Nařízení vlády o drobných opravách (nařízení vlády č. 308/2015 Sb.): průvodce a klíčové paragrafy

Nařízení vlády o drobných opravách je nařízení vlády č. 308/2015 Sb., účinné od 1. 1. 2016, které vymezuje, co je běžná údržba bytu a co jsou drobné opravy související s užíváním bytu. Týká se nájemců a pronajímatelů bytů, protože podle § 2257 občanského zákoníku hradí nájemce právě běžnou údržbu a drobné opravy.

Úplné znění a PDF ke stažení v e-Sbírce ↗

Zpracovala redakce Muj-Pravnik.cz · Citace porovnány s e-Sbírkou 4. 10. 2026 · Znění účinné od 1. 1. 2026

Jak s touto stránkou pracovat: Závazné je pouze znění vyhlášené ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv, která se od 1. 1. 2024 vede elektronicky v systému e-Sbírka. Konsolidované (úplné) znění k určitému datu má informativní povahu. Citace paragrafů na této stránce přebíráme doslovně z e-Sbírky. Výklad pod citacemi je obecné vysvětlení textu nařízení, nikoli posouzení vaší konkrétní situace.

Kdy budete nařízení vlády o drobných opravách potřebovat

• V nájemním bytě se něco porouchalo a řešíte, kdo opravu zaplatí. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 odst. 2 občanského zákoníku), co jimi je, vymezují § 2 až § 6 nařízení. Přehled s příklady najdete v článku Kdo hradí opravy v bytě.
• Chystáte se malovat nebo uklízet před koncem nájmu. Malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah patří do běžné údržby (§ 2). Stav bytu při odevzdání pomůže zachytit předávací protokol k bytu.
• Nejde zámek, vypínač, baterie nebo sporák. Výměna zámku a opravy vypínačů, mísicích baterií či sporáků jsou vyjmenované ve výčtu drobných oprav podle věcného vymezení (§ 4 písm. b), c) a g)).
• Oprava stojí víc než 1 500 Kč. Oprava, která není ve výčtu § 4, je drobnou opravou jen tehdy, když náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5).
• Během roku se opravy hromadí. Po překročení ročního limitu 150 Kč/m² podlahové plochy se další opravy v daném kalendářním roce za drobné nepovažují (§ 6).
• Sepisujete nájemní smlouvu nebo její dodatek. Vycházet můžete ze vzoru nájemní smlouvy nebo ze vzoru dodatku k nájemní smlouvě. Ujednání zkracující práva nájemce bytu podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1 občanského zákoníku).

Struktura nařízení vlády o drobných opravách

Nařízení se nečlení na části ani hlavy, má sedm paragrafů. Vydala ho vláda k provedení občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a od 1. 1. 2026 platí ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb.

Klíčové paragrafy nařízení vlády o drobných opravách: doslovné znění a co znamenají

§ 1: Úvodní ustanovení

Co to znamená: Nařízení vymezuje dva pojmy: běžnou údržbu bytu a drobné opravy související s užíváním bytu. Samo neříká, kdo je platí. To stanoví občanský zákoník: pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 občanského zákoníku). Nařízení tak určuje, kde hranice mezi oběma povinnostmi leží.

§ 2: Běžná údržba bytu

Co to znamená: Běžná údržba je to, co se v bytě dělá obvykle při jeho užívání: malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah včetně krytin a obkladů a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Patří sem i udržování zařízení ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů z § 4 písm. g) a h), tedy například baterií, ohřívačů vody, sporáků, kamen či kotlů etážového topení, a kontrola hlásiče kouře včetně výměny zdroje. U běžné údržby nařízení žádnou částku nestanoví.

§ 3: Drobné opravy bytu

Co to znamená: Drobná oprava se týká bytu a jeho vnitřního vybavení, ale u vybavení jen tehdy, je-li součástí bytu a patří pronajímateli. Zda je oprava drobná, se posuzuje dvojím způsobem: podle věcného vymezení (výčet v § 4) nebo podle výše nákladů (§ 5). Oprava, která není ve výčtu § 4, tedy může být drobnou opravou jen díky tomu, že je levná.

§ 4: Drobné opravy podle věcného vymezení

Co to znamená: Opravy z tohoto výčtu jsou drobnými opravami bez ohledu na to, kolik stojí; § 4 žádnou částku pro jednu opravu nestanoví. Patří sem například výměna zámků, opravy kování a klik, výměna vypínačů, zásuvek a zdrojů světla, opravy baterií, sprch, umyvadel, ohřívačů vody, sporáků či kuchyňských linek. Výslovně sem ale nepatří hlavní uzávěr plynu a vody pro byt ani opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení. Do ročního limitu podle § 6 se náklady na tyto opravy započítávají.

