Rozkaz k vyklizení bytu: Obrana proti neplatícím nájemcům

rozkaz k vyklizení bytu

Přemýšlíte, jak vystěhovat nájemníka, který vám nehradí nájemné? Možnou obranou pronajímatele dosud byla pouze žaloba na vyklizení bytu. To se však v polovině roku 2025 změní v důsledku novely občanského soudního řádu, která zavede tzv. rozkaz k vyklizení bytu. Co to je? A jak rozkaz k vystěhování funguje?

Rozkaz k vyklizení bytu

Novela občanského soudního řádu zavádí nový institut, a to tzv. rozkaz k vyklizení bytu. Návrh novely byl zatím schválen vládou a předložen poslanecké sněmovně, přičemž má začít platit přibližně v polovině roku 2025.

Rozkaz k vyklizení bytu v určitých případech představuje možnou obranu pronajímatele zejména, pokud nájemce neplní povinnosti z nájemní smlouvy. Nejčastěji jde o dlužné nájemné či zálohové platby na služby spojené s nájmem bytu.

Pronajímatel má právo dát nájemci výpověď z nájmu, pokud nehradí nájemné alespoň po dobu 3 měsíců (nemusí se jednat o po sobě jdoucí měsíce). A to bez výpovědní doby. Co když ale nájemce v bytě nadále bydlí?

Rozkaz k vyklizení můžete využít v situacích, kdy nedojde k vystěhování bytu po ukončení nájemní smlouvy.

Rozkaz se však vztahuje pouze na vyklizení bytu. Nelze se jím tedy domáhat dlužných plateb ze strany nájemce. K tomu stále slouží platební rozkaz, popř. žaloba na úhradu dlužného nájemného.

Jak funguje rozkaz k vyklizení bytu

Rozkaz k vystěhování funguje podobně jako platební rozkaz.

Můžete ho využít, pokud nájemce neopustí byt po ukončení nájmu. A to, i pokud nájemce pronajímateli nedluží nájemné nebo zálohy na energie. Jedná se o zrychlený a zjednodušený postup oproti žalobě na vyklizení bytu.

Pokud soud vydá rozkaz vystěhování:

  • musí nájemce vyklidit byt ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení rozkazu a uhradit náklady soudního řízení (soudní poplatek a odměnu právního zástupce pronajímatele),
  • může nájemce podat proti rozkazu odpor, taktéž v 15denní lhůtě.

Jestliže nájemce odpor ve stanovené lhůtě nepodá, stane se rozkaz k vyklizení pravomocným a vykonatelným (bude mít stejné účinky jako rozsudek). Následně lze na jeho základě nařídit exekuci, a to za pomoci soudního exekutora.

Nájemce pronajímateli nehradí po dobu 4 měsíců nájemné ani zálohové platby. Pronajímatel dal nájemci okamžitou výpověď z nájmu. Nájemce se však z bytu neodstěhoval.

 

Posléze došlo k vydání rozkazu k vyklizení, proti němuž nájemce nepodal odpor. Rozkaz se tak stal vykonatelným, a tudíž se pronajímatel může obrátit na soudního exekutora, aby nařídil exekuci vyklizením (většinou se tak činí za pomoci Policie ČR).

Podmínky pro vydání rozkazu k vyklizení

Aby se pronajímatel mohl domáhat vystěhování nájemce pomocí rozkazu, musí splnit několik podmínek:

  • dát nájemci písemnou výpověď z nájmu,
  • v případě okamžité výpovědi (bez výpovědní doby) musí nájemce nejprve písemně vyzvat k nápravě – až pokud tak nájemce neučiní, může mu být vypovězen nájem,
  • písemně vyzvat nájemce k vyklizení bytu, a to alespoň 14 dní před podáním návrhu na vydání rozkazu k vystěhování,
  • prokázat, že nájemci uplynula lhůta pro soudní přezkum oprávněnosti výpovědi (2 měsíce od doručení výpovědi).

Pronajímatel musí soudu doložit veškeré potřebné dokumenty, aby prokázal, že nájemce užívá byt neoprávněně (nájemní smlouva, výpověď z nájmu, písemná výzva k vyklizení bytu). Pokud tak učiní, soud rozkaz vydá.

Co když nájemce podá odpor

Pokud nájemce podá proti rozkazu k vyklizení v 15denní lhůtě odpor, rozkaz se zruší. Totéž nastane, pokud se rozkaz nepodaří nájemci doručit do vlastních rukou.

Následně dojde k nařízení soudního jednání a postupuje se stejně jako v případě podání žaloby na vyklizení bytu. Soudní proces se tedy pro pronajímatele zkomplikuje a prodlouží.

Žaloba na vyklizení bytu

Dosavadní jedinou obranu pronajímatele vůči neplatícímu nájemci představovala pouze žaloba na vyklizení bytu.

VZOR ŽALOBY NA VYKLIZENÍ BYTU

Pronajímatel totiž nemůže svévolně vniknout do bytu, vystěhovat nájemcovy věci a nechat vyměnit zámky. Jednalo by totiž trestný čin spočívající v porušení domovní svobody a soukromí nájemce.

Pokud nájemce pronajímateli za užívání bytu nehradí nájemné nebo zálohy na energie, pronajímatel mu může dát výpověď z nájmu. Nicméně, pokud nájemce byt nevyklidí, pronajímatel ho nemůže vystěhovat.

Nájemce se tak ocitá v postavení, kdy užívá byt pronajímatele „zdarma“, přičemž se vůči němu pronajímatel nemůže nijak bránit.

Pokud dojde k podání žaloby na vyklizení nemovitosti, soudní proces trvá od několika měsíců až do 2 let. Nájemce tak může v bytě bydlet až do doby vydání soudního rozhodnutí, kterým má být z bytu vystěhován. Pronajímatel nemůže po celou dobu trvání řízení s bytem disponovat (pronajímat jej jiným nájemcům).

Rozkaz k vyklizení tak jednoznačně představuje pro pronajímatele účinnější, rychlejší a jednodušší obranu vůči neplatícím nájemcům, kteří se nechtějí vystěhovat z bytu. Avšak pouze za předpokladu, že vůči němu nájemci nepodají odpor.

Poslední aktualizace: 11. února 2025