Ve zkratce: Darování nemovitosti v rodině je od daně z příjmů osvobozeno, ale pokud hodnota daru přesáhne 5 000 000 Kč, musí obdarovaný podat finančnímu úřadu oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v zákona o daních z příjmů. Lhůta je shodná s termínem daňového přiznání, za rok 2025 do 1. 4. 2026, elektronicky do 4. 5. 2026. Oznámení obsahuje výši příjmu, okolnosti nabytí a datum vzniku příjmu. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 %, 10 % nebo 15 % z hodnoty daru.
Darování nemovitosti je významný právní úkon, který vyžaduje pečlivou přípravu. Oznámení finančnímu úřadu o darování nemovitosti je nezbytné, pokud hodnota daru přesahuje zákonem stanovený limit (5 milionů Kč). Každý, kdo přijímá nemovitost jako dar, by měl znát své povinnosti vůči finančnímu úřadu. Správné podání oznámení pomáhá předejít sankcím a nesrovnalostem. Tento článek vám poradí, kdy, jak a co oznamovat, a poskytne praktické tipy pro hladký průběh procesu.
Darování nemovitosti
Darování nemovitosti je upraveno občanským zákoníkem a dalšími právními předpisy. Darovací smlouva musí být vždy písemná a podepsaná oběma stranami (úředně ověřené podpisy). Přečtěte si také o darovací dani a osvobození od daně z příjmu. Zákon stanovuje jasná pravidla pro přenos vlastnického práva a povinnosti dárce i obdarovaného.
- Dar lze provést pouze mezi právně způsobilými osobami.
- Nemovitost musí být řádně oceněna.
- Při darování je možné využít poradenské služby notáře nebo právníka.
Dodržení právního rámce je klíčové, protože jakákoliv chyba může mít daňové a právní následky. Správné oznámení finančnímu úřadu o darování nemovitosti zajišťuje právní jistotu a bezpečnost transakce.
Povinnost oznámit darování nemovitosti finančnímu úřadu
Každý dar, jehož hodnota překročí zákonný limit (5 000 000 Kč), vyžaduje povinnost oznámit darování nemovitosti finančnímu úřadu. Konkrétně dle § 38v zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tato povinnost platí pro obdarovaného a zahrnuje zaslání kompletního oznámení obsahujícího všechny zákonem stanovené informace.
- Oznámení se podává po převodu vlastnického práva.
- Finanční úřad získává údaje o obdarovaném, dárci a ocenění nemovitosti.
- Nedodržení povinnosti může vést k pokutám a dalším sankcím.
Oznámení finančnímu úřadu o darování nemovitosti je tedy nejen zákonnou povinností, ale i ochranou pro obdarovaného.
Hodnota darované nemovitosti a oznamovací povinnost
Darování nemovitosti nad 5 milionů Kč oznámení je povinné, a to i když je dar osvobozen od platby daně. Osvobození se uplatňuje především při darování mezi příbuznými, u darů mezi manželi a darování mezi partnery (při splnění podmínek podle zákona o daních z příjmů). Tento limit určuje, kdy musí obdarovaný podat finančnímu úřadu oznámení.
Praktické příklady:
- Dědická nemovitost s tržní hodnotou 6 milionů Kč musí být oznámena.
- Nemovitost darovaná v hodnotě 4,5 milionu Kč oznámení vyžaduje pouze v některých specifických případech, například pokud zákon stanoví jinak.
Hodnota daru je klíčová pro určení daňových povinností a správný postup při podání oznámení.
Stačí, že darovací smlouva je v katastru? Ne, výjimka platí jen pro prodej
Častá úvaha zní: finanční úřad si vklad do katastru dohledá sám, oznámení je tedy zbytečné. U darování to neplatí. Podle § 38v odst. 3 zákona o daních z příjmů se oznámení nepodává jen u příjmů, o kterých může správce daně zjistit údaje z rejstříků a evidencí, k nimž má přístup a které Finanční správa zveřejní. Finanční správa do tohoto výčtu zařadila pouze osvobozené příjmy z prodeje nemovitostí zapsaných v katastru, tedy příjmy osvobozené podle § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů.
Dar nemovitosti je osvobozen podle jiného ustanovení, podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů, a výjimka se na něj nevztahuje. Nehraje roli, že darovací smlouva s uvedenou hodnotou leží v katastru nemovitostí ani že finanční úřad dostane z katastru údaje pro daň z nemovitých věcí. Oznámení o osvobozeném příjmu je samostatná povinnost obdarovaného.
Příklad: Otec daruje dceři stavební pozemek s obvyklou cenou 20 000 000 Kč. Dar je od daně z příjmů zcela osvobozen a dcera nepodává daňové přiznání. Přesto musí do lhůty pro podání přiznání (za rok 2025 do 1. 4. 2026, elektronicky do 4. 5. 2026) podat oznámení o osvobozených příjmech. Kdyby na to zapomněla a finanční úřad ji vyzval, hrozí pokuta 10 % z hodnoty daru, tedy 2 000 000 Kč. Obecná pravidla pro dary nad limit shrnuje článek oznámení daru nad 5 milionů.
Jak oznámit darování nemovitosti finančnímu úřadu
Oznámení lze podat několika způsoby. Každá forma je uznávaná a bezpečná.
- Datová schránka: nejrychlejší a doporučený způsob.
- Pošta: doporučené psaní pro doložení doručení.
- Osobně: přímo na podatelně finančního úřadu.
Každý způsob má své výhody a obdarovaný by měl zvolit ten nejpohodlnější a nejbezpečnější.
Jak oznámení podat krok za krokem: tiskopis 25 5252, Moje daně, datová schránka nebo dopis
- Zvolte formu. Zákon formulář nepředepisuje. Můžete použít nepovinný tiskopis Finanční správy 25 5252 (Oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v ZDP), elektronický formulář na portálu Moje daně, nebo vlastní dopis.
- Vyplňte povinné údaje. Podle § 38v odst. 1 zákona o daních z příjmů uvedete výši příjmu (obvyklou cenu nemovitosti ke dni nabytí), popis okolností nabytí (dar od otce na základě darovací smlouvy ze dne …, včetně označení nemovitosti podle listu vlastnictví), datum vzniku příjmu a ustanovení, podle kterého je příjem osvobozen (§ 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů).
- Podejte oznámení místně příslušnému finančnímu úřadu. Příslušnost se řídí vaším bydlištěm, nikoli polohou nemovitosti. Možnosti: osobně na podatelně, doporučeně poštou, datovou schránkou nebo přes Moje daně (DIS+). Elektronicky lze podat jen s ověřenou identitou (bankovní identita, datová schránka, eObčanka). Kdo má datovou schránku zřízenou ze zákona, typicky podnikatel, podává elektronicky.
- Uschovejte doklad o podání. Podací lístek, potvrzení z datové schránky nebo z portálu Moje daně prokáže, že jste lhůtu dodrželi. Vzor oznámení včetně návodu najdete u produktu vzor darovací smlouvy na nemovitost.
Termín pro podání oznámení
Termín pro oznámení darování nemovitosti finančnímu úřadu je zákonem stanoven. Obdarovaný musí podat oznámení včas, aby se vyhnul sankcím.
Lhůta vyplývá z § 38v odst. 1 zákona o daních z příjmů: oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém jste příjem obdrželi. Za nemovitost darovanou v roce 2025 tedy do 1. 4. 2026, při elektronickém podání do 4. 5. 2026 (1. května je svátek a lhůta se posouvá na nejbližší pracovní den). Lhůta platí i pro toho, kdo daňové přiznání jinak nepodává, například pro zaměstnance. Včasné podání oznámení chrání obdarovaného před pokutami a dodatečnými kontrolami.
