Předkupní právo výrazně omezuje možnost vlastníka prodat majetek, nejčastěji nemovitost. Jak je to s předkupním právem spoluvlastníků? Kdy platí předkupní právo a lze ho obejít, i když je evidováno v katastru nemovitostí? Podle zákona existuje předkupní právo smluvní i zákonné. Jaký je mezi nimi rozdíl?
Co je předkupní právo
Předkupní právo je právo na přednostní koupi věci určitou osobou.
Pokud dojde k prodeji např. domu, může si prodávající v kupní smlouvě vyhradit právo přednostní koupě. To znamená, že až kupující bude chtít dům prodat, musí ho nejprve nabídnout prodávajícímu (osobě, od níž dům zakoupil).
Oprávněná osoba může předkupní právo využít, ale není to její povinnost.
Podstata práva přednostní koupě spočívá pouze v tom, aby povinný (např. kupující, pronajímatel) nabídl oprávněnému (např. prodávajícímu, nájemci) věc ke koupi jako prvnímu. Pokud nedojde k využití práva, může povinný nabízet věc třetím osobám.
Na straně druhé, uzavře-li povinný kupní smlouvu s třetí osobou, aniž by věc nejprve nabídl oprávněnému, kupní smlouva nebude platná. To se vztahuje na nemovitosti, kdy je právo oprávněného zapsáno v katastru nemovitostí.
Právo přednostní koupě může vzniknout:
- smluvně,
- ze zákona.
Předkupní právo smluvní
Výhradu přednostní koupě si mohou strany sjednat ve smlouvě (zejm. v kupní či nájemní smlouvě). Jedná se o tzv. vedlejší ujednání.
Nájemce a pronajímatel si v nájemní smlouvě dohodnou, že pokud bude pronajímatel chtít prodat byt, který nájemce obývá, nabídne ho ke koupi nejprve jemu.
Zákon pro výhradu přednostní koupě nevyžaduje písemnou formu. My vám ji však za účelem posílení právní jistoty doporučujeme.
Předkupní právo zákonné
Předkupní právo může vzniknout i ze zákona. V praxi to znamená, že právní předpis určité osobě nařizuje, aby věc nabídla k prodeji oprávněnému (konkrétní osobě).
Právo přednostní koupě se považuje za právní vadu nemovitosti.
Od 1. 7. 2020 došlo k výraznému omezení zákonného předkupního práva. Aktuálně se s ním setkáte zejména u:
- spoluvlastnictví (za splnění určitých podmínek),
- člena rodiny vůči rodinnému závodu (§ 704 odst. 2 občanského zákoníku),
- stavebníka a vlastníka pozemku u práva stavby (§ 1254 občanského zákoníku),
- nájemce k bytové jednotce (§ 1187 občanského zákoníku),
- vlastníka pozemku ke stavbě na pozemku a vlastníka stavby k pozemku (§ 3056 občanského zákoníku).
Přednostní koupě však existuje i ve veřejném zájmu. Stát má předkupní právo na kulturní památky anebo k pozemkům v národních parcích a přírodních rezervacích. Obce a kraje mají často přednost v koupi pozemků, které jsou územním plánem určeny pro veřejné potřeby.
Spoluvlastnictví
Občanský zákoník stanoví vznik předkupního práva u spoluvlastnictví, pokud:
- bylo založeno pořízením pro případ smrti (typicky dědickou smlouvou nebo závětí),
- jinou právní skutečností (např. zákonná dědická posloupnost), a to tak, že spoluvlastníci nemohli přechod spoluvlastnického podílu od počátku ovlivnit.
Spoluvlastníci tak mají k podílu právo přednostní koupě. Jeho trvání je však omezeno, a to na lhůtu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Platí to jak pro věci nemovité, tak věci movité.
Čtyři osoby zdědí dům, a tudíž se z nich stávají spoluvlastníci (každý vlastní 1/4 nemovitosti). Pokud se některý z nich rozhodne svůj podíl prodat ve lhůtě 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví, musí ho nejprve nabídnout ke koupi ostatním spolupodílníkům.
Po uplynutí této lhůty lze podíl nabízet ke koupi třetím osobám, aniž by musel být nabídnut spolupodílníkům.
