Dneska si bez půjčky pořídí bydlení jen málokdo. Stále splácíte úvěr, ale chtěli byste přepsat svůj dům na děti, partnera nebo třeba kamaráda? Je vůbec možné darování nemovitosti s hypotékou? Jak při převodu postupovat? Jak získat souhlas banky s převodem? Musíte platit darovací daň? Jak přepsat nemovitost? Otázek kolem darování nemovitosti s hypotékou je spousta a v tomto článku najdete odpovědi.
Jak na darování nemovitosti
Po smrti vlastníka domu, se nemovitost stane součástí dědického řízení. Notářské poplatky se počítají podle hodnoty pozůstalosti, naopak darovací smlouvu bez notáře lze připravit svépomocí, proto je darování nemovitosti mezi příbuznými výhodnější. Příbuzní jsou totiž osvobozeni od darovací daně (resp. od započtení hodnoty daru při odvodu daně z příjmů).
Při darování nemovitosti je základem sepsat písemnou smlouvu, která bude opatřena ověřenými podpisy. Vždy je výhodnější kontaktovat právníka, který smlouvu zkontroluje. Předejdete pak tomu, že vám bude převod nemovitosti zamítnut katastrálním úřadem.
V rámci darovací smlouvy je pak vhodné si sjednat věcné břemeno doživotního užívání věci. Dárce tak získá jistotu, že jej z domu nikdo nevystěhuje.
Uzavřít darovací smlouvu je tak v podstatě jednoduché. Pokud však stále splácíte hypotéku a na nemovitosti vázne zástavní právo, situace se komplikuje.
Jak přepsat dům s hypotékou
Při darování nemovitosti s hypotékou je základem nejprve pročíst úvěrovou smlouvu, kterou jste s bankou uzavřeli. Z ní vyčtete, za jakých podmínek můžete nemovitost převést.
Většinou je k zástavnímu břemenu zřízen také zákaz zcizení nemovitosti. To znamená, že nemůžete jen tak nemovitost darovat. Katastr nemovitostí vám totiž převod nemovitosti neumožní.
Souhlas banky s převodem nemovitosti
Možná nebylo přímo zřízeno věcné břemeno zákazu zcizení, ale převod zakazuje hypoteční smlouva. V takovém případě darováním nemovitosti smlouvu porušíte, za což následují sankce. Banka vám může nemovitost zesplatnit, můžete hradit tučné penále atd.
Souhlas banky s převodem nemovitosti je tedy nezbytným krokem k úspěšnému darování.
Převod hypotéky na obdarovaného
Nejideálnější situace pro dárce nastane, pokud obdarovaný převezme hypotéku na sebe. Obdarovaný bude jako nový majitel splácet úvěr. Dárce je tak vyvázán z povinností k nemovitosti, kterou již nebude jeho.
Banka s tím ovšem musí být srozuměna. Obdarovaného si prověří, a pokud shledá, že není schopen hypotéku splácet, převod nemovitosti nepovolí.
Darování nemovitosti s hypotékou bez převodu hypotéky
Pokud bude banka souhlasit, může si hypotéku ponechat dárce. Pro banku může jít o schůdné řešení, protože je pro ni platící klient, kterého si prověřila a úvěr mu poskytla. Pro dárce to však znamená, že nadále bude platit splátky k nemovitosti, která mu již nepatří. Obdarovaný nemá kontrolu nad tím, že úvěr bude řádně splácen. Bude nad ním pak viset hrozba, že nemovitost nakonec přebere banka.
Splacení hypotéky
Pokud máte možnost hypotéku splatit, udělejte tak. Počkejte si na konec fixační lhůty, abyste nemuseli platit žádné poplatky. Zbavíte se tak zástavního práva i zákazu zcizení, a nemovitost bez problémů převedete.
Ne každý má však finanční prostředky, aby úvěr splatil. Variantou může být refinancování hypotéky, kdy získáte vstřícnější podmínky u jiné banky, která se nebude bránit převodu hypotéky na obdarovaného.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (Zřízení služebnosti např. právo užívání nemovitosti, Stanovení příkazu např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., Zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, Zákaz zcizení darované věci či nemovitosti)
Nejčastější otázky a odpovědi
Lze darovat nemovitost s hypotékou bez souhlasu banky?
Ne. Darování nemovitosti zatížené hypotékou vyžaduje souhlas hypoteční banky. Bez souhlasu banky nemůže dojít k zápisu vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí. Banka souhlas udělí nebo odmítne zpravidla do 30 dnů od žádosti.
Co se stane s hypotékou při darování nemovitosti?
Jsou tři možnosti: (1) Obdarovaný hypotéku přebírá a stává se novým dlužníkem (vyžaduje souhlas banky a splnění bonity). (2) Dárce hypotéku splatí před darováním. (3) Obdarovaný hypotéku nesplácí, ale nemovitost zůstane zatížená zástavním právem – banka pak může nemovitost prodat v dražbě, pokud hypotéka není splácena.
Musí obdarovaný převzít hypotéku?
Nemusí, ale pokud dárce hypotéku nadále splácí, nemovitost stále zatěžuje zástavní právo banky. Pokud dárce přestane splácet, banka může nemovitost prodat, i když ji již nevlastní. Proto je bezpečnější hypotéku před darováním splatit nebo zajistit její formální převod na obdarovaného.
Jak dlouho trvá získání souhlasu banky s darováním nemovitosti?
Zpravidla 2–6 týdnů od podání žádosti. Banka posoudí bonitu obdarovaného (pokud přebírá hypotéku), aktuální hodnotu nemovitosti a podmínky úvěrové smlouvy. Počítejte s tím, že banka může souhlas odmítnout, pokud obdarovaný nesplní bonitu nebo banka nemá zájem o změnu dlužníka.
Platí se daň při darování nemovitosti s hypotékou v rodině?
Darování v přímé nebo vedlejší linii příbuznosti je osvobozeno od daně z příjmu bez ohledu na to, zda je nemovitost zatížena hypotékou. Pokud je obdarovaný cizí osoba, záleží na hodnotě přijatého daru (hodnota nemovitosti minus přebíraný hypoteční dluh).
Co musí obsahovat darovací smlouva na nemovitost s hypotékou?
Vedle standardních náležitostí musí smlouva obsahovat: informaci o zástavním právu banky (číslo zástavní smlouvy, výše dluhu), způsob vypořádání hypotéky (kdo ji splácí), souhlas banky s darováním jako přílohu smlouvy. Vklad do katastru bude podmíněn doložením souhlasu banky.
Dbejte na správné náležitosti smlouvy, abyste předešli případnému napadení darovací smlouvy v budoucnu.
Poslední aktualizace: 12. dubna 2026