Darování nemovitosti mezi příbuznými

Ve zkratce: Darování nemovitosti mezi příbuznými probíhá písemnou darovací smlouvou s úředně ověřenými podpisy a návrhem na vklad do katastru za 2 000 Kč (1 600 Kč při elektronickém podání). Rodiče, děti, prarodiče, vnoučata, sourozenci i manželé jsou osvobozeni od daně z příjmu, dar nad 5 milionů Kč se finančnímu úřadu jen oznamuje, a to do konce lhůty pro daňové přiznání. Katastr rozhodne zpravidla do 30 dnů po 20denní ochranné lhůtě. Dárce si může ve smlouvě sjednat věcné břemeno dožití a zákaz zcizení.

V praxi je velmi běžné darování nemovitosti mezi příbuznými, a protože se často jedná o značné finanční částky, tak je důležité věnovat pozornost celému převodu. Darovací smlouva není to jediné, co je třeba ohlídat. Uvádíme řadu záležitostí, které doporučujeme znát předem a dobře promyslet, ať už to jsou možnosti odvolání darování, zatížení nemovitosti věcným břemenem či uvedení do darovací smlouvy na nemovitosti podmínku.

Vlastnit nemovitost přináší samé výhody, především nemusíte platit měsíční nájem za byt, který vám nepatří. Jakožto majitel nemovitosti máte také určité povinnosti, jedná se především o veškeré papírování, které souvisí s jejím nabytím a následným převodem na nového majitele. V souvislosti s převodem nemovitosti je také nezbytné znát alespoň základní povinnosti, které jsou s činností spojené.

Jaké jsou možnosti převodu nemovitosti

Převod nemovitost na jinou osobu je možné formou dědictví nebo darováním nemovitosti. Tyto možnosti mají svá kritéria, majiteli nemovitosti přináší výhody i nevýhody.

Dědictví

Dědictví je forma převodu nemovitosti, která jistě napadne každého jako první. Často se stává, že pokud majitel nemovitosti neví, komu ji chce odkázat, ponechá ji bez budoucího majitele, po jeho smrti se přihlíží na zákony a hledají se potencionální dědicové.

Dědictví má zákonem danou posloupnost, podle toho se určuje, kdo má v dědictví přednost, a v jakém rozsahu je jeho nárok na dědictví veliký.

Zákonným dědicem je vždy manžel/ka a děti, jestliže děti nedědí, nárok na jejich část dědictví padá na jejich děti.

Jestliže zemřelý neměl potomky, dědí ve druhé třídě společně manžel/ka (vždy nejméně polovinu), rodiče a osoby, které se zůstavitelem žily nejméně 1 rok před jeho smrtí ve společné domácnosti a pečovaly o ni nebo byly odkázány na jeho výživu (§ 1636 občanského zákoníku). Nedědí-li manžel ani rodiče, dědí ve třetí třídě sourozenci (místo zemřelého sourozence jeho děti) spolu se spolužijícími osobami. Ve čtvrté třídě dědí prarodiče, v páté prarodiče rodičů a v šesté děti dětí sourozenců a děti prarodičů, tedy strýcové a tety (místo nich jejich děti). Není-li žádný dědic, připadá pozůstalost státu.

Darování

V souvislosti s dědictvím také existuje pojem „darování“, což lze přeložil jako bezúplatný převod nemovitosti. Darování patří mezi nejrychlejší, a zároveň také nejjednodušší způsob převodu majetku.

V praxi se velmi často řeší právě darování před smrtí, nežli aby se přistoupilo na dědické řízení.

Nejčastěji dochází k darování nemovitosti mezi příbuznými, specifickou kategorií je darování nemovitosti mezi manželi. Je-li nemovitost darována, musí být řádně vyplněna darovací smlouva, a posléze se podává návrh na katastr nemovitostí.

Darovat, prodat, nebo nechat zdědit? Co je mezi příbuznými nejlevnější

Nemovitost lze v rodině převést třemi cestami: darem za života, prodejem nebo až v dědickém řízení. Liší se cenou, daněmi i dobou, za kterou nový vlastník nemovitost skutečně získá. Následující tabulka ukazuje, s čím u každé varianty počítat v roce 2026.

