Víte, co patří mezi služby spojené s nájmem bytu nebo domu? Jaké poplatky nemusí hradit nájemce? Může se nájemce vůči pronajímateli bránit a požadovat vrácení uhrazených záloh? Jaká je promlčecí lhůta a na co si dát pozor?
Možná jste se jako pronajímatelé setkali se situací, kdy nájemce přestal hradit příspěvek do fondu oprav nebo požadoval vrácení všech jeho úhrad. Má na to nájemce skutečně právo?
Co patří mezi služby spojené s nájmem
Nájemce je povinen kromě měsíčního nájemného hradit i zálohy na služby spojené s nájmem bytu nebo domu. Jejich rozsah upravuje § 3 zákona č. 67/2013 Sb.
Jedná se především o:
- dodávku tepla – vytápění,
- dodávku teplé i studené vody a odvod odpadních vod,
- údržbu výtahu – zajištění provozu,
- osvětlení společných prostor,
- údržbu a úklid společných prostor,
- odvoz komunálního odpadu,
- zajištění příjmu rozhlasového a televizního signálu (tj. umístění a údržba antény bytového domu).
V nájemní smlouvě je možné rozsah poplatků rozšířit. Vždy ale musí být spjaty s užíváním bytu nájemcem – např. zálohy na energie (elektřina, plyn).
Co nepatří mezi služby spojené s nájmem
Mezi služby spojené s nájmem nepatří veškeré poplatky, které souvisí s vlastnictvím bytu či domu.
Jedná se zejména o:
- příspěvek na fond oprav,
- pojištění bytu, domu nebo bytového domu (pojištění domácnosti hradí nájemce, pokud jej sjedná),
- daň z nemovitosti,
- náklady na správu a opravy bytového domu – např. rekonstrukce bytového domu, výměna stoupaček, oprava střechy, zateplení bytového domu,
- anuitu (úvěr) bytového domu, který splácí SVJ nebo bytové družstvo (rozkládá se mezi vlastníky bytových jednotek).
Jelikož jde o úhrady, které přímo souvisí s vlastnictvím nemovitosti, nájemce je nemusí hradit. Jedná se tudíž o povinnost pronajímatele.
Úhrada služeb spojených s vlastnictvím
Nájemce má dle § 2247 občanského zákoníku a zákona č. 67/2013 Sb. hradit pouze služby, které souvisí s užíváním bytu nebo domu.
Pokud nájemce hradí rovněž platby, k jejichž úhradě není ze zákona povinen, dochází k zásahu do jeho práv.
Pronajímatel uzavře s nájemcem smlouvu na dobu určitou. V nájemní smlouvě jsou rozepsány veškeré platby spojené s nájmem bytu a příspěvek do fondu oprav, včetně jejich výše.
Příspěvek na fond oprav však slouží k úhradě údržby bytového domu, tj. zhodnocení nemovitosti, kterou vlastní pronajímatel. Pokud pronajímatel požaduje, aby nájemce investoval do jeho vlastnictví, ačkoli věc pouze užívá, může se nájemce bránit.
Bezdůvodné obohacení a promlčení
Podstatné je zejména to, zda jsou poplatky výslovně uvedeny přímo v nájemní smlouvě nebo v každoročním vyúčtování. Jinými slovy záleží na tom, zda nájemce ví, že zajišťuje platbu něčeho, co má hradit vlastník nemovitosti. Je tudíž důležité, abyste v nájemní smlouvě, popř. dodatcích ke smlouvě, správně rozepsali platby za energie.
Pokud ve smlouvě uvedete jakoukoli platbu, kterou má hradit pronajímatel (např. pojištění bytu či bytového domu), nezpůsobí to neplatnost smlouvy. Pronajímatel platby ale nemůže právně vymáhat (k povinnosti nájemce se nepřihlíží). Když v nájemní smlouvě stanovíte např. příspěvek do fondu oprav, podepíšete ji, ale nájemce jej nebude hradit, neporušuje zákon. Zákon totiž jasně říká, které platby souvisí s nájmem a které ne.