Do kdy oznámit dar nemovitosti z roku 2025: termíny 2026 podle způsobu podání
Lhůta pro oznámení kopíruje lhůtu pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob (§ 38v odst. 1 zákona o daních z příjmů ve spojení s § 136 daňového řádu). Záleží proto na tom, jak a zda přiznání podáváte:
| Vaše situace | Lhůta pro oznámení daru z roku 2025 | Poznámka |
|---|---|---|
| Přiznání podáváte v papírové podobě | 1. 4. 2026 | základní tříměsíční lhůta podle § 136 odst. 1 daňového řádu |
| Přiznání podáváte elektronicky (Moje daně, datová schránka) | 4. 5. 2026 | lhůta 4 měsíce končí 1. 5., svátek a víkend ji posouvají na pondělí 4. 5. |
| Přiznání za vás podává daňový poradce na základě plné moci | 1. 7. 2026 | lhůta 6 měsíců podle § 136 odst. 2 písm. b) daňového řádu |
| Přiznání nepodáváte (zaměstnanec s ročním zúčtováním, důchodce, student) | 1. 4. 2026 | lhůta se počítá, jako byste přiznání podávali; samotné elektronické podání oznámení ji podle Finanční správy neprodlužuje, počítejte s 1. 4. 2026 |
Oznámení není součástí daňového přiznání, podává se samostatně. Pokud daňové přiznání podáváte a zároveň máte oznamovací povinnost, hlídáte dvě podání se shodnou lhůtou.
Kdy vzniká příjem: den podání návrhu na vklad nebo den zápisu?
Pro lhůtu je rozhodující, do kterého roku příjem z daru spadá. U nemovitosti se vlastnické právo nabývá vkladem do katastru, právní účinky vkladu ale nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). Příjem obdarovanému vzniká dnem těchto právních účinků, nikoli dnem, kdy katastr zápis fyzicky provedl.
Příklad: Darovací smlouvu podepíšete v listopadu 2025 a návrh na vklad podáte 1. 12. 2025. Katastrální úřad vklad povolí a zapíše až 15. 1. 2026. Příjem vznikl v roce 2025 (účinky vkladu ke dni 1. 12. 2025) a oznámení o osvobozeném příjmu podáte do 1. 4. 2026, elektronicky do 4. 5. 2026. Kdybyste vyčkávali na zápis a počítali s rokem 2026, oznámili byste o rok později a vystavili se pokutě.
U převodů na přelomu roku proto doporučujeme vycházet z data podání návrhu na vklad uvedeného na vyrozumění z katastru. Pokud máte pochybnosti, oznámení podejte raději v dřívějším termínu; předčasné oznámení žádnou sankci nenese, zatímco pozdní ano. Postup vkladu včetně dvacetidenní ochranné lhůty popisuje článek darování nemovitosti.
Darovaná nemovitost do společného jmění manželů: kdo oznamuje
Dar, který dostane jen jeden z manželů, do společného jmění nespadá, pokud dárce neprojevil jiný úmysl (§ 709 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku). Oznámení pak podává pouze obdarovaný manžel a hodnotu daru posuzuje celou. Pokud dárce v darovací smlouvě výslovně daruje nemovitost oběma manželům do společného jmění, jde o příjem plynoucí do společného jmění a podle § 38v odst. 5 zákona o daních z příjmů stačí, aby oznámení podal jeden z manželů. Limit 5 000 000 Kč se přitom neposuzuje na polovinu, ale podle celé hodnoty daru. V oznámení uveďte, že příjem plyne do společného jmění obou manželů, a kopii podání si uschovejte i pro druhého manžela, aby měl doklad pro případný dotaz správce daně. Jak darování mezi manžely funguje, vysvětluje článek darování do SJM.
Obsah oznámení
Oznámení finančnímu úřadu musí obsahovat všechny zákonem stanovené informace. Správně vyplněné oznámení zajišťuje, že darování nemovitosti proběhne hladce a bez problémů.
Zákon (§ 38v odst. 2 zákona o daních z příjmů) vyžaduje jen výši příjmu, popis okolností nabytí a datum, kdy příjem vznikl. Pro jednoznačné posouzení je vhodné uvést také:
- identifikační údaje dárce – jméno a příjmení, adresa trvalého bydliště a kontaktní údaje / název, IČO a sídlo (platí pro právnické osoby),
- identifikační údaje obdarovaného,
- přesný popis darované nemovitosti podle listu vlastnictví,
- datum převodu vlastnického práva dle darovací smlouvy,
- ocenění nemovitosti (odhad nebo znalecký posudek),
- informace o případných spoluvlastnících nebo zástavních právech (např. hypotéka).
Při tvorbě oznámení daru je důležité uvést přesné a aktuální údaje, aby se předešlo komplikacím při kontrole.
Darování nemovitosti a daň z příjmů
Darování nemovitosti má přímý dopad na daňové povinnosti obdarovaného. Oznámení se podává jen u daru, který je od daně osvobozen, a daň se na jeho základě nevyměřuje. Dar, který osvobozen není (například od cizí osoby), obdarovaný zdaní v daňovém přiznání a oznámení k němu nepodává.
Správné ocenění nemovitosti je klíčové, protože nesprávná hodnota může vést k dodatečné dani nebo pokutě. Obdarovaný by měl vždy zajistit aktuální tržní ocenění nebo znalecký posudek.
Praktický příklad: Pokud obdarovaný přijme od rodičů nemovitost v hodnotě 6 milionů Kč, daň neplatí, tuto hodnotu ale uvede v oznámení a z ní by se počítala i případná pokuta za neoznámení. Transparentní ocenění a správné oznámení chrání obdarovaného před nesrovnalostmi a pokutami.
Práva a povinnosti obdarovaného po přijetí daru
Po přijetí daru má obdarovaný jasná práva i povinnosti. Může nemovitost používat, pronajímat nebo s ní jinak nakládat v souladu se zákonem. Povinností obdarovaného je zajistit, aby finanční úřad obdržel kompletní oznámení a aby byly splněny všechny zákonné povinnosti.
Obdarovaný také nese odpovědnost za případné nesrovnalosti v ocenění nemovitosti nebo opožděné podání oznámení. Doporučuje se vést si vlastní evidenci všech dokumentů a potvrzení o podání. Důkladná příprava a pečlivé oznámení minimalizují riziko komplikací a sankcí.
Možné sankce a pokuty
Neoznámení darování nemovitosti finančnímu úřadu může vést k pokutám a dalším sankcím. Za opožděné nebo nepodané oznámení ukládá finanční úřad pokutu podle § 38w zákona o daních z příjmů ve výši 0,1 %, 10 % nebo 15 % z neoznámeného příjmu; daň ani penále se u osvobozeného daru nevyměřují.
V praxi to znamená, že obdarovaný může čelit nejen finanční zátěži, ale také administrativním komplikacím. Včasné a kompletní podání oznámení je proto nejlepší cestou, jak se vyhnout problémům.
Co hrozí a lze pokutu prominout? Příklad na nemovitost za 10 milionů
Pokuta za neoznámení osvobozeného příjmu je upravena v § 38w zákona o daních z příjmů a odstupňována podle toho, kdy oznámení nakonec podáte:
| Situace | Výše pokuty | Nemovitost za 10 000 000 Kč |
|---|---|---|
| Oznámení podáte po lhůtě sami, dřív než vás finanční úřad vyzve | 0,1 % z neoznámeného příjmu | 10 000 Kč |
| Oznámení podáte až v náhradní lhůtě stanovené ve výzvě | 10 % z neoznámeného příjmu | 1 000 000 Kč |
| Oznámení nepodáte ani v náhradní lhůtě | 15 % z neoznámeného příjmu | 1 500 000 Kč |
Pokutu lze prominout jen na základě žádosti podle § 38w odst. 6 zákona o daních z příjmů a § 259 daňového řádu, a to zcela nebo zčásti, pokud k nesplnění povinnosti došlo z důvodu, který lze s přihlédnutím k okolnostem ospravedlnit. Právní nárok na prominutí neexistuje. Praxe je přísná: Nejvyšší správní soud v rozsudku z 16. 10. 2025 potvrdil pokutu 10 % uloženou poplatníkovi, který neoznámil bezúplatně nabyté podílové listy v hodnotě kolem 16 000 000 Kč. Argumenty, že o povinnosti nevěděl a že má nízké příjmy, soud neuznal; neznalost zákona ospravedlnitelným důvodem není. Pokud jste lhůtu zmeškali, podejte oznámení co nejdříve sami, dokud finanční úřad výzvu neodeslal, pokuta pak činí jen 0,1 %.
Jak postupovat při darování nemovitosti
Správné oznámení finančnímu úřadu o darování nemovitosti je nezbytné pro každého, kdo přijímá nemovitost jako dar. Důležitá je pečlivá příprava, správné ocenění nemovitosti a včasné podání oznámení.
Doporučení pro hladký průběh:
- Ověřit aktuální tržní hodnotu nemovitosti.
- Podat oznámení včas, nejlépe elektronicky přes datovou schránku.
Pečlivé dodržení povinností přináší právní jistotu a minimalizuje riziko sankcí, a umožňuje obdarovanému plně využít práva spojená s přijatým darem.
Vzor darovací smlouvy na nemovitost (byt, dům, pozemek)
Editovatelný .docx se 2 variantami smlouvy, komentáři k vyplnění a návodem k rozšíření (služebnost dožití, zákaz zcizení, podmínky darování). Aktuální znění pro rok 2026.
Nejčastější otázky a odpovědi
Do kdy musím oznámit darování nemovitosti finančnímu úřadu?
Lhůta je shodná s lhůtou pro podání daňového přiznání za rok, v němž nastaly právní účinky vkladu do katastru (§ 38v odst. 1 zákona o daních z příjmů). Za dar z roku 2025 tedy do 1. 4. 2026, elektronicky do 4. 5. 2026. Nepočítá se od podpisu darovací smlouvy, ale od roku, do kterého spadá den podání návrhu na vklad.
Jaké údaje musí oznámení finančnímu úřadu obsahovat?
Oznámení musí obsahovat: identifikaci dárce a obdarovaného (jméno, datum narození, adresa, DIČ pokud máte), popis darované nemovitosti (číslo LV, parcely nebo bytové jednotky, katastrální území), odhadní nebo tržní hodnotu nemovitosti, datum darování a datum vkladu do katastru a sdělení, zda je darování osvobozeno od daně z příjmu.
Kde podat oznámení o darování nemovitosti?
Oznámení podáváte místně příslušnému finančnímu úřadu podle svého bydliště, nikoli podle polohy nemovitosti. Lze podat: osobně na podatelně FÚ, poštou doporučeně nebo elektronicky přes portál Moje daně (s bankovní identitou, datovou schránkou nebo eObčankou).
Co hrozí, když neoznámím darování nemovitosti finančnímu úřadu?
Podle § 38w zákona o daních z příjmů hrozí pokuta 0,1 % z hodnoty daru, pokud oznámení podáte dodatečně bez výzvy, 10 % při podání v náhradní lhůtě po výzvě a 15 %, pokud oznámení nepodáte vůbec. U nemovitosti za 10 000 000 Kč jde o 10 000 Kč, 1 000 000 Kč a 1 500 000 Kč. Povinnost platí i pro plně osvobozené dary v rodině, pokud hodnota přesahuje 5 000 000 Kč.
Musím podávat daňové přiznání při darování nemovitosti v rodině?
Pokud je darování osvobozeno od daně (příbuzní v přímé nebo vedlejší linii, manželé), daňové přiznání k dani z příjmů nepodáváte. Pokud ale hodnota daru přesahuje 5 000 000 Kč, musíte finančnímu úřadu podat oznámení o osvobozeném příjmu (§ 38v zákona o daních z příjmů); u nižší hodnoty se oznámení nepodává. Mimo rodinu (cizí osoba) musí obdarovaný hodnotu daru uvést do daňového přiznání.
Je darování nemovitosti v rodině osvobozeno od daně?
Ano. Darování nemovitosti příbuzným v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnoučata) nebo vedlejší linii (sourozenci, synovci, neteře), manželovi nebo partnerovi ve společné domácnosti (min. 1 rok) je plně osvobozeno od daně z příjmu. Darovací daň byla v ČR zrušena v roce 2014.
Jakou hodnotu nemovitosti do oznámení napsat a musí být odhad?
Zákon znalecký posudek nevyžaduje. Do oznámení uvedete obvyklou cenu nemovitosti ke dni nabytí, tedy částku, za kterou by se v daném místě a čase prodala. Při pochybnostech, zda hodnota přesahuje 5 000 000 Kč, je posudek nejjistějším dokladem, protože pokuta za neoznámení se počítá z reálné hodnoty daru, nikoli z částky, kterou odhadnete sami. Posudek navíc poslouží jako nabývací cena podle § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů, pokud nemovitost prodáte do 10 let. Je-li hodnota od hranice zjevně vzdálená, postačí odhad realitní kanceláře nebo srovnání s inzerovanými cenami obdobných nemovitostí v okolí; doklad o způsobu ocenění si uschovejte, aby bylo možné uvedenou částku při kontrole zdůvodnit.
Poslední aktualizace: 17. října 2026