• Home »
  • Aktuální »
  • Nájem bytu – nový občanský zákoník – skončení nájmu bytu (3. díl)
Nájem bytu – nový občanský zákoník – skončení nájmu bytu (3. díl)

Nájem bytu – nový občanský zákoník – skončení nájmu bytu (3. díl)

Aktuální článek přináší přehled možných způsobů skončení nájmu bytu a seznamuje čtenáře s podstatnými změnami v této oblasti, které přinesl k 1. 1. 2014 nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „NOZ“).1

Tento článek navazuje na předchozí díl: Nájem bytu – nový občanský zákoník (2. díl), ve kterém jste se mohli dozvědět něco vzájemných právech a povinnostech mezi smluvními stranami ze smlouvy o nájmu bytu.

Skončení nájmu bytu

Skončení nájmu bytu upravuje nový občanský zákoník pod identickým označením v §§ 2285-2296 NOZ, nikoli však komplexním způsobem.

Další podstatná ustanovení týkající se skončení nájmu bytu nalezneme ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu v §§ 2235-2284 NOZ, v obecných ustanoveních o nájmu §§ 2201-2234 NOZ, rovněž nelze opomenout obecná ustanovení o zániku závazků §§ 1908-2008 NOZ, a konečně ustanovení o právních událostech § 603 NOZ.

Možné důvody skončení nájmu bytu

Z výše uvedených ustanovení NOZ můžeme podat následující výčet důvodů skončení nájmu bytu. V tomto článku se budu věnovat podrobněji pouze čtyřem tučně vytištěným důvodům skončení nájmu bytu.

  1. Uplynutí doby
  2. Dohoda pronajímatele a nájemce
  3. Nemožnost plnění
  4. Smrt nájemce
  5. Odstoupení od smlouvy
  6. Splynutí
  7. Narovnání
  8. Ukončení výkonu práce
  9. Zánik členství v bytovém družstvu
  10. Vyklizení bytu
  11. Výpověď nájemce
  12. Výpověď pronajímatele

reklama inzerce clanek

Zánik nájmu bytu uplynutím doby

Nájem bytu sjednaný mezi smluvními stranami na dobu určitou může skončit uplynutím doby v souladu s ustanovením § 603 NOZ („Práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny.“)

Nájem na dobu určitou může být sjednán buď formou dohody o době trvání nájmu anebo formou dohody na konkrétním dni jeho skončení.

Zánik nájmu bytu dohodou

Podle § 1981 NOZ si smluvní strany mohou ujednat zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový.

Jedná se o obecné ustanovení o způsobu zániku závazku, které však nepochybně lze vztáhnout i na nájem bytu. Co se týče formy takové dohody, je třeba vyžadovat v souvislosti s ustanovením § 2237 NOZ („Smlouva vyžaduje písemnou formu: pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.“) rovněž pro dohodu o skončení nájmu bytu formu písemnou.

Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce

Výpověď je jednostranný právní úkon vyjadřující vůli nájemci ukončit nájemní vztah, který musí splňovat zákonem striktně stanovené podmínky (§ 2286 NOZ). Výpověď musí být podepsána, mít písemnou formu, z jejího obsahu musí být zřejmé, kdo ji činí, komu je adresována, jakého právního vztahu se týká.

K perfekci výpovědi (právní úkon je perfektní splňuje-li všechny podstatné znaky) je nutné dojití druhé straně.

Výpověď nájmu na dobu neurčitou

Nájemce může v případě nájmu na dobu neurčitou vypovědět nájemní smlouvu z jakéhokoliv důvodu anebo i bez uvedení důvodu. Výpovědní doba je stanovena v § 2231 NOZ pro věci nemovité v délce tří měsíců.

Výpověď nájmu na dobu určitou

NOZ přinesl v této oblasti významnou změnu, jejímž cílem je poskytnout jistotu pronajímateli, že nájemní vztah bude trvat po sjednanou dobu. Nájemce již nemůže vypovědět nájem z jakéhokoliv důvodu či bez uvedení důvod, jako tomu bylo za předchozí právní úpravy,2 nýbrž dle ustanovení § 2287 NOZ může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

 Příklady takové změny okolností:

  • získání pracovního místa nájemcem v jiném místě, kam nebude moci bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět,
  • tíživá sociální situace nájemce například v důsledku ztráty zaměstnání nájemcem,
  • narození dítěte a s tím související potřeba většího bytu.

