Ve zkratce: Darovací smlouvu na nemovitost nemusí sepsat ani ověřit notář. Zákon vyžaduje jen písemnou formu a katastr úředně ověřené podpisy, které stojí 50 Kč za podpis na Czech POINTu nebo úřadě. Smlouvu lze napsat podle vzoru, podat návrh na vklad za 2 000 Kč a katastr rozhodne do 30 dnů po 20denní ochranné lhůtě. Notářský zápis je dobrovolná veřejná listina s odměnou podle notářského tarifu, nejméně 2 000 Kč bez DPH.
Pokud chcete někomu darovat hodnotnější věc, lze jen doporučit, abyste vytvořili písemnou smlouvu. Při darování nemovitosti se tomu dokonce nevyhnete. Pokud nechcete angažovat profesionály, měli byste vědět, že darovací smlouva bez notáře nebo advokáta má svá úskalí.
Jaké má darovací smlouva náležitosti? Co jsou nejčastější chyby v darovací smlouvě? Jaké výhody má dohoda sepsaná notářem? A jak zvládnout sepsat smlouvu i bez něj?
Proč sepsat darovací smlouvu
Člověk si často neuvědomuje, že darování je právní závazek. To proto, že darovací smlouva může být až na výjimky ústní. Pokud ale chcete darovat podstatnou část ze svého majetku, darovací smlouvu sepište.
Existují pro to různé důvody. V případě, že se vztahy mezi dárcem a obdarovaným výrazně pokazí, lze se za určitých podmínek domáhat vrácení daru. Darovací smlouva pak bude sloužit jako důkaz u soudu.
Například při přepsání auta na registru vozidel se neobejdete bez nějakého převodního titulu, kterým může být i darovací smlouva na auto.
Občanský zákoník pak přímo vyžaduje uzavření písemné smlouvy při darování nemovitosti.
Darovací smlouva bez notáře a její úskalí
Darování nemovitosti v rodině je často metodou, jak se vyhnout následnému dědickému řízení. Příbuzní totiž nemusí platit žádnou darovací daň. Snížením dědictví se také sníží poplatky za vyřízení pozůstalosti.
Výhody sepsání notářem
Právě v případech dědictví se často lidé obracejí na notáře a nechají si sepsat i speciální darovací smlouvu. Může se totiž stát, že vadně sepsaná smlouva bude odmítnuta katastrem nemovitostí. Tím přijdete nejen o 2000 Kč za poplatek za vklad, ale vkladové řízení se zbytečně protahuje.
Kdyby navíc dárce zemřel před změnou v katastru, bude nemovitost předmětem dědického řízení. A pokud není obdarovaný zároveň dědicem, může přijít zkrátka.
Darovací smlouva sepsaná notářem by měla být bez vad. Pokud si ji opatříte ve formě notářského zápisu, můžete ji použít jako veřejnou listinu u soudu. Soud pak na ni bude hledět jako na důkaz, který prokazuje pravdivost údajů, které jsou v ní uvedené. To se hodí zejména, pokud jsou v rodině již existující spory.
Darovací smlouva od advokáta
Častá je i darovací smlouva od advokáta. Advokát vám dokáže poradit ve složitějších situacích, kdy je třeba například zřídit různé zatížení nemovitosti, právo cesty atd.
Jedná se o sepsání darovací smlouvy na míru, dle vašich požadavků. Získáte právně platnou smlouvu a především ochranu vaši práv a zájmů. Získáte také řadu doporučení od advokáta a možnost pokládat otázky.
Nezávazná cenová nabídka pro sepsání darovací smlouvy na míru.
Sepsání darovací smlouvy svépomocí
Darovací smlouvu si můžete sepsat úplně svépomocí.
Pokud si darovací smlouvu chcete sepsat sami a ušetřit náklady za notáře nebo advokáta, nezapomeňte uvést všechny podstatné náležitosti. Jedná se o obsahové informace, které darovací smlouvu musí mít, aby byla platná.