§ 5: Drobné opravy podle výše nákladů

Co to znamená: Oprava nebo výměna, která není uvedena v § 4, je drobnou opravou, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč. Opravu za 1 500 Kč tedy text ještě zahrnuje, opravu za 1 501 Kč už ne. Pokud se na téže věci provádí několik souvisejících a časově navazujících oprav, sčítají se a rozhoduje součet. Náklady na dopravu se do částky nezapočítávají a hradí je nájemce.

§ 6: Roční limit nákladů

Co to znamená: Kromě limitu pro jednu opravu platí i roční strop. Sečtou se náklady na všechny drobné opravy podle § 4 i § 5 v kalendářním roce. Jakmile součet přesáhne 150 Kč za každý m² podlahové plochy bytu, další opravy v tomto roce se za drobné opravy nepovažují. Doprava se ani zde nezapočítává a hradí ji nájemce. Do podlahové plochy se počítají i prostory užívané výhradně nájemcem mimo byt; sklepy, které nejsou místnostmi, a balkony, lodžie a terasy jen polovinou.

§ 7: Účinnost

Co to znamená: Nařízení platí od 1. 1. 2016. Částky 1 500 Kč a 150 Kč/m² jsou v textu od 1. 1. 2026, kdy nabylo účinnosti nařízení vlády č. 493/2025 Sb. Do 31. 12. 2025 stanovilo nařízení 1 000 Kč pro jednu opravu a 100 Kč/m² jako roční limit. Nařízení č. 493/2025 Sb. obsahuje jen změny textu (čl. I) a účinnost (čl. II), přechodná ustanovení nemá. U oprav z doby před 1. 1. 2026 proto ověřte znění účinné v době opravy v tabulce časových verzí níže.

Jak se počítá limit drobné opravy

Nařízení obsahuje dva limity, které se uplatňují nezávisle na sobě. Následující kroky jen přepisují pravidla z § 5 a § 6, nic k nim nepřidávají.

• Krok 1: Je oprava ve výčtu § 4? Pokud ano, je drobnou opravou podle věcného vymezení bez ohledu na cenu jedné opravy (§ 3 a § 4).
• Krok 2: Pokud ve výčtu není, přesahuje náklad na jednu opravu 1 500 Kč? Pokud nepřesahuje, jde o drobnou opravu podle výše nákladů. Související a časově navazující opravy na téže věci se sčítají (§ 5).
• Krok 3: Kolik činí roční limit? Podlahová plocha bytu v m² × 150 Kč. Plochy sklepů, které nejsou místnostmi, balkonů, lodžií a teras se započítávají polovinou (§ 6 odst. 2).
• Krok 4: Přesáhl součet drobných oprav v kalendářním roce roční limit? Pokud ano, další opravy v tomto roce se za drobné opravy nepovažují (§ 6 odst. 1).
• Doprava: do limitu pro jednu opravu ani do ročního limitu se nezapočítává a hradí ji nájemce (§ 5 a § 6 odst. 1).

Ukázkový výpočet podle § 6: Byt má 60 m² a k němu balkon o ploše 8 m². Balkon se započítá polovinou, tedy 4 m², podlahová plocha pro účely nařízení je 64 m². Roční limit činí 64 × 150 Kč = 9 600 Kč. Přesáhne-li součet nákladů na drobné opravy v kalendářním roce 9 600 Kč, další opravy v tomto roce už se za drobné opravy nepovažují. Podle znění účinného do 31. 12. 2025 (100 Kč/m²) by roční limit téhož bytu činil 6 400 Kč.

Co z toho plyne pro nájemce: podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Oprava, která podle nařízení drobnou opravou není, do této povinnosti nájemce nespadá. Odpovědnost nájemce za poškození, které sám způsobil, upravují jiná ustanovení občanského zákoníku, která tato stránka nerozebírá.

Platby za služby, jako je teplo, voda nebo úklid společných prostor, a jejich vyúčtování řeší jiný předpis, zákon č. 67/2013 Sb. o službách spojených s užíváním bytu.

Časové verze znění

Nařízení má od vyhlášení v roce 2015 dvě účinná znění: původní od 1. 1. 2016 a aktuální od 1. 1. 2026.