Příklad: u rodinného domu v hodnotě 5 milionů Kč vyjde darování zhruba na 6 000 Kč (vklad, ověření podpisů, smlouva), zatímco odměna notáře v dědickém řízení činí přibližně 30 000 Kč včetně DPH. Dar je tedy obvykle nejlevnější a nejrychlejší cesta. Prodej dává smysl jen tehdy, když má být kupní cena skutečně zaplacena, a je potřeba pohlídat daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Dědictví se naopak hodí, pokud chce vlastník zůstat majitelem až do smrti, a to i za cenu vyšších nákladů a delšího řízení.

Darovací smlouva

Je nezbytnou součástí darování, musí obsahovat následující náležitosti:

Smluvní strany (jména, data narození, bydliště, dále jen obdarovaný a dárce).

Předmět (popis dané nemovitosti a prohlášení, že nemovitost je opravdu dárce a má plné právo s ní nakládat dle libosti).

Ujednání – součástí ujednání jsou skutečnosti, které v souvislosti s převodem nemovitosti na příbuzného souvisí. Jedná se o bezúplatný převod nemovitosti mezi příbuznými, i přesto jsou zde související poplatky, které je nutné ve smlouvě upravit (jedná se především o náklady za advokáta nebo notáře a výdaje související se zápisem na katastru nemovitosti). Součástí ujednání může být také dohoda, že nemovitost nesmí být po určitou dobu prodána nebo darována někomu dalšímu.

Závěr – v závěru smlouvy by mělo být uvedeno, kdy a kde byla smlouva podepsána, počet jejích vyhotovení, a na úplném konci dokumentu jsou podpisy zúčastněných stran.

Co musí darovací smlouva na nemovitost mezi příbuznými obsahovat (ukázka článků)

Darovací smlouva na nemovitost musí mít podle § 2057 odst. 1 občanského zákoníku písemnou formu, protože se nemovitost zapisuje do veřejného seznamu (katastru). V praxi se smlouva mezi příbuznými člení do několika článků, které katastrální úřad očekává v tomto pořadí:

• Smluvní strany: jméno, rodné číslo nebo datum narození a adresa dárce i obdarovaného. Příbuzenský vztah (např. matka a dcera) je vhodné uvést, usnadní to posouzení osvobození od daně z příjmu.
• Článek I, předmět převodu: přesné označení nemovitosti podle katastru: číslo parcely, číslo popisné, číslo bytové jednotky, číslo listu vlastnictví a katastrální území. Chyba v tomto článku je nejčastějším důvodem zamítnutí vkladu.
• Článek II, prohlášení stran: dárce prohlašuje, že na nemovitosti neváznou dluhy, zástavy ani jiná břemena kromě těch, které jsou ve smlouvě výslovně uvedeny. Obdarovaný prohlašuje, že stav nemovitosti zná a přijímá ji v tomto stavu.
• Článek III, darování a přijetí daru: dárce bezúplatně převádí vlastnické právo a obdarovaný dar přijímá. Sem patří i případné věcné břemeno dožití nebo zákaz zcizení a zatížení.
• Článek IV, závěrečná ustanovení: kdo zaplatí správní poplatek za vklad, závazek stran odstranit vady návrhu a uzavřít opravenou smlouvu do 30 dnů, pokud katastr vklad zamítne, počet vyhotovení (zpravidla 3, z toho 1 s úředně ověřenými podpisy pro katastr), datum a podpisy.

Takto strukturovaný dokument včetně komentářů k vyplnění najdete ve vzoru darovací smlouvy na nemovitost.

VZOR DAROVACÍ SMLOUVY

Odvolání darovací smlouvy

Převod nemovitosti mezi příbuznými bývá častým sporem, darovací smlouvu je však možné odvolat pouze v případě vážného důvodu, ať už se jedná o osobní nouzi nebo nevděk na straně obdarovaného. Tyto situace končí u soudu, který rozhoduje o jejich skutečnosti.

Odvolání daru je až poslední možnost, předtím byste měli usilovat o vzájemnou mimosoudní dohodu.

Darovací daň

Samotná darovací daň již není běžná, aktuálně se nemovitost zahrnuje do daňového přiznání, kde je uvedena jako bezúplatný příjem. Nemovitost je daněna stejně jako ostatní příjmy, zahrnuty v daňovém přiznání, existují také výjimky. Pro správný výpočet této daně v daňovém přiznání vám poslouží online kalkulačka.