Vzor darovací smlouvy
Můžete ale také využít vzor darovací smlouvy, které je již předpřipravený na nejčastější situace.
Samozřejmě se jedná pouze o vzorový dokument bez jakýchkoli právních jistot. To je nevýhoda vzorů smluv, na druhou stranu nabízí zajímavý poměr ceny a informační hodnoty. Vzor si individuálně doplníte a získáváte dokument, se kterým můžete zahájit proces darování. Případně po doplnění vzoru jej můžete dát na kontrolu advokátovi pro revize a případné korekce.
Notářský zápis, ověřený podpis, nebo smlouva od notáře? Tři různé věci
V diskuzích o darování se tři pojmy často zaměňují, a proto si lidé myslí, že „bez notáře to nejde“. Ve skutečnosti jde o tři různé služby s různou cenou a různou povinností.
| Co to je | Je to povinné? | Kolik to stojí a k čemu slouží |
|---|---|---|
| Notářský zápis: smlouva sepsaná notářem ve formě veřejné listiny | Ne. Pro darování nemovitosti zákon vyžaduje jen písemnou formu (§ 2057 odst. 1 a § 560 občanského zákoníku). | Odměna podle notářského tarifu z hodnoty daru, nejméně 2 000 Kč bez DPH. Výhodou je důkazní síla: soud presumuje pravdivost obsahu, hodí se při napjatých rodinných vztazích. |
| Úřední ověření podpisů (legalizace) na smlouvě, kterou jste si napsali sami | V praxi ano. Nejsou-li podpisy na soukromé listině úředně ověřeny, musí navrhovatel jejich pravost prokázat do 30 dnů od podání návrhu, jinak katastr řízení zastaví (§ 7 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb.). | 50 Kč za podpis na Czech POINTu (pošta, obecní úřad), na matrice, u notáře nebo na zastupitelském úřadě v zahraničí. Ověřuje se jen pravost podpisu, ne obsah smlouvy. |
| Sepsání smlouvy notářem bez notářského zápisu, tedy běžná listina připravená v notářské kanceláři | Ne. Jde o službu jako každou jinou, smlouvu můžete napsat sami nebo ze vzoru. | Tarifní odměna podle hodnoty daru. Výsledkem je stejná soukromá listina, jakou můžete vytvořit sami; notář odpovídá za její správnost. |
Shrnutí: bez notáře to jde, bez úředně ověřených podpisů ne. Smlouvu sepíšete podle vzoru darovací smlouvy na nemovitost, podpisy ověříte za 100 Kč na poště a k návrhu na vklad přiložíte jedno vyhotovení. Notářský zápis má smysl tam, kde se obáváte budoucího sporu o to, co bylo ujednáno, například při darování jen jednomu z dětí.
Kolik stojí darovací smlouva u notáře, na míru a ze vzoru?
Cena smlouvy se liší řádově podle toho, kdo ji připraví. Správní poplatek za vklad 2 000 Kč a ověření podpisů 100 Kč zaplatíte ve všech variantách stejně.
