Možné způsoby skončení nájmu jsou jednou z oblastí, které s novým občanským zákoníkem doznaly několika změn. Úprava však není nejpřehlednější, a abychom zjistili všechny možnosti ukončení nájmu bytu, musíme hledat mimo jiné také v obecných ustanoveních o ukončení závazku. Článek se zaměřuje na skončení nájmu bytu dohodou a dále se zaobírá tématem možnosti předčasného ukončení nájmu.
Ukončení nájemní smlouvy bytu dohodou
Jedním z běžných důvodů pro ukončení nájmu bytu je uplynutí doby, na kterou byl uzavřen. Nájem se dá ukončit také výpovědí ze strany nájemce či pronajímatele a dalšími ne až tak obvyklými způsoby (např. smrtí nájemce, splynutím nebo v případě služebního bytu ukončením výkonu práce).
Ukončení nájmu dohodou
Jednou z možností je také ukončení nájmu bytu dohodou, který spočívá ve společné vůli nájemce a pronajímatele nájem ukončit.
Dohoda musí být písemná, je třeba v ní specifikovat uzavřenou nájemní smlouvu a určit den, ke kterému nájem skončí. Je vhodné si v dohodě vyjasnit práva a povinnosti stran související s předáním bytu a předejít tak případným budoucím neshodám a sporům.
Kromě správného nastavení data ukončení nájemního vztahu a předání bytu, nezapomeňte správně specifikovat vyrovnání dlužného nájemného, zálohových plateb na energie a vrácení kauce.
Předčasné ukončení nájemní smlouvy
Výčet důvodů, pro které lze nájem bytu vypovědět stanovuje občanský zákoník. Výpověď z nájemní smlouvy ze strany pronajímatele může nastat například tehdy, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti.
Výpovědní lhůta 3 měsíce
Obecně platí tříměsíční výpovědní lhůta, ovšem v případě, že nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, lze nájem vypovědět i bez výpovědní doby. Toto může nastat například při nezaplacení nájemného za dobu minimálně tří měsíců. Aby však k tomuto způsobu mohl pronajímatel přistoupit, je nutné nájemce nejprve vyzvat k odstranění protiprávního stavu.
Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je možné dohodou, viz výše.
Ukončení nájemní smlouvy nájemcem
Nájemce může vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou v případě, že se „změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“ Je otázkou několika let, než se tuto neurčitou úpravu podaří sjednotit soudní judikaturou.
Výpověď nájemní smlouvy
K ukončení nájmu bytu musí dojít písemně. Oznámení o ukončení nájemní smlouvy, respektive její výpověď, musí být protistraně doručena.
Výpovědní lhůta pro ukončení nájemní smlouvy bytu totiž běží až od prvního dne následujícího měsíce poté, co výpověď došla druhé straně. Adresát musí mít objektivní příležitost se s obsahem oznámení seznámit – je-li mu taková příležitost dána, ale on tak neučiní, nastane fikce doručení. Fikce doručení jinými slovy znamená, že k doručení došlo.
Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele
Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele je možná pouze z důvodů uvedených v zákoně, například při neplacení nájemného nebo při závažném porušování povinností nájemcem. Výpověď musí být vždy podána písemně a obsahovat přesný důvod, aby byla považována za platnou. Výpovědní lhůta je standardně tříměsíční a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci.
Okamžitá výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele je velmi specifický a závažný krok, který může být uplatněn pouze v mimořádných případech, které stanoví zákon. Podle občanského zákoníku může pronajímatel přistoupit k okamžité výpovědi tehdy, pokud nájemce hrubě porušuje své povinnosti – například dlouhodobě neplatí nájemné nebo vážně poškozuje pronajatý byt či dům. Okamžitá výpověď musí být vždy písemná, musí přesně popisovat důvod výpovědi a musí obsahovat výzvu k vyklizení bytu v krátké lhůtě.
VZOR VÝPOVĚDI NÁJMU OD PRONAJÍMATELE
Vzor nájemní smlouvy na byt, pokoj i nebytovou jednotku
- Vzor nájemní smlouvy je v souladu s právními předpisy.
- Pečlivě zpracovaný vzorový dokument s vysvětlivkami pro snadné doplnění.
- Vzor ke stažení ve formátu .docx.
- Přizpůsobíte si vlastním potřebám. Editujete a doplníte přímo v MS Word.
- Snadný tisk finálního dokumentu.
Protokol o předání bytu
Předávací protokol k bytu slouží k zaznamenání stavu bytu a je vhodný pro pronajímatele i nájemce při předání bytu, tedy při začátku nájmu a po skončení nájmu. Protokol a jeho náležitosti jsou upraveny v občanském zákoníku. Do protokolu o předání bytu se doporučuje zaznamenat především:
- vybavení
- míra opotřebení bytu či vybavení
- závady
- stavy na měřidlech
Součástí by měl být také datum a protokol by měl být součástí nájemní smlouvy anebo vedený jako příloha ke smlouvě. Měl by být samostatně podepsán pronajímatelem i nájemcem.
Ukončení nájemní smlouvy pozemku
Nový občanský zákoník opětovně zavedl institut zvaný pacht. Jde o specifický nájem, který nám umožňuje věc nejen užívat, ale také si z ní brát užitek, například sklízet plody. Je-li předmětem pachtu zemědělský nebo lesní pozemek, jedná se o zemědělský pacht.
V případě, že pacht pozemku je uzavřen na dobu delší než 2 roky a není-li smlouva uzavřena písemně, má se za to, že byl pacht sjednán na dobu neurčitou. Pro ukončení takového pachtu je stanovena výpovědní lhůta v délce 12 měsíců.
Pokud se však pachtýř ze zdravotních důvodů stane pro hospodaření na pozemku nezpůsobilým, může v tříměsíční lhůtě vypovědět také pacht na dobu určitou. Druhá výjimka je stanovena pro případ smrti pachtýře – dědic má právo do šesti měsíců od jeho smrti podat výpověď, přičemž výpovědní doba činí opět tři měsíce.
Poslední aktualizace: 4. listopadu 2024