Rozhodne-li se některá z osob prodat 1/4 zděděného podílu k domu např. 1 rok od vzniku spoluvlastnictví, může ho nabídnout buď spolupodílníkům, nebo třetím osobám. Spoluvlastníci k němu však již nemají právo přednostní koupě.
Výjimku však představuje spoluvlastnictví k zemědělskému závodu. Podmínky vzniku zákonného předkupního práva jsou stejné jako u nemovitých a movitých věcí. Nicméně, v tomto případě není přednostní koupě omezena žádnou lhůtou. Předkupní právo navíc dopadá i na dědický podíl.
Rodinný závod
Co se týče rodinného závodu, vzniká k němu dvojí přednostní právo.
Pokud má být rodinný závod rozdělen jako součást pozůstalosti mezi dědice, má k němu přednostní právo člen rodiny, který se účastní na jeho provozu (typicky v něm pracuje).
Dojde-li k prodeji:
- rodinného závodu,
- podílu k rodinnému závodu,
- věci, která má trvale soužit provozu rodinného závodu (např. stroje v dílně),
vzniká právo přednostní koupě členovi, který se podílí na provozu rodinného závodu.
Předkupní právo však lze smluvně vyloučit.
Právo stavby
Předkupním právem je vázán jak stavebník, tak vlastník pozemku, na němž se stavba nachází.
Stavebník postaví na pozemku vlastníka stavbu na základě práva stavby. Vlastník pozemku se posléze rozhodne pozemek prodat. Musí ho však nejprve nabídnout ke koupi stavebníkovi. Pokud stavebník přednostní koupi nevyužije, může vlastník nabízet pozemek třetím osobám.
Stejný postup se uplatní, pokud by chtěl stavebník prodat stavbu.
Nicméně, strany si mohou jednat, že nechtějí být vázány zákonným předkupním právem. Takový postup je však potřeba zaznamenat v katastru nemovitostí.
Nájem bytu
Právo přednostní koupě u nájmu bytové jednotky slouží k ochraně nájemce, jakožto slabší smluvní strany.
(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.
(2) Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije.
§ 1187 občanského zákoníku
Došlo-li k rozdělení vlastnického práva k domu na vlastnické právo na jednotky a osoba, která jednotku vlastní, se ji rozhodne prodat, musí ji nejprve nabídnout nájemci.
Nájemce by měl reagovat na nabídku prodávajícího do 6 měsíců ode dne, kdy ji obdržel. Posléze může totiž prodávající byt nabízet ke koupi jiným zájemcům.
Platí to však pouze pro fyzické osoby, nikoli tedy právnické.
Vlastník pozemku a vlastník stavby
Občanský zákoník uvádí, že stavba náleží k pozemku.
Zároveň se však věnuje problematice staveb, které se ke dni 1. 1. 2014 součástí pozemku nestaly.
V takové situaci má právo přednostní koupě:
- vlastník pozemku ke stavbě, která se na něm nachází,
- vlastník stavby k pozemku.
Smluvní strany se nemohou odchýlit od zákona, tj. právo smluvně vyloučit.
Nejčastější dotazy
Nejčastější otázky a odpovědi k právu přednostní koupě.
Co znamená předkupní právo v katastru nemovitostí
Předkupní právo je právem předkupníka (oprávněného) požadovat nabídnutí věci/nemovitosti ke koupi. A to za stejných podmínek, za kterých prodávající bude nabízet věc/nemovitost k prodeji jiným zájemcům.
Pokud jde o nemovitosti, bývá právo oprávněného zapsáno v katastru nemovitostí. Jestliže by se ho osoba, která chce nemovitost prodat rozhodla obejít (prodala by nemovitou věc třetí osobě), kupní smlouva by nebyla platná.
Jak vymazat předkupní právo
Předkupní právo zaniká dohodou. U nemovitostí je potřeba ho následně vymazat z katastru.
Co je předkupní smlouva
Předkupní smlouvou se rozumí smlouva o budoucí kupní smlouvě. Jedná se o závazek stran o tom, že v budoucnu dojde k uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím.
Jak obejít předkupní právo
Obejít předkupní právo příliš nelze. Skutečností ale je, že po 3 letech dochází k jeho promlčení. Pokud tedy nenabídne prodávající věc/nemovitost k prodeji v rámci předkupního práva do 3 let od sjednání přednostní koupě, dochází k promlčení.
Poslední aktualizace: 21. ledna 2025