| Varianta | Cena za smlouvu (2026) | Kdo odpovídá za chyby | Důkazní síla | Čas |
|---|---|---|---|---|
| Notářský zápis | Podle notářského tarifu (u darovací smlouvy polovina základní sazby): 1 % z prvních 100 000 Kč, 0,6 % z částky od 100 000 do 500 000 Kč, 0,3 % z částky od 500 000 do 1 000 000 Kč, 0,15 % z částky od 1 000 000 do 3 000 000 Kč a dále klesající sazby; nejméně 2 000 Kč bez DPH | Notář | Veřejná listina, nejvyšší | Objednání termínu, obvykle 1 až 3 týdny |
| Smlouva na míru v kanceláři (bez notářského zápisu) | Obvykle 3 000 až 4 500 Kč u jednoduchého darování | Kancelář, která smlouvu sepsala | Soukromá listina | Několik dní až 2 týdny |
| Vzor z muj-pravnik.cz | 390 Kč za editovatelný .docx s komentáři, celkem s poplatkem a ověřením asi 2 490 Kč | Vy sami; vzor obsahuje návod k vyplnění | Soukromá listina | Smlouvu máte ihned, převod závisí jen na katastru |
Příklad pro byt v hodnotě 3 000 000 Kč: tarifní odměna notáře za notářský zápis se počítá postupně po pásmech: 1 000 Kč z prvních 100 000 Kč, 2 400 Kč z dalších 400 000 Kč, 1 500 Kč z dalších 500 000 Kč a 3 000 Kč z částky od 1 000 000 do 3 000 000 Kč, celkem orientačně 7 900 Kč plus 21 % DPH, tedy zhruba 9 600 Kč. Smlouva ze vzoru vyjde na 390 Kč, k tomu 2 000 Kč poplatek za vklad a 100 Kč za ověření dvou podpisů. Rozdíl v ceně vyvažuje odpovědnost: u notářského zápisu ručí za správnost notář, u vzoru si správnost údajů z listu vlastnictví hlídáte sami. Srovnání s dědickým řízením najdete v článku darování pro případ smrti.
Náležitosti darovací smlouvy
Základem smlouvy je správná identifikace smluvních stran. Uveďte kdo je dárce a kdo darovaný včetně data narození, rodného čísla a adresy bydliště.
Velkou pečlivost věnujte předmětu smlouvy, tedy popisu samotného daru. Zejména pokud se jedná o nemovitost, musí být řádně definována podle katastrálního zákona včetně parcelních čísel atd.
Darovací smlouva bude dále obsahovat prohlášení dárce, že dar, který je v jeho vlastnictví, bezplatně převádí na obdarovaného. Obdarovaný připojí svůj závazek, že dar přijímá.
Dále připojte místo a den uzavření smlouvy a podpisy stran. Je-li darována nemovitost, musí být podpisy úředně ověřeny.
Součástí smlouvy mohou být samozřejmě další ujednání. Při darování nemovitosti jsou často zřizována věcná břemena užívání nebo zákaz zcizení a zatížení.
Jak sepsat darovací smlouvu na nemovitost krok za krokem
- Stáhněte si aktuální výpis z listu vlastnictví. Ne starší než několik týdnů, ideálně ze dne, kdy smlouvu píšete. Z něj opisujete všechny údaje o nemovitosti a zjistíte zástavní práva, věcná břemena a případné podíly.
- Identifikujte strany a nemovitost. U dárce i obdarovaného uveďte jméno, datum narození nebo rodné číslo a adresu. Nemovitost popište podle § 8 katastrálního zákona: parcelní číslo, druh pozemku, číslo popisné, u bytu číslo jednotky a podíl na společných částech, katastrální území a číslo LV.
- Napište projev vůle a prohlášení dárce. Dárce nemovitost bezúplatně převádí, obdarovaný ji přijímá. Dárce prohlásí, že je vlastníkem a jaká zatížení na nemovitosti váznou (nebo že žádná neváznou).
- Přidejte ochranná ujednání. Služebnost bydlení pro dárce (§ 1297 občanského zákoníku) a zákaz zcizení a zatížení (§ 1761 občanského zákoníku) jako věcná práva zapisovaná do katastru. Vzor ukazuje, jak je formulovat.
- Určete, kdo podá návrh na vklad a kdo zaplatí poplatek 2 000 Kč. Běžně obdarovaný.
- Vytiskněte 3 stejnopisy a podepište s ověřením. Jeden pro dárce, jeden pro obdarovaného, jeden s ověřenými podpisy pro katastr. Ověření stojí 50 Kč za podpis.
- Vyplňte návrh na vklad v aplikaci nv.cuzk.cz a podejte ho s 2 000 Kč na katastrální pracoviště, v jehož obvodu nemovitost leží. Po 20denní ochranné lhůtě katastr rozhodne, zpravidla do 30 dnů.
