Uvažujete, že darujete svou nemovitost příbuzným. I když jsou teď vaše rodinné vztahy idylické, nelze vyloučit, že se v budoucnu objeví spory. Jak se pojistit, že budete moci nadále bydlet v domě nebo využívat zahradu? Řešením je zřídit věcné břemeno doživotního užívání.
Jak při zřízení práva doživotního užívání postupovat? A jakým způsobem můžete věcné břemeno zrušit, pokud už vám nevyhovuje?
Co znamená věcné břemeno doživotního užívání
Věcné břemeno nebo také služebnost je věcné právo, které náleží jiné osobě než vlastníkovi. Je spojeno s nemovitou věcí. I kdyby vlastník věc prodal či daroval jiné osobě, věcné břemeno bude nadále trvat.
Oprávněný z věcného břemene může nemovitost užívat. Pokud tedy půjde o dům či byt, bude v něm moci bydlet. Pokud je věcné právo zřízeno k bytu, může také volně nakládat se všemi ostatními částmi domu. Vlastník ani jiná osoba nemohou do jeho práva zasahovat.
Možná vám příbuzní nabízejí, abyste místo věcného břemena uzavřeli nájemní smlouvu. Velkou právní ochranu před vystěhováním vám to však nezaručí. Pokud bude byt prodán a noví vlastníci jej budou chtít obývat, nic jim nebude bránit v tom, aby vám dali z nájmu výpověď.
Věcné břemeno dožití se zapíše do katastru nemovitostí a poskytne vám tak ochranu před vystěhováním z domu či bytu, kde léta žijete. Navíc zřízení této služebnosti můžete spojit se zákazem zatížení a zcizení. Příbuzní nebudou pak moci nemovitostí ručit, ani ji převést na jiné osoby.
Postup pro zřízení věcného břemene doživotního užívání
Služebnost užívání obvykle vznikne dohodou stran. Smlouva o věcném břemenu může být uzavřena samostatně nebo jako součást smlouvy jiné, například kupní smlouvy nebo darovací smlouvy. Katastr nemovitostí pak v řízení zapíše zároveň převod vlastnického práva a zřízení věcného břemene užívání.
Smlouva o zřízení věcného břemene užívání
Smlouva musí obsahovat, kdo je strana povinná a kdo strana oprávněná. Dále je potřeba přesně popsat nemovitost, na které bude věcné břemeno váznout.
Následně musíte vymezit obsah vzájemných práv a povinností mezi osobou oprávněnou z věcného břemene a vlastníka. Doživotní užívání se nemusí týkat celé nemovitosti, ale jen např. bytu v patře atd.
Věcné břemeno může být zřízeno za úplatu i bezúplatně. Ve smlouvě pak můžete uvést, zda má oprávněná osoba povinnost přispívat nějakou částkou na údržbu nemovitosti.
Dohodněte se také, kdo bude hradit opravy a další poplatky, které jsou spojeny s užíváním nemovitosti (vodné, stočné, energie, koncesionářské poplatky, internet). Předejdete následným sporům.
Smlouvu o zřízení věcného břemene užívání musíte uzavřít písemně a své podpisy nechat úředně ověřit.
Vzor smlouvy o zřízení věcného břemene
Vzor smlouvy o zřízení služebnosti k bytu (domu) slouží nejčastěji k zakotvení práva doživotního užívání nemovitosti. Jedná se o jiné pojmenování smlouvy o zřízení věcného břemene.
Dle potřeb je potřeba ve smlouvě stanovit, zda je právo k celé nemovitosti, či k její části, zda je stanoveno právo užívací (tj. např. pronajímat a účtovat si nájemné). Služebnost může obsahovat také oprávnění přibrat si další osobu k užívání.
Řízení před katastrem nemovitostí
Aby bylo věcné břemeno doživotního užívání zřízeno jako věcné právo, musí být zapsáno na katastru nemovitostí. K tomu musíte dodat vyplněný formulář s návrhem na vklad práva a smlouvu o zřízení věcného břemene. Dále musíte zaplatit správní poplatek.