Nájemce nadto může vůči pronajímateli namítat bezdůvodné obohacení a požadovat jeho vrácení (§ 2991 občanského zákoníku). Pokud jej nenamítne, nárok na vrácení uhrazených plateb se promlčí. Neznalost zákona neomlouvá a je povinností nájemce zjistit si, co má v souvislosti s nájmem hradit. Na straně druhé pronajímatel, který v nájemní smlouvě uvede platby, jež má hradit on sám, zůstává v nejistotě, že se nájemce ozve a bude žádat jejich vrácení.
Uvedení nesprávných plateb ve smlouvě či dodatku má rovněž vliv na běh promlčecí lhůty pro uplatnění bezdůvodného obohacení. Nájemci totiž v takovém případě začne běžet dnem uzavření nájemní smlouvy tříletá promlčecí lhůta. Promlčecí lhůta běží pro každou platbu zvlášť.
Dne 20. 3. 2025 uzavře nájemce s pronajímatelem nájemní smlouvu. Ve smlouvě je výslovně uvedena povinnost hradit příspěvek do fondu oprav ve výši 1 000 Kč měsíčně. Zákon předpokládá, že nájemce od 20. 3. 2025 ví, že hradí poplatek, který má platit pronajímatel.
Nájemce uhradí 20. 3. 2025 první příspěvek na fond oprav. Pokud do 20. 3. 2028 neuplatní námitku bezdůvodného obohacení, nárok se promlčuje. To znamená, že nájemce nemá nárok na vrácení prvního příspěvku.
Pokud nájemce uplatní námitku promlčení dne 31. 3. 2028, má nárok na vrácení všech splátek, které hradí od dubna 2025.
V případě, že danou povinnost nájemní smlouva či vyúčtování vůbec neobsahují, popř. z nich nelze platbu zjistit, promlčení se liší. Nájemce totiž nemohl při podpisu smlouvy zjistit, že hradí poplatky, které má platit pronajímatel.
Promlčecí lhůta tudíž začíná běžet až ode dne, kdy se nájemce o úhradách dozvěděl. Nájemce má současně právo na vrácení všech zaplacených poplatků souvisejících s vlastnictvím bytu nebo domu (tedy i např. za posledních 5 let).
Nájemce přestal hradit poplatky
Pokud nájemce platil poplatky:
- které má hradit pronajímatel (např. pojištění domu),
- tuto povinnost uvádí nájemní smlouva nebo vyúčtování,
- nájemce to zjistil např. až po konzultaci s právníkem,
a přestal poplatky hradit, není to v rozporu se zákonem. Je povinností pronajímatele, aby hradil platby, které souvisí s vlastnictvím bytu či domu, který pronajímá.
Nájemce nadto může ve lhůtě 3 let od uzavření smlouvy uplatnit vůči pronajímateli námitku bezdůvodného obohacení a požadovat vrácení všech uhrazených plateb.
Nájemce za stejných podmínek zjistí po 6 letech nájmu, že nemusí hradit příspěvek do fondu oprav. Jelikož je tato povinnost uvedena v nájemní smlouvě, platby za první tři roky nájmu jsou promlčeny.
Nájemce má právo na vrácení poplatků pouze za poslední 3 roky.
Když nájemce hradí poplatky:
- jejichž úhradu má zajistit pronajímatel (např. hypotéku bytového domu),
- povinnost platit např. hypotéku bytového domu není uvedena v nájemní smlouvě nebo vyúčtování,
- nájemce to zjistil až např. po kontrole smlouvy advokátem (kupř. po 6 letech) – do té doby nevěděl, že hradí platby, které má platit pronajímatel,
může od pronajímatele požadovat vrácení všech uhrazených splátek (bez ohledu na to, jak dlouho je hradil). Na uplatnění bezdůvodného obohacení má 3 roky ode dne, kdy se dozvěděl, že hradí poplatky, které má platit pronajímatel.
