Přemýšlíte, jak uskutečnit prodej garáže na vlastní pěst? Zdá se vám obtížný a drahý postup realitky? Chcete si ulehčit práci? Pro to abyste svou nemovitost prodali, nemusíte za značné peníze platit realitní kancelář. Zvolte si raději pohodlnější a levnější variantu a s využitím moderních prostředků a prodejte garáž bez realitky. Přepis garáže i další formality zvládnete svépomocí.
Zvláště ve velkých městech se dnes stává, že obyvatelé často nemají, kde zaparkovat, vyložit nákup z auta nebo udělat drobné opravy. I proto se více lidí, kteří se do měst stěhují, zajímají o volné garáže na prodej. Pokud zamýšlíte prodej garáže nebo naopak nákup garáže, přečtěte si, na co si dát pozor a jak nejlépe na to.
Jak postupovat při prodeji garáže? Máte dvě možnosti:
- Přenechat vše na realitní kanceláři
- Prodat svou nemovitost bez pomoci realitní kanceláře
Jak prodat garáž bez realitky
To, co by pro vás za normálních okolností za úplatu udělala realitní kancelář, můžete udělat sami. Přemýšlíte, jak uskutečnit prodej garáže bez realitky? Tady je seznam úkolů, které byste měli splnit, abyste vaši nemovitost prodali:
Ocenění vlastní nemovitosti
Můžete to udělat prostřednictvím průzkumu trhu, srovnáním s obdobnou nemovitostí v podobné lokalitě. Můžete také připravit odhad znalce. Pozor na nesprávné nastavení ceny, garáž by neměla být podhodnocena ani nadhodnocena. To bývá nejčastější problém, proč potenciální zájemci o nemovitost přestanou jevit zájem.
Příprava nemovitosti k prodeji
Zkontrolujte technický stav nemovitosti. Ukliďte garáž a proveďte nutnou údržbu. Vykliďte osobní věci a další věci, které nemusí vypadat dobře a také je nechcete společně s garáží prodat. Vizuální dojem je velmi důležitý, zájemci, kteří uvidí udržovanou nemovitost, raději přistoupí i na vyšší cenovou nabídku.
Příprava grafické dokumentace, foto a video matriálů
Připravte nejlépe profesionální fotografie a videa garáže, které budete chtít umístit do inzerce a budete je prezentovat zájemcům. Vytvořte přehledný a ucelený soubor, do kterého vložíte také plány půdorysu nebo začlenění do stavebního celku. Můžete také připravit virtuální prohlídku, která oddělí opravdové zájemce a pouhé zvědavce. Čím lepší provedení uděláte, tím lépe to zafunguje.
Vytvoření prodejních textů k inzerátům
Připravte si atraktivní a zároveň pravdivý prodejní text. Ideálně do něj kromě popisu a historie garáže a její údržby, vložte také popis okolí, kde se nemovitost nachází. Nikdy si v textech nevymýšlejte, vše se dá dnes ověřit.
Zajištění průběžné publikace reklamních materiálů
Naplánujte si, kam všude svůj inzerát vložíte. Můžete použít placené weby, které jsou k tomu určené. Tím eliminujete počet spekulantů a osob, které mají za lubem nějaký podvod. Můžete také využít sociální sítě. Pokud je garáž někde na vesnici nebo v malém městě, použijte klidně místní inzerci v novinách. Zkontrolujte, že jsou všechny informace a grafické provedení v pořádku a umístěte je na vámi zvolená místa.
Analýza procesu prodeje prodávané nemovitosti
V případě, že už garáž nějaký čas nabízíte a stále se nenašel ten správný kupec, zkuste si udělat analýzu. Zjistěte příčinu nízkého zájmu. Někdy to může být např. sezónnost, lidé jsou v létě u moře, a proto o nákup garáže nejeví zájem. Samozřejmě to může být i tím, že na vašem inzerátu je něco špatně. V takovém případě se obraťte na odborníky.
Jednání se zájemcem o koupi
Kupující i prodávající by se k sobě měli od začátku chovat slušně. Přesouvání nebo rušení schůzek či pozdní reakce nemusí vyvolat dobrý dojem. Sjednejte si termín prohlídky s možným kupcem. Na ten přineste veškeré dokumenty a informace o nemovitosti. Může se stát, že si na místě plácnete. Pokud ne, udržujte jednání také telefonicky nebo e-mailem.
Ujasnění si vlastních zájmů a jejich ochrana během jednání se zájemci
Než se s kupujícím dohodnete na finální podobě prodeje, ještě jednou si ujasněte, co od prodeje očekáváte a jaká úskalí mohou přijít:
- cena a metoda platby;
- termín uskutečnění transakce;
- místo uskutečnění transakce;
- postup zpracování kupní smlouvy;
- termíny a postup předávání nemovitosti;
- výše zálohy;
- právní vady objektu;
- existence dluhů vázaných k objektu a postup jejich splacení.
Zajištění právního servisu
I když jste se rozhodli, že všechno zvládnete sami od začátku do konce, přeci jenom byste si měli najít vhodného právního zástupce. Ten připraví kvalitní kupní smlouvu a ostatní smluvní dokumentaci. Stává se, že si právníka najde i kupující strana. Dohoda o podobě kupních smluv pak může být složitější.
Zvažte, zda to všechno zvládnete sami a ušetříte trochu peněz nebo do toho vložíte hodně svého úsilí. Se všemi výše zmíněnými kroky vám mohou pomoci odborníci.
Kupní smlouva na garáž
Kupní smlouva na garáž je stejná jako jakákoli jiná kupní smlouva na nemovitost. Musí v ní být obsažené následující:
- osobní údaje,
- stanovený termín platby,
- rozepsané jednotlivé splátky
- podpisy obou smluvních stran (ověřeny).
V případě, že garáž neprodáváte, ale budete ji darovat, podívejte se detailněji na článek darování garáže.
Přepis garáže a vklad do katastru
Až budete mít podepsanou a ověřenou smlouvu, můžete se pustit do návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Tento návrh je tvořen formulářem, kde se musí vyplnit následující položky:
- Identifikační údaje o nemovitosti (parcelní číslo, číslo popisné, list vlastnictví),
- Identifikační údaje dárce a obdarovaného,
- Vlastnické právo,
- Listiny, na jejichž základě se mění vlastnické právo, tedy kupní smlouva na garáž s datem a podpisem.
Se dvěma formuláři a podepsanou smlouvou můžete vyrazit na katastr nemovitostí. Správní poplatek za každý návrh na vklad do katastru nemovitostí činí 1.000 Kč. Na podatelně ponecháte jeden z návrhů na vklad a kupní smlouvu. Druhý návrh obdržíte zpět po zaplacení správního poplatku.
Daň z garáže
Již od roku 2020 neplatí, že při nabytí nemovitosti musíte platit daň.
Daň z prodeje nemovitostí však zůstává. Daň činí 15 % a zahrnete ji do daně z příjmů fyzických osob.
Jak financovat koupi garáže
Ceny garáží od roku 2019 výrazně vzrostly. V roce 2019 bylo zdražování způsobeno rostoucím počtem aut. Pro představu, v roce 2019 byly celorepublikové ceny garáží někde na částce 335 tisíc korun českých. Později, v roce 2022 však ceny rostly dál. Tento růst byl zase ovlivněn inflací a stoupající tendencí růstu cen všech nemovitostí. Na začátku roku 2023 se ceny nemovitostí zastavily na svém stropu a přichází pomalé ochlazení trhu. V průběhu roku 2024 se očekává ustálení a mírné zvyšování.
Ceny, které se pohybují v řádu od 335 tisíc Kč až někde kolem 700 tisíc Kč je možné zafinancovat hypotečním úvěrem. O koupi garáže je dobré se poradit s finančním poradcem nebo přímo s některou z bank nabízejících tyto služby.
V praxi však koupě garáže bývá realizována přímo z peněžních prostředků kupujícího. Je to rychlé a bez nutnosti víceúprav v kupní smlouvě na garáž.
Garáž jako investiční příležitost
Kromě bytů a domů se dá dnes za investiční příležitost pokládat i garáž. Vzhledem k vývoji cen je investice do garáží stále dobrá volba, kam uložit volné prostředky a získat příjem z pronájmu nebo přeprodeje. Na rozdíl od bytů a domů, garáží je stále málo a lidé svou poptávku nezmírnili.
Investiční příležitost v garáží také jistě vidí developeři, kteří v roce 2022 našli naprosto zdevastované garáže na Praze 6 a místo nich teď plánují postavit rezidenční byty.
Zástavní právo
Prodej garáže se dá uskutečnit i s hypotékou, díky institutu tzv. zástavního práva, které je omezením vlastnického práva. Tedy garáž není ještě zcela vaše, protože je banky až do doby, kdy splatíte hypotéku. Banka tedy musí souhlasit s prodejem. Pak ale musíte začít přemýšlet, jak s hypotékou naložit.
- Můžete se dohodnout, že správa pohledávky přejde na nového majitele a vy tak snížíte cenu za garáž
- Můžete si nechat břemeno na sobě a splácet hypotéku z výdělku, který jste utržili za prodej garáže, zde pozor na to, že musíte informovat kupujícího o tomto faktu
