Darovací smlouva na pozemek: Co obsahuje a jak ji sepsat

Ve zkratce: Darovací smlouva na pozemek musí být písemná, s úředně ověřenými podpisy a přesným označením pozemku podle katastru (parcelní číslo, katastrální území, list vlastnictví). Vlastnictví přechází až vkladem do katastru nemovitostí za poplatek 2 000 Kč, katastr rozhodne po 20denní ochranné lhůtě zpravidla do 30 dnů. Darování pozemku v rodině je osvobozeno od daně z příjmu. Část pozemku lze darovat jen po jejím oddělení geometrickým plánem.

Darovací smlouva na pozemek je častým způsobem, jak v rodině bezplatně převést nemovitost. Typicky jde o převod mezi rodiči a dětmi, mezi sourozenci nebo mezi dalšími příbuznými. Ať už se jedná o celý pozemek nebo pouze spoluvlastnický podíl, musí být vše řádně sepsané, podepsané a následně zapsané do katastru.
Chystáte se darovat pozemek v rodině? Pokud řešíte, jak darovat pozemek v souladu se zákonem, základem je správně sepsaná smlouva a podání návrhu na katastr.

Darovací smlouva na pozemek v rodině

Darovací smlouva je dokument, kterým někdo bezplatně převede vlastnické právo k pozemku na jinou osobu. Darování se může týkat i převodu spoluvlastnického podílu, což znamená, že se obdarovaný stane jedním z více spoluvlastníků daného pozemku. V každém případě platí, že smlouva musí mít písemnou formu. Bez ní je darování neplatné.

Co musí obsahovat darovací smlouva na pozemek

Aby smlouva byla platná, musí mít určité náležitosti. Konkrétně:

• údaje o dárci (osoba, která pozemek daruje) a obdarovaném (osoba, která dar přijala) – jméno, rodné číslo nebo datum narození a adresa trvalého bydliště,
• přesný popis pozemku – parcelní číslo, výměra, katastrální území,
• výslovné vyjádření, že jde o darování bez nároku na protihodnotu (např. úhradu ceny),
• prohlášení, že obdarovaný dar přijímá,
• specifikaci, kdo podá návrh na vklad do katastru a kdo zaplatí správní poplatek,
• informaci o existujícím nebo nově zřizovaném věcném břemeni,
• datum, místo a podpisy obou stran.

Doporučuje se podpisy ověřit u notáře nebo na poště. Zákon ověření přímo nepřikazuje, ale pokud podpisy nejsou úředně ověřeny, musí navrhovatel jejich pravost prokázat do 30 dnů od podání návrhu, jinak katastrální úřad řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona). Ověření podpisů je proto prakticky nutné. Alternativně lze dárce či obdarovaného zastoupit na základě plné moci.

Pokud vás zajímá, co je potřeba k darování pozemku, neobejdete se bez správně sepsané smlouvy, výhradně v písemné podobě, jinak bude neplatná. Dále je třeba ověřených podpisů a návrhu na vklad do katastru.

Paní Marie daruje synovi zahradu. Ve smlouvě je uvedeno: „Paní Marie Nováková daruje pozemek parc. č. 154/2 v k.ú. Malá Lhota. Pan Jan Novák dar přijímá.“ Vše je podepsané a ověřené.

Jak vypadá darovací smlouva na pozemek článek po článku

Dobře sepsaná smlouva má pevnou strukturu. Katastr podle ní kontroluje, zda je převod určitý a srozumitelný, a strany podle ní řeší, kdo co zaplatí a co se stane při zamítnutí vkladu. Osvědčená osnova vypadá takto:

1. Smluvní strany. Jméno a příjmení, datum narození nebo rodné číslo a adresa trvalého bydliště dárce i obdarovaného. U manželů uveďte, zda pozemek patří do společného jmění.
2. Předmět daru. Parcelní číslo, druh pozemku (orná půda, zahrada, zastavěná plocha), výměra, katastrální území, obec a číslo listu vlastnictví. Výslovně uveďte součásti a příslušenství: studnu, oplocení, trvalé porosty, zpevněné plochy. Údaje opište z aktuálního výpisu z katastru.
3. Prohlášení stran. Dárce prohlašuje, že na pozemku neváznou dluhy, zástavy ani věcná břemena kromě těch, které smlouva výslovně zmiňuje. Obdarovaný prohlašuje, že se seznámil se stavem pozemku a v tomto stavu ho přijímá.
4. Darování a přijetí daru. Dárce bezplatně převádí vlastnické právo podle § 2055 občanského zákoníku a obdarovaný dar přijímá. Sem patří i případná služebnost nebo zákaz zcizení.
5. Vklad do katastru. Kdo podá návrh na vklad, do kolika dnů od podpisu (obvykle 10 až 30 dnů) a kdo zaplatí správní poplatek 2 000 Kč.
6. Postup při zamítnutí vkladu. Strany se zavazují poskytnout si součinnost, odstranit vytčené vady a případně uzavřít novou smlouvu do 30 dnů od právní moci zamítavého rozhodnutí.
7. Závěrečná ustanovení. Počet stejnopisů (po jednom pro každou stranu a jeden s ověřenými podpisy pro katastr), datum, místo a podpisy.

Přesně takto je členěn i náš vzor darovací smlouvy na nemovitost, který obsahuje komentáře k vyplnění jednotlivých článků a volitelné doložky pro služebnost i zákaz zcizení.

Darovací smlouva na pozemek s věcným břemenem

Věcné břemeno převodem vlastnictví nezaniká. Je totiž právem vázaným k pozemku, nikoliv ke konkrétní osobě. Proto i po darování zůstává zapsané v katastru nemovitostí a obdarovaný je povinen jej respektovat.

Věcné břemeno je právo jiné osoby pozemek využívat nebo naopak může stanovit různá omezení pro nakládání s pozemkem. Jedná se především o:

• právo cesty – někdo má povolený průchod nebo průjezd přes pozemek,
• právo bydlení nebo doživotního užívání – např. rodiče bydlí v domku, který chtějí darovat dětem,
• právo vedení inženýrských sítí – na pozemku vede vodovod, plyn, elektřina.

V případě užívání je důležité rozlišit, zda se věcné břemeno váže ke stavbě (např. právo bydlení v domku), nebo přímo k pozemku (např. právo vstupu či využívání konkrétní části).

Pan Novotný daruje dceři zahradu, přes kterou je zapsané právo cesty pro souseda. I po přepisu bude soused dál chodit přes pozemek – protože má právo zapsané v katastru jako věcné břemeno.

Co se stane s věcným břemenem po darování

Věcné břemeno darováním pozemku nezaniká, protože je vázáno na pozemek, nikoliv na vlastníky. Přechází na obdarovaného automaticky.

Proto doporučujeme vždy věcné břemeno výslovně uvést i do darovací smlouvy. Vyhnete se tak případným sporům.

Jak zapsat věcné břemeno do smlouvy

Pokud je pozemek zatížen existujícím věcným břemenem, doporučuje se jeho uvedení přímo v darovací smlouvě. Pro jistotu je vhodné připojit také samostatnou smlouvu o zřízení věcného břemene (pokud byla sepsána) a vyžádat si výpis z katastru nemovitostí. Tím si obě strany ověří, co věcné břemeno skutečně obsahuje. Pokud smlouvu nemáte, požádejte katastr o její kopii.

Věcné břemeno je navíc možné při darování i nově zřídit (např. pokud dárci chtějí mít nadále možnost chodit na zahradu, kde pěstují ovocné stromy). V takovém případě se tato podmínka doplní přímo do darovací smlouvy nebo se uzavře samostatná dohoda.

Co když k pozemku nevede cesta: služebnost stezky a cesty

Při dělení rodinných pozemků vzniká typická situace: jeden sourozenec dostane zahradu vzadu, druhý stavební parcelu u silnice, a k zahradě se dá dostat jen přes parcelu bratra nebo sestry. Dokud se rodina shodne, nic se neděje. Problém nastane při prodeji, dědictví nebo rozvodu, kdy se z přístupu stane předmět sporu.

Řešením je zřídit přímo v darovací smlouvě služebnost stezky, průhonu a cesty podle § 1274 a násl. občanského zákoníku ve prospěch darovaného pozemku (tzv. pozemkovou služebnost). Služebnost stezky zakládá právo chodit po cizím pozemku a nechat se po něm dopravovat, služebnost cesty právo jezdit vozidly, průhon se týká hnaní zvířat. Protože je služebnost spojena s pozemkem, a ne s osobou, přechází automaticky na každého dalšího vlastníka obou parcel.

Služebnost se zapisuje do katastru stejným návrhem na vklad jako darování, takže za ni neplatíte další správní poplatek. Ve smlouvě vymezte trasu (ideálně odkazem na geometrický plán s vyznačeným pruhem), rozsah (pěšky, osobními vozidly, zemědělskou technikou) a kdo hradí údržbu cesty.

Příklad: rodiče darují dceři zahradu (parc. č. 154/2) a synovi stavební parcelu s příjezdem ze silnice (parc. č. 154/1). Ve smlouvě zřídí služebnost cesty přes parcelu 154/1 v šíři 3,5 metru ve prospěch parcely 154/2. Dcera i každý budoucí vlastník zahrady má jistý příjezd a syn může zbytek parcely využít podle svého.

Jak darovat jen část pozemku: geometrický plán a povolení stavebního úřadu

Rodiče často chtějí dětem darovat jen kus zahrady na stavbu domu. Pozemek je ale v katastru evidován jako jedna parcela a darovat lze pouze to, co v katastru existuje. Část pozemku proto musíte nejdříve oddělit, a to ve třech krocích.

1. Geometrický plán. Vyhotoví ho úředně oprávněný zeměměřický inženýr, který novou hranici zaměří v terénu a plán nechá potvrdit katastrálním úřadem. Cena se odvíjí od počtu lomových bodů a složitosti terénu, zpravidla jde o částku v řádu tisíců až nižších desítek tisíc korun.

2. Povolení stavebního úřadu k dělení pozemku. Od 1. 7. 2024 je dělení nebo scelení pozemků podle nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.) nestavebním záměrem, který povoluje stavební úřad v povolení dělení nebo scelení pozemků (§ 216 a 217). K žádosti se přikládá situace se zakreslením dělení a s vyznačením přístupu ke všem novým pozemkům. Povolení se nevydává, pokud bylo dělení schváleno pozemkovými úpravami. Povolení pak doložíte k návrhu na vklad spolu s geometrickým plánem.

3. Darovací smlouva a vklad. Ve smlouvě označíte nový pozemek podle geometrického plánu (nové parcelní číslo a výměra) a geometrický plán připojíte jako neoddělitelnou přílohu. Podle § 7 odst. 3 katastrálního zákona je geometrický plán povinnou součástí listiny, kterou se pozemek dělí. Katastr pak jedním řízením zapíše nové parcely i vlastnictví obdarovaného.

Jednodušší alternativou je darování ideálního spoluvlastnického podílu, například jedné poloviny celého pozemku. Obejde se bez geometrického plánu i povolení stavebního úřadu, obdarovaný ale nezíská konkrétní část, nýbrž podíl na celku, a o užívání se musí spoluvlastníci dohodnout. Obecný postup u domu a bytu popisuje článek darování nemovitosti.

Jak přepsat pozemek na jinou osobu

Darovací smlouva sama o sobě nestačí. Po jejím podpisu je nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Podklady pro vklad do katastru nemovitostí

Pro úspěšný vklad do katastru budete potřebovat:

• originál darovací smlouvy s úředně ověření podpisy,
• vyplněný formulář na návrh vkladu do katastru – dostupný na webu ČÚZK,
• potvrzení o zaplacení správního poplatku – poplatek činí 2 000 Kč,
• plnou moc, pokud návrh podává jiná osoba a nemáte na smlouvě úředně ověřené podpisy.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí se podává osobně na katastrálním úřadě, prostřednictvím pošty nebo online přes datovou schránku. Katastr má na vyřízení lhůtu zpravidla 30 dnů, ve složitějších případech až 60 dnů.

Postup vkladu darovací smlouvy na pozemek do katastru

1. Vyplňte návrh na vklad v online aplikaci na nv.cuzk.cz. Aplikace načte údaje o pozemku z katastru, takže se vyhnete překlepům v parcelním čísle. Návrh vytiskněte a podepište; může ho podat dárce, obdarovaný nebo oba společně.
2. Připravte jeden originál smlouvy s úředně ověřenými podpisy všech stran. Ověření stojí 50 Kč za podpis na Czech POINTu a 70 Kč bez DPH, tedy zpravidla 85 Kč, u notáře. Pokud pozemek dělíte, přiložte geometrický plán a povolení stavebního úřadu k dělení pozemku.
3. Zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč. Při elektronickém podání návrhu přes Portál katastru nemovitostí je poplatek o 20 % nižší, tedy 1 600 Kč. Platí se na pokladně katastru, převodem nebo kartou.
4. Podejte návrh na katastrální pracoviště osobně, poštou nebo datovou schránkou.
5. Vyčkejte na plombu a ochrannou lhůtu. Katastr následující pracovní den vyznačí u pozemku plombu a vlastníka vyrozumí. Podle § 18 katastrálního zákona nesmí rozhodnout dříve než za 20 dnů od odeslání vyrozumění; lhůta chrání vlastníka před podvodným převodem.
6. Rozhodnutí o vkladu přijde zpravidla do 30 dnů od podání. Obdarovaný je zapsán jako vlastník s účinky zpětně ke dni doručení návrhu a obě strany dostanou vyrozumění o provedeném vkladu.

Pokud katastr návrh zamítne, poplatek 2 000 Kč se nevrací. Proto se vyplatí údaje ve smlouvě zkontrolovat proti aktuálnímu výpisu z katastru ještě před ověřením podpisů. Podrobný návod najdete v článku jak podat návrh na vklad do katastru.

Kolik stojí darování pozemku

Darování jako takové nestojí nic, jde přeci o dar. Platí se však za proces darování. Konkrétně se hradí správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2 000 Kč.

Kolik stojí darovací smlouva na pozemek a kdy stačí vzor

Náklady se liší hlavně podle toho, kdo smlouvu připraví. Správní poplatek a ověření podpisů zaplatíte vždy.

Kdy vzor nestačí a smlouvu si nechte připravit na míru:

• pozemek dělíte geometrickým plánem nebo zřizujete služebnost cesty,
• pozemek je ve spoluvlastnictví více osob nebo ve společném jmění manželů,
• jde o zemědělskou půdu propachtovanou družstvu nebo jinému hospodáři,
• dárce má dluhy, běží proti němu exekuce nebo je pozemek zastaven,
• chcete sjednat výměnek, podmínky daru nebo zákaz zcizení a zatížení.

Pro běžné případy v rodině použijte vzor darovací smlouvy na nemovitost, který doložky o služebnosti i zákazu zcizení už obsahuje.

Jak je to s daněmi při darování

Při darování se posuzuje povinnost daně z příjmů. V případě, že jde o dar mezi příbuznými v přímé linii, je osvobozen od daně. Darování mezi rodiči a dětmi je nejčastější způsob, jak přepsat nemovitost v rodině bez daně z příjmu. U ostatních osob může vzniknout povinnost podat daňové přiznání a dar zdanit jako příjem.

Zároveň platí oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu i přesto, že je dar od daně osvobozen. Pokud hodnota daru překročí 5 000 000 Kč, musí příjemce tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu samostatným oznámením o osvobozených příjmech, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém dar získal (§ 38v zákona o daních z příjmů). Za neoznámení hrozí pokuta až 15 % z neoznámené částky (§ 38w).

Nový vlastník musí rovněž podat přiznání k dani z nemovitých věcí. To se podává do konce ledna roku následujícího po darování, a to i v případě, že pozemek získal bezúplatně. Jedná se současně o daň, která se hradí dopředu (nikoli zpětně).

Kdo může napadnout darovací smlouvu

Darovací smlouvu může napadnout:

• osoba, která má právní zájem (např. jiný dědic),
• pokud je dárce nesvéprávný nebo byl pod tlakem.