Celý postup zvládnete bez notáře za jediné odpoledne přípravy. Hotové formulace všech bodů najdete ve vzoru darovací smlouvy na nemovitost; podrobnější rozbor náležitostí přináší článek darovací smlouva: vzor a jak ji sepsat.
Pozor na chyby v darovací smlouvě
Hlavní chyba, která se v darovací smlouvě může objevit, je nedostatečná identifikace předmětu smlouvy, tedy daru. To činí problémy zejména u darování nemovitostí např. bytu či domu. Strany smlouvy nejčastěji zapomenou uvést podíly na společných částech bytu a na společném pozemku. Běžně se také chybuje v čísle parcely, čísle popisném, nebo chybném označení katastrálního území.
Bohužel stále se ještě stává, že pozemek pod budovou není její součástí a někdy má různé majitele. V darovací smlouvě by proto mělo být uvedeno, zda je s budovou převáděn i pozemek pod ní.
Darovací smlouva bez notáře musí mít ověřené podpisy u advokáta nebo na Czech Pointu. Při identifikaci účastníků nezapomeňte uvést své rodné číslo či datum narození.
Pokud je znění darovací smlouvy složitější (např. jsou zde různé podmínky darování, zřizování věcných břemen atd.) je vždy lepší se obrátit na odborníka. Darovací smlouva bez notáře nebo advokáta by totiž mohla být soudem prohlášena za neplatnou – přečtěte si, jak probíhá napadení darovací smlouvy.
Co se stane, když katastr najde ve smlouvě chybu?
Po podání návrhu běží nejprve 20denní ochranná lhůta, během které katastr vklad povolit nesmí a účastníci mohou vznést námitky. Poté katastrální úřad návrh přezkoumá a rozhodne, obvykle do 30 dnů od podání. Pokud ve smlouvě najde vadu, záleží na tom, zda ji jde odstranit.
Odstranitelná vada (překlep v parcelním čísle, chybějící údaj v návrhu, rozpor mezi návrhem a smlouvou) vede k výzvě k opravě. Katastr určí lhůtu, zpravidla 30 dnů, ve které doložíte opravený návrh nebo doplníte listinu. Řízení se tím protáhne, ale poplatek nepropadá.
Neodstranitelná vada (nemovitost ve smlouvě vůbec neodpovídá katastru, chybí ověřený podpis na smlouvě, smlouvu podepsal jen jeden z manželů u nemovitosti v SJM) znamená zamítnutí návrhu. Správní poplatek 2 000 Kč se nevrací a proti zamítnutí lze podat žalobu k soudu do 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí (§ 18 odst. 5 zákona č. 256/2013 Sb.). V praxi je rychlejší vadný návrh vzít zpět, smlouvu opravit, znovu ověřit podpisy a podat nový návrh s novým poplatkem.
Pět vad, které katastr u smluv psaných bez notáře nachází nejčastěji:
- Špatné nebo neúplné označení nemovitosti (chybí druh pozemku, číslo jednotky nebo podíl na společných částech domu).
- Chybějící katastrální území nebo číslo listu vlastnictví, takže nemovitost není určena jednoznačně.
- Neověřený podpis některé ze stran, nebo ověření jen na jednom vyhotovení, které nejde na katastr.
- Rozpor mezi smlouvou a návrhem na vklad, například jiná výměra, jiné parcelní číslo nebo odlišně zapsané jméno.
- Chybějící výše spoluvlastnického podílu u nemovitosti, kterou dárce nevlastní celou.
Všem pěti vadám předejdete tím, že údaje opíšete z aktuálního listu vlastnictví a návrh vyplníte v aplikaci nv.cuzk.cz, která je kontroluje proti katastru. Pokud řízení skončí zamítnutím a dárce mezitím zemře, nemovitost spadne do dědictví; proto s opravou neotálejte.
Nejčastější otázky a odpovědi
Musí být darovací smlouva na nemovitost sepsána notářem?