E-Sbírka vede u nařízení vlády o drobných opravách 2 účinných znění. Tabulka ukazuje aktuální znění, předchozí znění (původní). Stav k 4. 10. 2026.

Co se v nařízení vlády o drobných opravách změnilo

• Od 1. 1. 2026 (nařízení vlády č. 493/2025 Sb.): Limit pro jednu drobnou opravu podle výše nákladů se zvýšil z 1 000 Kč na 1 500 Kč a z věty o nezapočítávání nákladů vypadla slova „a jiné náklady spojené s opravou“, takže se nezapočítávají jen náklady na dopravu (§ 5).
• Od 1. 1. 2026 (nařízení vlády č. 493/2025 Sb.): Roční limit se zvýšil ze 100 Kč/m² na 150 Kč/m² podlahové plochy a doplnila se věta, že náklady na dopravu se do něj nezapočítávají a hradí je nájemce (§ 6 odst. 1). Do běžné údržby nově patří i pravidelné prohlídky a čištění předmětů z § 4 písm. h), tedy kamen, kotlů etážového topení a kouřovodů (§ 2).
• Od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2025: původní znění bez novel.

Související články a vzory

• Kdo hradí opravy v bytě: drobné opravy, běžná údržba a závady
• Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při nájmu bytu
• Předávací protokol k bytu při nastěhování i ukončení nájmu
• Nájemní smlouva na dobu určitou
• Vyúčtování služeb nájemníkům
• Vzor nájemní smlouvy a vzor dodatku k nájemní smlouvě
• Vzor podnájemní smlouvy
• Občanský zákoník: průvodce a klíčové paragrafy, včetně § 2257 o opravách v nájemním bytě

Nejčastější otázky

Kdo platí drobné opravy v nájemním bytě?

Drobné opravy související s užíváním bytu provádí a hradí nájemce, stejně jako běžnou údržbu (§ 2257 odst. 2 občanského zákoníku). Pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1). Které opravy jsou drobné, stanoví nařízení vlády č. 308/2015 Sb.: buď jsou ve výčtu v § 4, nebo náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5), a to vždy jen do ročního limitu podle § 6.

Jaký je limit drobné opravy v roce 2026?

Od 1. 1. 2026 je drobnou opravou podle výše nákladů oprava, jejíž náklad nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5). Roční limit pro součet všech drobných oprav je 150 Kč za m² podlahové plochy bytu (§ 6 odst. 1). Obě částky zavedlo nařízení vlády č. 493/2025 Sb.; předtím platilo 1 000 Kč a 100 Kč/m². Náklady na dopravu se do limitů nezapočítávají a hradí je nájemce.

Jak se počítá roční limit drobných oprav podle podlahové plochy?

Podlahová plocha bytu v m² se vynásobí částkou 150 Kč (§ 6 odst. 1). Do plochy se počítají i prostory užívané s bytem, a to i mimo byt, pokud je užívá výhradně nájemce. Sklepy, které nejsou místnostmi, a balkony, lodžie a terasy se započítávají polovinou (§ 6 odst. 2). U bytu 60 m² s balkonem 8 m² je to 64 m² × 150 Kč = 9 600 Kč za kalendářní rok.

Kdo platí malování bytu při nájmu?

Malování nařízení výslovně řadí do běžné údržby bytu, stejně jako opravu omítek, tapetování a čištění podlah (§ 2). Běžnou údržbu provádí a hradí nájemce (§ 2257 odst. 2 občanského zákoníku). Pro běžnou údržbu nařízení nestanoví žádný finanční limit, limity v § 5 a § 6 se týkají drobných oprav.

Je výměna zámku drobná oprava?

Ano. Výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu jsou výslovně uvedeny ve výčtu drobných oprav podle věcného vymezení (§ 4 písm. b)). U oprav z tohoto výčtu nehraje roli cena jedné opravy, jejich náklady se ale započítávají do ročního limitu 150 Kč/m² podlahové plochy (§ 6 odst. 1). Vybavení musí být součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele (§ 3).

Může nájemní smlouva přenést na nájemce všechny opravy?

U nájmu bytu k zajištění bytových potřeb nájemce se podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu, mezi něž patří i § 2257 (nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy). Tato zvláštní ustanovení se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel byt k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2).

Upozornění: Obsah této stránky má informativní charakter, vysvětluje obecně text předpisu a nenahrazuje posouzení konkrétní situace. Nejde o právní službu. Závazné je znění vyhlášené ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv.