
Přemýšlíte, jak vystěhovat nájemníka, který vám nehradí nájemné? Možnou obranou pronajímatele dosud byla pouze žaloba na vyklizení bytu. To se však v polovině roku 2025 změní v důsledku novely občanského soudního řádu, která zavede tzv. rozkaz k vyklizení bytu. Co to je? A jak rozkaz k vystěhování funguje?
Rozkaz k vyklizení bytu
Novela občanského soudního řádu zavádí nový institut, a to tzv. rozkaz k vyklizení bytu. Návrh novely byl zatím schválen vládou a předložen poslanecké sněmovně, přičemž má začít platit přibližně v polovině roku 2025.
Rozkaz k vyklizení bytu v určitých případech představuje možnou obranu pronajímatele zejména, pokud nájemce neplní povinnosti z nájemní smlouvy. Nejčastěji jde o dlužné nájemné či zálohové platby na služby spojené s nájmem bytu.
Pronajímatel má právo dát nájemci výpověď z nájmu, pokud nehradí nájemné alespoň po dobu 3 měsíců (nemusí se jednat o po sobě jdoucí měsíce). A to bez výpovědní doby. Co když ale nájemce v bytě nadále bydlí?
Rozkaz k vyklizení můžete využít v situacích, kdy nedojde k vystěhování bytu po ukončení nájemní smlouvy.
Rozkaz se však vztahuje pouze na vyklizení bytu. Nelze se jím tedy domáhat dlužných plateb ze strany nájemce. K tomu stále slouží platební rozkaz, popř. žaloba na úhradu dlužného nájemného.
Jak funguje rozkaz k vyklizení bytu
Rozkaz k vystěhování funguje podobně jako platební rozkaz.
Můžete ho využít, pokud nájemce neopustí byt po ukončení nájmu. A to, i pokud nájemce pronajímateli nedluží nájemné nebo zálohy na energie. Jedná se o zrychlený a zjednodušený postup oproti žalobě na vyklizení bytu.
Pokud soud vydá rozkaz vystěhování:
- musí nájemce vyklidit byt ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení rozkazu a uhradit náklady soudního řízení (soudní poplatek a odměnu právního zástupce pronajímatele),
- může nájemce podat proti rozkazu odpor, taktéž v 15denní lhůtě.
Jestliže nájemce odpor ve stanovené lhůtě nepodá, stane se rozkaz k vyklizení pravomocným a vykonatelným (bude mít stejné účinky jako rozsudek). Následně lze na jeho základě nařídit exekuci, a to za pomoci soudního exekutora.
Nájemce pronajímateli nehradí po dobu 4 měsíců nájemné ani zálohové platby. Pronajímatel dal nájemci okamžitou výpověď z nájmu. Nájemce se však z bytu neodstěhoval.
Posléze došlo k vydání rozkazu k vyklizení, proti němuž nájemce nepodal odpor. Rozkaz se tak stal vykonatelným, a tudíž se pronajímatel může obrátit na soudního exekutora, aby nařídil exekuci vyklizením (většinou se tak činí za pomoci Policie ČR).
Podmínky pro vydání rozkazu k vyklizení
Aby se pronajímatel mohl domáhat vystěhování nájemce pomocí rozkazu, musí splnit několik podmínek:
- dát nájemci písemnou výpověď z nájmu,
- v případě okamžité výpovědi (bez výpovědní doby) musí nájemce nejprve písemně vyzvat k nápravě – až pokud tak nájemce neučiní, může mu být vypovězen nájem,
- písemně vyzvat nájemce k vyklizení bytu, a to alespoň 14 dní před podáním návrhu na vydání rozkazu k vystěhování,
- prokázat, že nájemci uplynula lhůta pro soudní přezkum oprávněnosti výpovědi (2 měsíce od doručení výpovědi).
Pronajímatel musí soudu doložit veškeré potřebné dokumenty, aby prokázal, že nájemce užívá byt neoprávněně (nájemní smlouva, výpověď z nájmu, písemná výzva k vyklizení bytu). Pokud tak učiní, soud rozkaz vydá.
Co když nájemce podá odpor
Pokud nájemce podá proti rozkazu k vyklizení v 15denní lhůtě odpor, rozkaz se zruší. Totéž nastane, pokud se rozkaz nepodaří nájemci doručit do vlastních rukou.
Následně dojde k nařízení soudního jednání a postupuje se stejně jako v případě podání žaloby na vyklizení bytu. Soudní proces se tedy pro pronajímatele zkomplikuje a prodlouží.
Žaloba na vyklizení bytu
Dosavadní jedinou obranu pronajímatele vůči neplatícímu nájemci představovala pouze žaloba na vyklizení bytu.
Pronajímatel totiž nemůže svévolně vniknout do bytu, vystěhovat nájemcovy věci a nechat vyměnit zámky. Jednalo by totiž trestný čin spočívající v porušení domovní svobody a soukromí nájemce.
Pokud nájemce pronajímateli za užívání bytu nehradí nájemné nebo zálohy na energie, pronajímatel mu může dát výpověď z nájmu. Nicméně, pokud nájemce byt nevyklidí, pronajímatel ho nemůže vystěhovat.
Nájemce se tak ocitá v postavení, kdy užívá byt pronajímatele „zdarma“, přičemž se vůči němu pronajímatel nemůže nijak bránit.
Pokud dojde k podání žaloby na vyklizení nemovitosti, soudní proces trvá od několika měsíců až do 2 let. Nájemce tak může v bytě bydlet až do doby vydání soudního rozhodnutí, kterým má být z bytu vystěhován. Pronajímatel nemůže po celou dobu trvání řízení s bytem disponovat (pronajímat jej jiným nájemcům).
Rozkaz k vyklizení tak jednoznačně představuje pro pronajímatele účinnější, rychlejší a jednodušší obranu vůči neplatícím nájemcům, kteří se nechtějí vystěhovat z bytu. Avšak pouze za předpokladu, že vůči němu nájemci nepodají odpor.
Poslední aktualizace: 11. února 2025