Ne, darovací smlouva na nemovitost nemusí být sepsána notářem. Postačí písemná forma s úředně ověřenými podpisy. Stáhněte si vzor darovací smlouvy. Ověření podpisů provedete u notáře, advokáta nebo na Czech POINT. Notář je výhodný u složitějších případů (věcná břemena, darování nezletilým, rozrůzněné spoluvlastnictví), protože minimalizuje riziko chyb.
Musí být podpisy na darovací smlouvě úředně ověřeny?
Ano, u darování nemovitosti katastr v praxi vyžaduje úřední ověření podpisů. Nejsou-li podpisy ověřeny, musí navrhovatel do 30 dnů prokázat jejich pravost, jinak katastr řízení zastaví (§ 7 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb.). Ověření provedete na Czech POINT (pošta, obecní úřad) za 50 Kč za podpis nebo u notáře za 70 Kč bez DPH za podpis.
Jak notář podpis ověřuje a za co při legalizaci neodpovídá, vysvětluje průvodce notářským řádem u § 74.
Jaké jsou nejčastější chyby v darovací smlouvě bez notáře?
Nejčastěji se chybuje v: nepřesném nebo neúplném popisu nemovitosti (chybí číslo parcely, výměra, katastrální území), chybějícím ověření podpisů, darování nemovitosti ve společném jmění bez souhlasu druhého manžela, darování bez věcného břemene (dárce přijde o bydlení) a neurčitém vymezení podmínek nebo příkazů ve smlouvě.
Co musí obsahovat darovací smlouva bez notáře na nemovitost?
Smlouva musí obsahovat: přesnou identifikaci dárce a obdarovaného (jméno, datum narození, adresa), přesný popis nemovitosti (číslo LV, číslo parcely nebo bytové jednotky, katastrální území, výměra), prohlášení o bezplatném převodu a přijetí daru, datum podpisu a úředně ověřené podpisy stran. Doporučujeme doplnit věcné břemeno nebo zákaz zcizení.
Je levnější vzor smlouvy nebo advokát?
Vzor smlouvy je výrazně levnější – cena vzoru je zlomkem honoráře advokáta (řádově stovky vs. tisíce korun). Vzor je vhodný pro jednoduché případy darování v rodině bez komplikací (bez hypotéky, věcného břemene, nezletilého, spoluveřejnění). Pro složitější případy se vyplatí advokát, který podchytí specifika vaší situace.
Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí?
Návrh na vklad podáte online na webu ČÚZK (cuzk.cz) nebo osobně na příslušném katastrálním pracovišti. K návrhu přiložte darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy (2 vyhotovení) a výpis z katastru nemovitostí. Poplatek za vklad je 2 000 Kč. Zápis proběhne nejdříve po 20 dnech od doručení návrhu.
Lze darovací smlouvu bez notáře zrušit nebo odvolat dar?
Ano, forma smlouvy na to nemá vliv. Dárce může dar odvolat pro nouzi (§ 2068 občanského zákoníku), pokud nemá na nutnou výživu, a pro nevděk (§ 2072 občanského zákoníku), pokud mu obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil; lhůta je 1 rok od činu nebo od chvíle, kdy se o něm dárce dozvěděl. Notářský zápis jen usnadňuje dokazování obsahu. Více v článku odvolání daru.
Potřebuji k darovací smlouvě odhad nebo znalecký posudek?
Ne, katastr ani zákon posudek nevyžadují; hodnotu daru můžete do smlouvy uvést prohlášením stran. Posudek nebo odhad se hodí ve dvou případech: když obdarovaný není osvobozen od daně z příjmů a potřebuje základ pro 15 % daň z obvyklé ceny, a když hodnota osvobozeného daru přesahuje 5 000 000 Kč a podává se oznámení podle § 38v zákona o daních z příjmů. Posudek by neměl být starší než zhruba 6 měsíců.
Poslední aktualizace: 17. října 2026