Katastrální úřad dokumenty překontroluje, a pokud nenalezne žádné chyby, věcné břemeno do katastru zapíše zhruba za měsíc.
Jak zrušit věcné břemeno užívání
Věcné břemeno doživotního užívání samozřejmě omezuje vlastníky, zejména s ohledem na jejich možnost nemovitost prodat. Málokdo si bude chtít koupit byt i se stařenkou. Často se také stává, že se vztahy v rodině zhorší, a oprávněný s povinným již nechtějí nadále spolu bydlet. Nebo oprávněný z věcného břemene nemá prostředky na to, aby nemovitost udržoval.
Ani vlastník ani oprávněný však nemohou služebnost jednostranně zrušit. Věcné břemeno doživotního užívání však přirozeně zanikne až smrtí oprávněné osoby.
Nejsnadnějším způsobem, jak se zbavit věcného břemene, je souhlas obou stran. Dohoda o zrušení věcného břemene musí být písemná a musí být podána na katastr nemovitostí.
DOHODA O ZRUŠENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE
Výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí
Jak dlouho trvá výmaz věcného břemene? Stejně jako při vkladu budete muset počkat měsíc.
Není-li dohoda možná, musí se jedna ze stran obrátit na soud. Ten však služebnost omezí nebo zruší pouze, pokud shledá, že zde existuje hrubý nepoměr mezi právem oprávněné osoby a omezením vlastníka. Pokud dojde ke zrušení, musí být oprávněné osobě vyplacena přiměřená náhrada. Hodnota věcného břemene doživotního užívání bude určena znaleckým posudkem.
Nejčastější otázky a odpovědi
Jak se zřizuje osobní služebnost?
Doživotní užívání nemovitosti se zřizuje písemnou smlouvou s úředně ověřenými podpisy. Písemná podoba smlouvy je stanovena zákonem, konkrétně z důvodu zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí. Osobní služebnost lze zřídit buď samostatnou dohodou, nebo ji můžete zahrnou do smlouvy jiné (obvykle darovací smlouva). U darování se podává jeden návrh na vklad do katastru nemovitostí, kdy současně s převodem vlastnického práva dochází rovněž k zápisu věcného břemene. Poplatek za podání návrhu v roce 2025 činí 2 000 Kč.
Co obsahuje dohoda o zřízení věcného břemene?
Písemná dohoda o zřízení osobní služebnosti obsahuje zejména identifikaci povinného i oprávněného. Rovněž je třeba specifikovat nemovitost, k níž zřizuje věcné břemeno (ideálně dle informací z katastru nemovitostí). Nejpodstatnější částí dohody je vymezení vzájemných práv a povinností, tedy například, zda se osobní služebnost zřizuje k celé nemovitosti nebo jen její části, zda může oprávněný užívat nemovitost společně s povinným či kdo hradí poplatky spojené s užíváním nemovitosti. Nezapomeňte uvést, zda s věcné břemeno zřizuje zdarma či za úplatu.
Co když nedojde k zápisu věcného břemene doživotního užívání do katastru nemovitostí?
Jelikož jsou nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, je třeba jakoukoli změnu vložit do katastru nemovitostí. V opačném případě totiž nedojde k realizaci uzavřené smlouvy, tj. věcné břemeno nebude právně vymahatelné. To znamená, že ačkoli oprávněný uzavřel s povinným dohodu o zřízení služebnosti dožití, není možné namítat její porušení vůči třetí osobě (protože nedošlo k zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí). Nanejvýše lze namítat porušení smlouvy vůči povinnému, nikoli však vůči třetí osobě.
Jak mohu zrušit věcné břemeno doživotního užívání?
Osobní služebnost dožití nelze jednostranně zrušit. Vždy je tudíž potřeba uzavřít dohodu o zrušení věcného břemene. Dohoda musí být písemná s úředně ověřenými podpisy. Následně se podá návrh na výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí, přičemž poplatek za podání návrhu činí 2 000 Kč (platí pro rok 2025). K výmazu dojde nejdříve po 20 dnech od doručení návrhu katastrálnímu úřadu.
Poslední aktualizace: 27. října 2025