Teta daruje pozemek neteři. Po její smrti se bratranec domnívá, že teta nedokázala posoudit, co darování obnáší. Obrací se na soud a snaží se smlouvu zneplatnit.

Odvolání daru

Dárce může dar odvolat pouze za určitých okolností. Ze zákona nám vyplývají situace, kdy k odvolání může dojít:

• dar může být odvolán pro nevděk – pokud se obdarovaný chová k dárci hrubě, ubližuje mu, ponižuje ho,
• dar může být odvolán také, když dárce upadne do tíživé nouze a dar by mu pomohl.

Pan Karel daroval dceři stavební parcelu. Po čase mu dcera zakáže vstup na pozemek a přeruší s ním kontakt. Karel se obrací na soud a žádá vrácení daru pro nevděk.

Na co při darování nezapomenout

Darovací smlouva na pozemek musí vždy obsahovat všechny potřebné náležitosti. Nezapomeňte ani na ověření podpisů a podání návrhu na vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí. A pokud je na pozemku věcné břemeno, musí o něm vědět i obdarovaný.

Nejčastější otázky a odpovědi

Co musí obsahovat darovací smlouva na pozemek?

Darovací smlouva na pozemek musí obsahovat: identifikaci dárce a obdarovaného (jméno, datum narození, adresa), přesný popis pozemku (číslo parcely, výměra, druh pozemku, katastrální území, číslo listu vlastnictví), prohlášení o bezplatném převodu a přijetí daru a úředně ověřené podpisy. Použijte náš vzor darovací smlouvy. V příloze přiložte aktuální výpis z katastru nemovitostí. Obecné zásady shrnuje článek darování nemovitosti.

Platí se daň při darování pozemku v rodině?

Darování pozemku mezi příbuznými v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnoučata) nebo ve vedlejší linii (sourozenci, synovci, neteře) je osvobozeno od daně z příjmu. Osvobozeni jsou také manželé a nesezdaní partneři žijící ve společné domácnosti po dobu alespoň 1 roku. Daň z nemovitých věcí nově platí obdarovaný.

Jak zapsat darování pozemku do katastru nemovitostí?

Po podpisu darovací smlouvy podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí – online na stránkách ČÚZK nebo osobně na místně příslušném katastrálním pracovišti. K návrhu přiložte darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Poplatek za vklad je 2 000 Kč. Zápis proběhne nejdříve po 20 dnech.

Lze darovat část pozemku?

Ano, lze darovat ideální podíl (např. 1/2 pozemku) nebo geometrickým plánem oddělenou část pozemku. Oddělení části pozemku vyžaduje zpracování geometrického plánu oprávněným zeměměřičem a jeho potvrzení katastrálním úřadem. Teprve pak lze novou parcelou disponovat samostatně.

Co je věcné břemeno a proč ho zřídit při darování pozemku?

Věcné břemeno je právo váznoucí na nemovitosti. Při darování pozemku dárce nejčastěji zřizuje právo doživotního užívání nebo přístupu přes pozemek. Věcné břemeno je smluveno přímo v darovací smlouvě nebo samostatnou smlouvou a zapsáno do katastru nemovitostí. Chrání dárce před situací, kdy by obdarovaný pozemek prodal třetí osobě.

Kolik stojí darování pozemku?

Náklady tvoří: poplatek za vklad do katastru nemovitostí (2 000 Kč), úřední ověření podpisů (50 až 100 Kč za podpis na Czech POINT nebo u notáře), případně geometrický plán při oddělení části pozemku (5 000–15 000 Kč). Daň platíte pouze mimo rodinu (15 % z hodnoty pozemku). Celkové náklady v rodině začínají od cca 2 500 Kč.

Kdo platí daň z nemovitých věcí po darování pozemku?

Poplatníkem je ten, kdo je vlastníkem pozemku k 1. lednu. Obdarovaný podá přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna roku následujícího po vkladu do katastru a daň zaplatí do 31. května. Dárce ve stejné lhůtě podá dílčí přiznání nebo finančnímu úřadu oznámí, že mu povinnost zanikla. Výše daně závisí na druhu pozemku (orná půda, zahrada, stavební pozemek) a koeficientu obce.

Poslední aktualizace: 17. října 2026