Od daně z příjmu je osvobozen dar od příbuzného v linii přímé a ve vedlejší linii jen od sourozence, strýce, tety, synovce nebo neteře, dále od manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodičů manžela a manžela rodiče (§ 10 odst. 3 písm. c) bod 1 zákona o daních z příjmů). Osvobozen je také dar od osoby, se kterou obdarovaný žil alespoň 1 rok před darem ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na dárce odkázán výživou (bod 2). Dar od bratrance nebo sestřenice (dětí strýců a tet) osvobozen není.

Daň z nemovitosti

Vlastník nemovitosti platí každý rok daň z nemovitosti a uvádí ji v daňovém přiznání.

Jak probíhá darování nemovitosti krok za krokem a jak dlouho trvá

Celý převod nemovitosti mezi příbuznými zvládnete bez notáře. Vlastnictví přechází až vkladem do katastru nemovitostí podle § 1105 občanského zákoníku, a to se zpětnou účinností ke dni podání návrhu. Postup je následující:

1. Sepsání darovací smlouvy. Vyplňte vzor nebo nechte smlouvu připravit na míru. Zkontrolujte označení nemovitosti podle aktuálního výpisu z katastru.
2. Úřední ověření podpisů obou stran. Podpisy dárce i obdarovaného ověříte na Czech POINTu (pošta, obecní úřad) nebo u notáře. Ověřený musí být alespoň jeden stejnopis určený pro katastr.
3. Vyplnění návrhu na vklad. Návrh vyplníte v online aplikaci ČÚZK, která vygeneruje formulář. Navrhovatelem mohou být obě strany společně.
4. Podání na katastrální pracoviště a úhrada poplatku. K návrhu přiložíte smlouvu s ověřenými podpisy a zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč, při elektronickém podání 1 600 Kč.
5. 20denní ochranná lhůta. Katastr vyznačí na listu vlastnictví plombu a informuje vlastníka o zahájeném řízení. Dříve než po 20 dnech vklad povolit nesmí.
6. Rozhodnutí katastru. Po uplynutí ochranné lhůty katastr rozhodne nejpozději do 30 dnů. Obdarovaný se stává vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu.
7. Kontrola výpisu z listu vlastnictví. Po zápisu si ověřte, že je obdarovaný veden jako vlastník a že jsou zapsána i sjednaná věcná břemena.

Celkově tedy darování nemovitosti trvá zpravidla asi 1 měsíc od podání návrhu. Pokud katastr návrh zamítne (nejčastěji kvůli chybnému označení nemovitosti), poplatek se nevrací a celý postup se opakuje. Jak smlouvu správně připravit, popisujeme v článku darovací smlouva bez notáře.

Kolik stojí darování nemovitosti mezi příbuznými

Darování nemovitosti v rodině patří k nejlevnějším způsobům převodu majetku. Notář ani znalecký posudek nejsou potřeba a daň z příjmu příbuzní neplatí. Přehled nákladů v roce 2026 shrnuje tabulka:

Celkové náklady se tak u daru podle vzoru pohybují kolem 2 100 až 2 600 Kč, při sepsání smlouvy na míru kolem 5 000 až 6 500 Kč. Jeden správní poplatek 2 000 Kč navíc pokryje i více nemovitostí, pokud jsou převáděny jednou smlouvou a jedním návrhem u stejného katastrálního pracoviště. Typicky tak rodiče darují dítěti dům i přilehlé pozemky za jediný poplatek.

Počítejte s tím, že při zamítnutí návrhu kvůli chybě ve smlouvě poplatek propadá a platí se znovu. Po převodu pak obdarovaný podává do 31. ledna následujícího roku přiznání k dani z nemovitých věcí.

Kdo z příbuzných neplatí daň z darované nemovitosti

Dar nemovitosti je z pohledu zákona bezúplatný příjem obdarovaného. Podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, je ale od daně osvobozen, pokud pochází od některé z těchto osob:

Osvobozený dar nad 5 000 000 Kč podléhá oznamovací povinnosti podle § 38v zákona o daních z příjmů; oznámení se podává do konce lhůty pro daňové přiznání a za jeho nesplnění hrozí pokuta až 15 % z neoznámené částky (u bytu za 8 milionů Kč tedy až 1 200 000 Kč). Výjimka podle § 38v odst. 3 pro příjmy, které správce daně zjistí z vlastních evidencí, se podle seznamu zveřejněného Finanční správou vztahuje jen na osvobozený příjem z prodeje nemovitostí zapsaných v katastru (§ 4 odst. 1 písm. a), b) a u) zákona), nikoli na darování. Darovaný byt nebo dům v hodnotě nad 5 milionů Kč tedy obdarovaný oznámit musí, stejně jako dary peněz nebo cenností; pokuta podle § 38w činí 0,1 % při dodatečném oznámení bez výzvy, 10 % po výzvě a 15 %, pokud oznámení nepodá ani v náhradní lhůtě. Podrobnosti najdete v článku oznámení daru nad 5 milionů Kč. Kdo není příbuzný ani nežil s dárcem ve společné domácnosti, zdaní obvyklou cenu nemovitosti jako ostatní příjem podle § 10 zákona, více v článku darovací daň.

Jak ochránit nemovitost v případě darování

Zatímco dědictví se řeší po smrti majitele, darování nemovitosti je plně v kompetenci majitele, v takovém případě je nezbytností, aby se dárce chránil, jestliže daruje nemovitost, ve které žije. Do darovací smlouvy musí být tento bod uveden, následně se zapíše do katastru nemovitostí.

Jaké jsou způsoby pro ochranu dárce?

Věcné břemeno

Zjednodušeně věcné břemeno znamená právo užívat nemovitost jinou osobou, než její vlastník. Jedná se nejčastěji o rodiče, kteří svůj dům přepsali již na děti, ale i nadále si vymezují právo v nemovitosti dožít. Za těchto okolností je tak součástí darovací dohody věcné břemeno, lze jej zřídit i písemnou smlouvou, která není přímou součástí darovací smlouvy, slouží pouze jako její dodatek.

Chcete-li věcné břemeno ukončit dříve, než skončí řádně podle smlouvy, musí tak učinit pouze osoba, která je věcným břemenem chráněna.

Zákaz zcizení

Vlastník nemovitosti nesmí tuto nemovitost převést na jinou osobu, což je považováno za prodej nebo darování nemovitosti.

Zákaz zatížení

Vlastník nemovitosti nesmí nemovitost zatížit třetí osobou, to v praxi převážně znamená, že nesmí být na nemovitost uvalen např. bankovní úvěr.

Jak již bylo řečeno, všechny zmíněné způsoby ochrany se uvádí do katastru nemovitosti, jejíž vymazání podléhá osobě, která jej vydala, nikoli majitel nemovitosti. Jestliže se někdo pokusí obejít tento způsob ochrany, změny na katastru nebudou uvedeny. Pokud tedy koupíte nemovitost, na kterou je uvalen zákaz zcizení, nebudete do katastru uveden jako nový majitel nemovitosti, formálně tak žádnou nemovitost nevlastníte.

Darování nemovitosti mezi příbuznými

Darování nemovitosti se řídí odlišnými pravidly než dědictví, děti nemusí dědit stejně, darování nemovitosti jen jednomu dítěti je tak běžné. Obdarovaný tak není povinen vyplácet ostatní sourozence nebo jiné příbuzné. Převod nemovitosti v rodině tak čistě záleží na vzájemné dohodě, resp. na vůli vlastníka nemovitosti.

Pokud je nemovitost darována jen jednomu z více dětí, není nutný žádný souhlas ostatních sourozenců. Obdarovaný také není povinen ostatní sourozence vyplatit. Je-li nemovitost darována, nemusí se obdarovaný bát, že by o ni přišel v případě dědického řízení, tato nemovitost má již nového majitele, není tak předmětem dědictví.

Lze darovat nemovitost v SJM, s hypotékou nebo jen podíl na ní?

Nemovitost ve společném jmění manželů musí darovat oba manželé společně, a to i tehdy, když ji daruje jeden z nich vlastnímu dítěti z předchozího vztahu. Pokud smlouvu podepíše jen jeden manžel, katastr návrh na vklad zamítne a správní poplatek propadne; druhý manžel se navíc může podle § 714 občanského zákoníku dovolat neplatnosti. Řešením je buď společný podpis obou manželů, nebo předchozí zúžení společného jmění notářským zápisem. Zvláštnostem daru mezi manžely se věnuje článek darování nemovitosti mezi manželi.

Nemovitost zatíženou hypotékou darovat lze, zástavní právo banky ale zůstává na nemovitosti i po převodu a podle § 1888 odst. 2 občanského zákoníku se má za to, že na obdarovaného přechází i zajištěný dluh, pokud se s bankou nedohodne jinak. Prakticky je proto nutný předchozí souhlas banky, která obvykle posuzuje bonitu nového dlužníka. Bez souhlasu banka může úvěr zesplatnit. Pokud dítě převezme splácení hypotéky, nejde už o čistý dar, ale o úplatný převod s možným dopadem na daň z příjmu rodiče.

Darovat lze i spoluvlastnický podíl, například když sourozenec daruje druhému sourozenci ideální polovinu domu zděděnou po rodičích a vypořádá tak spoluvlastnictví. Smlouva se liší jen vymezením předmětu daru (např. „spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na pozemku parc. č. …“), postup u katastru i poplatek 2 000 Kč jsou stejné. U bytové jednotky je vhodné předem ověřit, zda stanovy společenství vlastníků spoluvlastnictví jednotky neomezují.

Vzor darovací smlouvy

Vzorový dokument darovací smlouvy jsme připravili pro jednoduché případy darování.

• Aktuální vzor smlouvy pro rok 2026
• Vzor smlouvy si stáhnete ve formátu .docx, snadný pro doplnění a tisk
• Získáte také návod, jak vzor smlouvy vyplnit
• Bonus: Vedlejší ustanovení, jak smlouvu vylepšit (Zřízení služebnosti např. právo užívání nemovitosti, Stanovení příkazu např. podmínka ve smlouvě, časové omezení atp., Zákaz zatížení darované věci či nemovitosti, Zákaz zcizení darované věci či nemovitosti)
• Dokument s nejčastějšími otázky a odpovědi k darovací smlouvě

VZOR DAROVACÍ SMLOUVY

Nejčastější otázky a odpovědi

Platí se daň při darování nemovitosti v rodině?

Ne, darování nemovitosti v rodině je osvobozeno od daně z příjmu. Osvobozeni jsou příbuzní v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnoučata), příbuzní ve vedlejší linii (sourozenci, synovci, neteře) a manželé nebo nesezdaní partneři žijící ve společné domácnosti alespoň 1 rok. Daň z nemovitých věcí nově platí obdarovaný.

Kdo je příbuzný v přímé linii pro účely darování?

Příbuzní v přímé linii jsou osoby, kde jedna pochází přímo od druhé: rodiče a děti, prarodiče a vnoučata, praprarodiče a pravnoučata. Příbuzní ve vedlejší linii jsou osoby, které mají společného předka, ale nepocházejí přímo od sebe – typicky sourozenci, strýcové, tety, synovci a neteře.

Musí být darovací smlouva mezi příbuznými notářsky ověřena?

Notářské ověření samotné smlouvy není povinné, ale podpisy dárce a obdarovaného musí být úředně ověřeny. Ověření lze provést u notáře, advokáta nebo na Czech POINT (obecní úřad, pošta). Bez úředně ověřených podpisů katastrální úřad vklad odmítne.

Jak sepsat darovací smlouvu mezi příbuznými?

Smlouva musí být písemná a obsahovat: identifikaci obou stran (jméno, datum narození, adresa), přesný popis nemovitosti (číslo LV, parcely nebo jednotky, katastrální území), prohlášení o bezplatném převodu, podmínky (věcné břemeno, zákaz zcizení) a úředně ověřené podpisy. K návrhu na vklad do katastru přiložte výpis z katastru.

Lze darovat nemovitost sourozenci?

Ano, darování nemovitosti sourozenci je právně možné a osvobozeno od daně z příjmu (sourozenci jsou příbuzní ve vedlejší linii). Postup je totožný jako při darování rodičům nebo dětem: darovací smlouva s úředně ověřenými podpisy, návrh na vklad do katastru a poplatek 2 000 Kč. V případě darování nemovitosti nezletilému je navíc nutný souhlas soudu.

Co hrozí při chybě v darovací smlouvě mezi příbuznými?

Chybná smlouva může být relativně nebo absolutně neplatná. Přečtěte si, jak probíhá napadení darovací smlouvy. Nejčastější chyby jsou: nepřesný popis nemovitosti, chybějící ověření podpisů, darování nemovitosti ve společném jmění bez souhlasu druhého manžela nebo darování ve stavu neschopnosti právně jednat. Neplatnou smlouvu lze napadnout u soudu a darování zrušit.

Poslední aktualizace: 17. října 2026