Nájemce hradí poplatek za fond oprav, který není výslovně uveden v nájemní smlouvě ani vyúčtování. Po 5 letech nájemce zjistí, že poplatek platí, ačkoli jej má hradit pronajímatel. Nájemce má právo na vrácení všech uhrazených příspěvků do fondu oprav za posledních 5 let.
Neuplatní se tudíž promlčení za první 2 roky, jelikož nájemce nevěděl, že příspěvek hradí.
Vrácení plateb po skončení nájmu
Pokud nájemce po ukončení nájmu požaduje vrácení všech poplatků, které během nájmu hradil, ač je měl platit pronajímatel, existují dvě možnosti:
- nájemce má právo na vrácení poplatků za poslední 3 roky nájmu, pokud byly poplatky uvedeny v nájemní smlouvě nebo vyúčtování,
- nájemci musí být vráceny všechny platby za celou dobu trvání nájmu, pokud nájemce nevěděl, že je hradí – tj. zjistil to až po skončení nájmu. Platby současně nebyly uvedeny ve smlouvě ani vyúčtování (nájemce neměl možnost dozvědět se, že platí něco, co nesouvisí s nájmem).
Nájemce hradí platby a nic nenamítá
Když nájemce průběžně hradí platby, které má platit pronajímatel a ví, že je platit nemusí (uvádí je nájemní smlouva), běží promlčecí lhůta od podpisu smlouvy.
Nájemce má tudíž právo na vrácení plateb, které nejsou promlčeny. Pokud nájemce po celou dobu nic nenamítá, pronajímatel platby vracet nemusí.
Přesto jde o porušování práv nájemce, tudíž se vůči pronajímateli může kdykoli bránit. Konkrétně může požadovat vrácení všech plateb za poslední 3 roky.
Je tudíž důležité správné nastavení poplatků za služby spojené s nájmem již v nájemní smlouvě. I když nájemce při podpisu smlouvy, popř. v průběhu let, nic nenamítá a hradí např. pojištění bytu, pronajímatel stále zůstává v nejistotě. Nájemce od něj může totiž kdykoli požadovat vrácení všech úhrad za uplynulé 3 roky.
Doporučení pro pronajímatele
V nájemní smlouvě správně uveďte služby související s nájmem (např. elektřina, plyn, vodné, stočné, provozní náklady bytového domu). Každou platbu je potřeba rozepsat zvlášť a rovněž uvést její výši. Totéž platí, pokud uzavíráte dodatek, kterým se zvyšují zálohy na energie.
Přesto, že nesprávné nastavení plateb nezpůsobí neplatnost nájemní smlouvy, doporučujeme vám o poplatky, které souvisí s vlastnictvím, stanovit vyšší nájemné. Smlouva tak bude v souladu se zákonem a pronajímatel současně zajistí platby, které nesouvisí s nájem, z vyššího nájemného. Nadto nájemce nemůže vůči pronajímateli namítat bezdůvodné obohacení.
Vzor nájemní smlouvy
Vzor smlouvy o nájmu je vhodný pro úpravu vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem. Vzorový dokument obsahuje nejen základní uspořádání práv a povinností, ale rovněž ustanovení, která slouží k posílení právní jistoty obou smluvních stran.
- Vzor nájemní smlouvy je v souladu s právními předpisy pro rok 2025.
- Vzorový dokument obsahuje vysvětlivky, tudíž jej snadno doplníte.
- Vzor je ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte dokument vlastním potřebám – můžete přidávat další ustanovení.
- Editujete a doplníte přímo v MS Word a posléze dokument pouze vytisknete.
- Dokument můžete doplnit např. o zákaz podnájmu, vyloučení automatické obnovy nájemní smlouvy či smluvní pokutu při nehrazení nájemného – uvádíme vzorové znění jednotlivých ustanovení.
- Ke vzoru nájemní smlouvy získáte i vzorový předávací protokol.
Poslední aktualizace: 15. května 2025