Avšak smluvní strany si mohou dohodnout v nájemní smlouvě, že nájemce je oprávněn podat výpověď i z jiného důvodu či dokonce bez jakéhokoliv důvodu.

NOZ neupravuje výslovně pro případ výpovědi dané nájemcem dle § 2287 délku výpovědní doby. Podle výkladového stanoviska č. 21 Expertní pracovní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti3 se analogicky uplatní tříměsíční výpovědní doba v souladu s ustanovením § 2231 odst. 1 NOZ.

Výpověď nájmu bytu bez výpovědní doby

Jedná se o výpověď danou nájemcem, která má sankční povahu, neboť je reakcí na porušení povinnosti pronajímatelem. Nájem zaniká v tomto případě již účinností výpovědi, nejčastěji dojitím výpovědi pronajímateli a neběží žádná výpovědní doba.

Příklady takové oprávněné sankční výpovědi bez výpovědní doby nájemcem:

  • potřeba provedení nezbytné opravy bytu a zároveň se jedná o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné byt vůbec užívat (§ 2210 odst. 3 NOZ)
  • stane-li se byt nepoužitelný k účelu bydlení, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce (§ 2227 NOZ).

Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele

Dle nové právní úpravy je pronajímatel oprávněn podat výpověď jen ze zákonem stanovených důvodů a navíc musí taková výpověď obsahovat poučení o právu nájemce podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (§ 2286 odst. 2 NOZ).

Výpověď nájmu bytu pronajímatelem s výpovědní dobou

V § 2288 NOZ jsou stanoveny výpovědní důvody, pro které může pronajímatel vypovědět nájem s výpovědní dobou, která je tříměsíční.

Příklady takových výpovědních důvodů:

  • odsouzení pro úmyslný trestný čin (nájemce musí být pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin, nestačí kupříkladu zahájení trestního stíhání),
  • hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu (například nájemce dá třetí osobě byt do podnájmu, ačkoli v bytě sám trvale nebydlí).

Nejvýznamnější změnou v oblasti výpovědi ze strany pronajímatele oproti předchozí právní úpravě je zrušení nutného přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu a zrušení institutu bytových náhrad.

Výpověď nájmu bytu pronajímatelem bez výpovědní doby

NOZ nově umožňuje pronajímateli vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (§2291 odst. 1 NOZ). Pouze však za podmínky, že nájemce povinnost vyplývající z nájmu bytu porušil zvlášť závažným způsobem. Výpověď ze strany pronajímatele má sankční charakter.

V § 2291 odst. 2 NOZ jsou demonstrativně uvedeny konkrétní případy, které je možné subsumovat pod zákonný termín porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem.

Příklady porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem:

  • nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozuje-li nájemce byt závažným anebo nenapravitelným způsobem,
  • způsobuje-li nájemce jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí.

Občanský zákoník však dává nájemci možnost jak zamezit okamžité výpovědi. Pronajímatel po zjištění porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, se musí nejprve pokusit vyřešit věc prostřednictvím smíru. Srovnej ustanovení §2291 odst. 3 NOZ „Nevyzve-li pronajímatel před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.“


1. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

2. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

3. http://obcanskyzakonik.justice.cz/vykladova-stanoviska/

Stanovisko:Při vypovězení nájmu bytu, nebo domu sjednaného na dobu určitou nájemcem z důvodu uvedeného v ustanovení § 2287 OZ se analogicky uplatní tříměsíční výpovědní doba stanovená v § 2231 odst. 1 OZ pro nájem nemovité věci sjednaný na dobu neurčitou.“

Image courtesy of franky242 / FreeDigitalPhotos.net

Nájem bytu – nový občanský zákoník – skončení nájmu bytu (3. díl)
5 (100%) 1 hlas[ů]