V praxi je velmi běžné darování nemovitosti mezi příbuznými, a protože se často jedná o značné finanční částky, tak je důležité věnovat pozornost celému převodu. Darovací smlouva není to jediné, co je třeba ohlídat. V článku uvádíme řadu záležitostí, které doporučujeme znát předem a dobře promyslet, ať už to jsou možnosti odvolání darování, zatížení nemovitosti věcným břemenem či uvedení do darovací smlouvy na nemovitosti podmínku.
Vlastnit nemovitost přináší samé výhody, především nemusíte platit měsíční nájem za byt, který vám nepatří. Jakožto majitel nemovitosti máte také určité povinnosti, jedná se především o veškeré papírování, které souvisí s jejím nabytím a následným převodem na nového majitele. V souvislosti s převodem nemovitosti je také nezbytné znát alespoň základní povinnosti, které jsou s činností spojené.
Jaké jsou možnosti převodu nemovitosti
Převod nemovitost na jinou osobu je možné formou dědictví nebo darováním nemovitosti. Tyto možnosti mají svá kritéria, majiteli nemovitosti přináší výhody i nevýhody.
Dědictví
Dědictví je forma převodu nemovitosti, která jistě napadne každého jako první. Často se stává, že pokud majitel nemovitosti neví, komu ji chce odkázat, ponechá ji bez budoucího majitele, po jeho smrti se přihlíží na zákony a hledají se potencionální dědicové.
Dědictví má zákonem danou posloupnost, podle toho se určuje, kdo má v dědictví přednost, a v jakém rozsahu je jeho nárok na dědictví veliký.
Zákonným dědicem je vždy manžel/ka a děti, jestliže děti nedědí, nárok na jejich část dědictví padá na jejich děti.
Jestliže zemřelý neměl žádné děti ani manželku, právo dědit připadá na rodiče. Není-li právo na dědictví vyřešeno ani v případě rodičů, přichází na řadu partner/ka, kteří žili ve společné domácnosti, na kterou také minimálně 1 rok společně přispívali. Dědit mohou také sourozenci, děti sourozenců, prarodiče, praprarodiče. Není-li vůbec žádný dědic, veškerý majetek propadá státu.
Darování
V souvislosti s dědictvím také existuje pojem „darování“, což lze přeložil jako bezúplatný převod nemovitosti. Darování patří mezi nejrychlejší, a zároveň také nejjednodušší způsob převodu majetku.
V praxi se velmi často řeší právě darování před smrtí, nežli aby se přistoupilo na dědické řízení.
Nejčastěji dochází k darování nemovitosti mezi příbuznými, specifickou kategorií je darování nemovitosti mezi manželi. Je-li nemovitost darována, musí být řádně vyplněna darovací smlouva, a posléze se podává návrh na katastr nemovitostí.
Darovací smlouva
Je nezbytnou součástí darování, musí obsahovat následující náležitosti:
Smluvní strany (jména, data narození, bydliště, dále jen obdarovaný a dárce).
Předmět (popis dané nemovitosti a prohlášení, že nemovitost je opravdu dárce a má plné právo s ní nakládat dle libosti).
Ujednání – součástí ujednání jsou skutečnosti, které v souvislosti s převodem nemovitosti na příbuzného souvisí. Jedná se o bezúplatný převod nemovitosti mezi příbuznými, i přesto jsou zde související poplatky, které je nutné ve smlouvě upravit (jedná se především o náklady za advokáta nebo notáře a výdaje související se zápisem na katastru nemovitosti). Součástí ujednání může být také dohoda, že nemovitost nesmí být po určitou dobu prodána nebo darována někomu dalšímu.
Závěr – v závěru smlouvy by mělo být uvedeno, kdy a kde byla smlouva podepsána, počet jejích vyhotovení, a na úplném konci dokumentu jsou podpisy zúčastněných stran.
Je-li k darování nemovitosti použit vzor smlouvy z internetu, upravte náležitosti podle vlastní situace. Pokud chcete mít jistotu, že nebude darovací smlouva napadena třetí osobou a následně znehodnocena, uvažujte nad přípravou smlouvy na míru od advokáta.
Odvolání darovací smlouvy
Převod nemovitosti mezi příbuznými bývá častým sporem, darovací smlouvu je však možné odvolat pouze v případě vážného důvodu, ať už se jedná o osobní nouzi nebo nevděk na straně obdarovaného. Tyto situace končí u soudu, který rozhoduje o jejich skutečnosti.
Odvolání daru je až poslední možnost, předtím byste měli usilovat o vzájemnou mimosoudní dohodu.
Darovací daň
Samotná darovací daň již není běžná, aktuálně se nemovitost zahrnuje do daňového přiznání, kde je uvedena jako bezúplatný příjem. Nemovitost je daněna stejně jako ostatní příjmy, zahrnuty v daňovém přiznání, existují také výjimky. Pro správný výpočet této daně v daňovém přiznání vám poslouží online kalkulačka.
V souvislosti s darováním nemovitosti jsou od daně z příjmu osvobozeny všechny osoby, které nemovitost dědili jakožto přímý nebo vedlejší příbuzný (jedná se o příbuzné od rodičů přes partnery a děti až po děti strýců a tet). Osvobozeny jsou také osoby, které nejsou v manželství, ale sdílí minimálně rok společnou domácnost, ve které se podílejí na výdajích.
Daň z nemovitosti
Vlastník nemovitosti platí každý rok daň z nemovitosti a uvádí ji v daňovém přiznání.
Jak ochránit nemovitost v případě darování
Zatímco dědictví se řeší po smrti majitele, darování nemovitosti je plně v kompetenci majitele, v takovém případě je nezbytností, aby se dárce chránil, jestliže daruje nemovitost, ve které žije. Do darovací smlouvy musí být tento bod uveden, následně se zapíše do katastru nemovitostí.
Jaké jsou způsoby pro ochranu dárce?
Věcné břemeno
Zjednodušeně věcné břemeno znamená právo užívat nemovitost jinou osobou, než její vlastník. Jedná se nejčastěji o rodiče, kteří svůj dům přepsali již na děti, ale i nadále si vymezují právo v nemovitosti dožít. Za těchto okolností je tak součástí darovací dohody věcné břemeno, lze jej zřídit i písemnou smlouvou, která není přímou součástí darovací smlouvy, slouží pouze jako její dodatek.
Chcete-li věcné břemeno ukončit dříve, než skončí řádně podle smlouvy, musí tak učinit pouze osoba, která je věcným břemenem chráněna.
Zákaz zcizení
Vlastník nemovitosti nesmí tuto nemovitost převést na jinou osobu, což je považováno za prodej nebo darování nemovitosti.
Zákaz zatížení
Vlastník nemovitosti nesmí nemovitost zatížit třetí osobou, to v praxi převážně znamená, že nesmí být na nemovitost uvalen např. bankovní úvěr.
Jak již bylo řečeno, všechny zmíněné způsoby ochrany se uvádí do katastru nemovitosti, jejíž vymazání podléhá osobě, která jej vydala, nikoli majitel nemovitosti. Jestliže se někdo pokusí obejít tento způsob ochrany, změny na katastru nebudou uvedeny. Pokud tedy koupíte nemovitost, na kterou je uvalen zákaz zcizení, nebudete do katastru uveden jako nový majitel nemovitosti, formálně tak žádnou nemovitost nevlastníte.
Darování nemovitosti mezi příbuznými
Darování nemovitosti se řídí odlišnými pravidly než dědictví, děti nemusí dědit stejně, darování nemovitosti jen jednomu dítěti je tak běžné. Obdarovaný tak není povinen vyplácet ostatní sourozence nebo jiné příbuzné. Převod nemovitosti v rodině tak čistě záleží na vzájemné dohodě, resp. na vůli vlastníka nemovitosti.
Pokud je nemovitost darována jen jednomu z více dětí, není nutný žádný souhlas ostatních sourozenců. Obdarovaný také není povinen ostatní sourozence vyplatit. Je-li nemovitost darována, nemusí se obdarovaný bát, že by o ni přišel v případě dědického řízení, tato nemovitost má již nového majitele, není tak předmětem dědictví.
Vzor darovací smlouvy
Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.
- Aktuální vzor smlouvy pro rok 2024
- Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
- Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
- Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (Zřízení služebnosti např. právo užívání nemovitosti, Stanovení příkazu např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., Zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, Zákaz zcizení darované věci či nemovitosti)
- Dokument s nejčastějšími otázky a odpovědi k darovací smlouvě
Poslední aktualizace: 12. prosince 2023
