede a zbývá časový test 10 let nebo použití peněz na vlastní bydlení. Druhá: dva roky se počítají bezprostředně před prodejem, dřívější bydlení před odstěhováním se nepočítá. Pokud podmínku 2 let nesplňujete, ale v bytě jste bydleli kratší dobu, můžete peníze z prodeje použít na obstarání vlastní bytové potřeby a osvobození dosáhnout touto cestou.
Splnění časového testu
Jako časový test je označováno daňové pravidlo, osvobozující od daně příjmy z prodeje věcí, které prodávající vlastnil po zákonem stanovenou minimální dobu.
Tuto výjimku lze uplatnit u všech nemovitostí, nikoli pouze rodinných domů a bytových jednotek.
A jak dlouho musím vlastnit nemovitost, abych ji mohl prodat bez zdanění?
Pokud jde o nemovitost darovanou po 1. 1. 2021, je pro osvobození od daně vyžadováno nejméně 10 let.
U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 stačí pro osvobození od daně z příjmů pouze 5 let vlastnictví.
Na rozdíl od zděděné nemovitosti, u darované nemovitosti se do této doby nezapočítává čas, kdy byla ve vlastnictví předchozího vlastníka.
Platí pro vás 5 nebo 10 let? Rozhoduje datum darování
Délku časového testu podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů určuje den, kdy jste nemovitost nabyli. Novela provedená zákonem č. 386/2020 Sb. prodloužila test z 5 na 10 let, podle přechodného ustanovení se ale desetiletá lhůta vztahuje jen na nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Pro darované nemovitosti je dnem nabytí den, ke kterému nastaly právní účinky vkladu do katastru, tedy den podání návrhu na vklad, nikoli den podpisu darovací smlouvy ani den, kdy katastr zápis provedl.
| Darovací smlouva s účinky vkladu | Délka časového testu | Příklad | Prodej bez daně nejdříve |
|---|---|---|---|
| do 31. 12. 2020 | 5 let | dar s účinky vkladu 15. 6. 2019 | od 16. 6. 2024 |
| do 31. 12. 2020 | 5 let | dar s účinky vkladu 20. 12. 2020 | od 21. 12. 2025 |
| od 1. 1. 2021 | 10 let | dar s účinky vkladu 5. 1. 2021 | od 6. 1. 2031 |
| od 1. 1. 2021 | 10 let | dar s účinky vkladu 1. 3. 2022 | od 2. 3. 2032 |
Pokud jste tedy byt dostali darem v prosinci 2020 a návrh na vklad byl podán ještě v tomto roce, můžete ho od konce roku 2025 prodat bez daně. Stejný byt darovaný o několik týdnů později čeká na osvobození až do roku 2031. U převodů na přelomu roku 2020 a 2021 si proto ověřte datum podání návrhu na vklad ve vyrozumění z katastru nebo v nahlížení do katastru.
Dar nebo dědictví: proč se u daru doba vlastnictví rodičů nepočítá
Zákon o daních z příjmů zachází s darem a dědictvím rozdílně. Podle § 4 odst. 1 písm. b) se u nemovitosti nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé (rodič, prarodič) nebo manželem, časový test zkracuje o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. U darování žádné takové pravidlo neexistuje. Doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, se nezapočítává a test běží znovu od nuly dnem účinků vkladu.
Příklad vedle sebe: Rodiče vlastní byt 15 let.
- Dědictví: Dcera byt zdědí v roce 2026. Do testu se započítá 15 let vlastnictví rodičů, podmínka 10 let je splněna a dcera může byt prodat bez daně ihned po skončení pozůstalostního řízení.
- Dar: Rodiče byt dceři darují v roce 2026. Test začíná běžet dnem účinků vkladu a dcera ho splní až v roce 2036. Pokud byt prodá dřív, zdaní rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou ke dni darování, nebo musí využít osvobození kvůli bydlišti či bytové potřebě.
Neznamená to, že dědictví je vždy výhodnější. Dar dává dárci jistotu, komu majetek připadne, umožňuje zřídit věcné břemeno dožití a vyhne se notářské odměně. Pokud ale obdarovaný počítá s prodejem v horizontu několika let, je dobré znát daňový dopad předem a případně zvolit darování pro případ smrti nebo závěť.
Obstarání vlastní bytové potřeby
Nesplní-li prodávající podmínky žádné z předchozích výjimek, může dosáhnout osvobození od daně, použije-li příjem z prodeje nemovitosti k obstarání vlastní bytové potřeby.
Obstaráním vlastní bytové potřeby se typicky rozumí koupě domu či bytu k následnému bydlení.
Podmínkou je, že k tomu dojde nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy byla darovaná nemovitost prodána.
Pro příklad to znamená, že pokud by pan Karel prodal darovanou nemovitost v roce 2025, nebude muset platit daň, koupí-li za utržené peníze byt/dům nejpozději do konce roku 2026.
Oznámení finančnímu úřadu o darované nemovitosti
K uplatnění této výjimky zákon vyžaduje, aby prodávající oznámil příjem z prodeje nemovitosti finančnímu úřadu.
Učinit tak musí nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém došlo k prodeji nemovitosti.
Použití peněz na vlastní bydlení: co se uznává a do kdy to oznámit
Osvobození při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu upravuje § 4b zákona o daních z příjmů. Platí jak pro prodej bytu, ve kterém jste bydleli méně než 2 roky (§ 4 odst. 1 písm. a)), tak od roku 2021 i pro prodej jakékoli nemovitosti před uplynutím časového testu 10 let (§ 4 odst. 1 písm. b)). Postupujte takto:
- Použijte získané prostředky na bytovou potřebu. Uznává se koupě bytu, rodinného domu nebo pozemku pro stavbu, výstavba nebo změna stavby, údržba a rekonstrukce vlastního bydlení, splacení úvěru nebo hypotéky použité na bytovou potřebu, vypořádání spoluvlastníků nebo manžela při získání bytu i úhrada členského vkladu v družstvu. Peníze musíte použít nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po roce prodeje, tedy při prodeji v roce 2026 do 31. 12. 2027. Uznává se i částka vynaložená na bytovou potřebu v roce před prodejem (§ 4b odst. 2 písm. b)).
- Oznamte získání prostředků finančnímu úřadu. Podle § 4b odst. 3 musíte správci daně oznámit, že jste příjem z prodeje získali, a to nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok prodeje (za rok 2026 do 1. 4. 2027, elektronicky do 3. 5. 2027). Oznámení je bez formuláře, stačí dopis nebo podání přes portál Moje daně s uvedením částky, data prodeje a záměru použít peníze na bytovou potřebu. Bez tohoto oznámení osvobození zaniká, i když peníze na bydlení skutečně použijete.
- Uschovejte doklady. Kupní smlouvu na nový byt, faktury za rekonstrukci, potvrzení banky o splacení hypotéky nebo výpisy z účtu. Správce daně může použití prostředků ověřit až v dalších letech.
- Dodaňte, co nepoužijete. Pokud na bytovou potřebu vynaložíte jen část, je osvobozena pouze odpovídající část příjmu. Zbytek uvedete jako ostatní příjem v přiznání za rok, ve kterém lhůta pro použití uplynula.
Nejčastější chybou je záměna podmínky bydliště s podmínkou bytové potřeby: koupě bytu, který hned pronajmete, bytovou potřebou není, protože neslouží vašemu bydlení. Pravidla pro samotné darování nemovitosti shrnuje článek darování nemovitosti jen jednomu dítěti.
Termín pro zaplacení daně
Termínem pro podání daňového přiznání je zásadně 1. duben následujícího kalendářního roku.
V případě elektronického podání daňového přiznání se lhůta prodlužuje na 4 měsíce po skončení roku, tedy do 1. května; protože 1. květen je státní svátek, posouvá se poslední den lhůty vždy na nejbližší následující pracovní den (§ 136 odst. 2 písm. a) a § 33 odst. 4 daňového řádu). Za rok 2025 to bylo pondělí 4. 5. 2026, za rok 2026 to bude pondělí 3. 5. 2027.
Pokud za klienta podává daňové přiznání daňový poradce, prodlužuje se lhůta až do 1. července.
K tomuto datu musíte zaplatit celkovou daň ze všech příjmů za uplynulý rok (tzn. nikoli pouze daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti).
Jak vyplnit daňové přiznání při prodeji darované nemovitosti
Příjem z prodeje darované nemovitosti patří mezi ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů a vyplňuje se v příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Do přílohy uvedete druh příjmu (prodej nemovité věci), prodejní cenu jako příjem a jako výdaj hodnotu nemovitosti ke dni darování podle posudku spolu s dalšími prokázanými výdaji. Rozdíl se přenáší do základního formuláře jako dílčí základ daně podle § 10.
Zaměstnanci si přiznání podávají sami. Roční zúčtování u zaměstnavatele v roce prodeje využít nelze, protože zdanitelné příjmy podle § 7 až 10 nad 20 000 Kč ročně zúčtování vylučují (§ 38g odst. 2 ZDP); zaměstnavatel vám vydá potvrzení o zdanitelných příjmech a to přiložíte k přiznání. Z příjmu z prodeje se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Přiznání za rok 2025 se podává do 1. 4. 2026 papírově a do 4. 5. 2026 elektronicky, za rok 2026 pak do 1. 4. 2027, resp. 3. 5. 2027. Pokud je prodej osvobozen, do přiznání ho vůbec neuvádíte, ale u příjmu nad 5 000 000 Kč nezapomeňte na oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v, pokud nejde o nemovitost zapsanou v katastru.
Darovaná nemovitost a daň z nemovitých věcí
Pokud prodáváte darovanou nemovitost, neměli byste zapomínat ani na daň z nemovitých věcí.
Tuto daň zaplatí vždy ten, kdo vlastní nemovitost k 1. lednu, neboť jde o jedinou daň, která se platí tzv. dopředu, nikoli zpětně.
Potřebujete darovací smlouvu, aby bylo darování právně správně nastaveno a předešli jste daňovým komplikacím při pozdějším prodeji? O darovací dani se dočtete v samostatném přehledu.
Vzor darovací smlouvy na nemovitost
Vzor darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2026
- Formát .docx, snadno vyplníte a vytisknete
- Přiložen návod k vyplnění krok za krokem
- Bonus: vedlejší ustanovení: věcné břemeno doživotního užívání, zákaz zcizení, zákaz zatížení, darování s podmínkou nebo příkazem
Nejčastější otázky a odpovědi
Musím platit daň z příjmu při prodeji darované nemovitosti?
Záleží na splnění podmínek osvobození. Pokud jste v prodávaném rodinném domě nebo bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo jste nemovitost vlastnili déle než 10 let (déle než 5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020), je prodej osvobozen od daně. Jinak platíte 15 % (23 % z části základu daně nad 36násobek průměrné mzdy) z rozdílu mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti ke dni darování určenou podle zákona o oceňování majetku (§ 10 odst. 5 ZDP), sníženého o výdaje na technické zhodnocení, opravy, údržbu a prodej.
Co je časový test při prodeji darované nemovitosti?
Časový test se u darované nemovitosti počítá ode dne, kdy jste nemovitost nabyli vy, tedy od vkladu vlastnického práva do katastru na základě darovací smlouvy. Doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, se nezapočítává; zkrácení o dobu vlastnictví předchozího vlastníka zákon připouští jen u nemovitostí nabytých děděním od příbuzného v řadě přímé nebo manžela (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Pokud například dárce vlastnil nemovitost 8 let a vy ji prodáte 3 roky po darování, časový test 10 let splněn není.
Jak se počítá základ daně při prodeji darované nemovitosti?
Základ daně je rozdíl mezi prodejní cenou a výdajem na pořízení nemovitosti. Pro darovanou nemovitost je tímto výdajem cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni darování (zpravidla doložená znaleckým posudkem), nikoli cena, za kterou nemovitost kdysi pořídil dárce (§ 10 odst. 5 ZDP). Odečíst lze také prokazatelně vynaložené výdaje na technické zhodnocení, opravu a údržbu nemovitosti a výdaje spojené s prodejem.
Kdy je prodej darované nemovitosti osvobozen od daně?
Prodej je osvobozen, pokud: (1) jste v prodávaném rodinném domě nebo bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo (2) jste v něm bydleli kratší dobu, ale získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, nebo (3) uplynulo více než 10 let ode dne, kdy jste nemovitost darem nabyli (více než 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020), nebo (4) nemovitost vlastníte kratší dobu, ale prostředky z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (§ 4 odst. 1 písm. a) a b) ZDP).
Jaká je lhůta pro podání daňového přiznání z prodeje darované nemovitosti?
Daňové přiznání za rok 2026 musíte podat do 1. dubna 2027 (papírově) nebo do 3. května 2027 (elektronicky; 1. květen 2027 připadá na sobotu, lhůta se proto posouvá na nejbližší pracovní den). Pokud vám přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta se prodlužuje do 1. července 2027. Daň je splatná v poslední den lhůty pro podání přiznání.
Mohu odečíst náklady na renovaci od základu daně?
Ano, od prodejní ceny lze odečíst prokazatelně vynaložené výdaje na technické zhodnocení nemovitosti (rekonstrukce, přístavby), na její opravy a údržbu i výdaje spojené s prodejem (realitní provize, sepsání smlouvy, znalecký posudek); § 10 odst. 5 ZDP. Uplatnit nelze výdaje na osobní potřebu ani hodnotu vlastní práce.
Poslední aktualizace: 17. října 2026