Zákon o službách spojených s užíváním bytu je zákon č. 67/2013 Sb., účinný od 1. 1. 2014, který upravuje zálohy za služby v domě s byty, jejich rozúčtování, vyúčtování a vypořádání přeplatků a nedoplatků. Týká se nájemců a pronajímatelů bytů, vlastníků jednotek, společenství vlastníků a bytových družstev.
| Číslo a název | Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty |
|---|---|
| Přijat (ze dne) | 19. 2. 2013 |
| Účinnost od | 1. 1. 2014 (§ 15) |
| Aktuální znění účinné od | 1. 1. 2026 |
| Poslední novela | zákon č. 176/2025 Sb. |
| Příští ohlášená změna | od 1. 1. 2027 (zákon č. 424/2022 Sb.) |
| Stav | platný a účinný |
Úplné znění a PDF ke stažení v e-Sbírce ↗
Zpracovala redakce Muj-Pravnik.cz · Citace porovnány s e-Sbírkou 4. 10. 2026 · Znění účinné od 1. 1. 2026
Ve zkratce: Zákon č. 67/2013 Sb. je krátký (§ 1–15 a vložené § 8a, 8b, 9a a 14a) a všechna ujednání podle něj musí být písemná (§ 1 odst. 4). Službami jsou zejména teplo a teplá voda, voda a odvádění odpadních vod, výtah, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz odpadu a komíny (§ 3). Vyúčtování musí příjemce služeb dostat nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a přeplatek nebo nedoplatek se vyrovná nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování (§ 7). Do 30 dnů od doručení může příjemce žádat doložení podkladů a podat námitky (§ 8). Za nesplnění povinností podle zákona hrozí pokuta, bez jiného ujednání 50 Kč za každý započatý den prodlení (§ 13).
Jak s touto stránkou pracovat: Závazné je pouze znění vyhlášené ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv, která se od 1. 1. 2024 vede elektronicky v systému e-Sbírka. Konsolidované (úplné) znění k určitému datu má informativní povahu. Citace paragrafů na této stránce přebíráme doslovně z e-Sbírky. Výklad pod citacemi je obecné vysvětlení textu zákona, nikoli posouzení vaší konkrétní situace.
Kdy budete zákon o službách spojených s užíváním bytu potřebovat
- Pronajímáte byt a sepisujete nájemní smlouvu. Rozsah služeb a výši záloh si strany ujednají (§ 3 odst. 2 a § 4 odst. 1), a to písemně (§ 1 odst. 4). Co do služeb patří, rozebírá článek Služby spojené s nájmem bytu, smlouvu můžete připravit podle vzoru nájemní smlouvy.
- Pronajímatel nebo SVJ vám oznámili vyšší zálohy. Změnu záloh v průběhu roku upravuje § 4 odst. 4: musí být písemně oznámena a řádně odůvodněna a platí nejdříve od prvního dne následujícího měsíce po doručení oznámení.
- Připravujete nebo jste dostali roční vyúčtování služeb. Lhůty a povinný obsah vyúčtování stanoví § 7. Praktický postup s příklady najdete v článku Vyúčtování služeb nájemníkům.
- S vyúčtováním nesouhlasíte. Do 30 dnů od doručení můžete písemně požádat o doložení podkladů a podat námitky (§ 8).
- Vyúčtování nepřišlo včas nebo nebyly vyřízeny námitky. Za nesplnění povinností podle zákona náleží druhé straně pokuta (§ 13).
- V bytě se změnil počet lidí. Změnu počtu osob rozhodných pro rozúčtování musí příjemce služeb písemně a bez zbytečného odkladu oznámit (§ 12), protože podle počtu osob se rozúčtovávají například výtah, úklid nebo odvoz odpadu (§ 5 odst. 2 písm. d)).
- Nájemník nebo člen SVJ či družstva neplatí. U členů bytového družstva nebo společenství lze od 1. 1. 2026 rozhodnout o neposkytování služeb (§ 9a). Vymáhání dlužného nájemného popisuje článek Vymáhání nájemného.
Struktura zákona o službách spojených s užíváním bytu
| Část | Co upravuje | Paragrafy |
|---|---|---|
| Úvodní ustanovení a pojmy | Předmět zákona, písemná forma ujednání, poskytovatel a příjemce služeb, zúčtovací období, náklady, rozúčtování, vyúčtování, dálkově odečitatelná měřidla | § 1–2 |
| Služby a zálohy | Výčet služeb, výše záloh a jejich změna | § 3–4 |
| Rozúčtování | Rozúčtování nákladů na služby, na vytápění a na společnou přípravu teplé vody | § 5–6 |
| Vyúčtování a námitky | Lhůty a obsah vyúčtování, splatnost přeplatků a nedoplatků, nahlížení do podkladů, námitky | § 7–8 |
| Informace o spotřebě | Pravidelné informace o spotřebě tepla a teplé vody, předání údajů poskytovateli energetických služeb | § 8a–8b |
| Paušální platba a neposkytování služeb | Paušál bez vyúčtování a jeho omezení, rozhodnutí družstva nebo SVJ o neposkytování služeb dlužníkovi | § 9–9a |
| Společná ustanovení a pokuta | Domy bez SVJ, jiné užívací vztahy, oznámení počtu osob, pokuta za nesplnění povinností | § 10–13 |
| Přechodná a závěrečná ustanovení | Přechodná ustanovení, zmocnění pro vyhlášku Ministerstva pro místní rozvoj, účinnost | § 14–15 |
Zákon se nečlení na části ani hlavy. Podrobnosti rozúčtování nákladů na vytápění a teplou vodu stanoví vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj, ke které zákon zmocňuje v § 14a.
Klíčové paragrafy zákona o službách spojených s užíváním bytu: doslovné znění a co znamenají
§ 1: Úvodní ustanovení
§ 1 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Tento zákon zapracovává příslušné předpisy Evropské unie2) a upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.
(2) Je-li v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor.
(3) Tento zákon se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb.
(4) Veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.
Co to znamená: Zákon řeší zálohy za služby, jejich rozúčtování, vyúčtování a vypořádání. Na nebytové prostory v domě s byty se ustanovení o bytech použijí přiměřeně (odst. 2). Netýká se služeb, které si nájemce nebo vlastník jednotky zajišťuje sám bez účasti poskytovatele (odst. 3). Důležitý je odstavec 4: veškerá ujednání podle zákona, tedy například o zálohách nebo o paušálu, musí mít písemnou formu.
§ 2: Vymezení pojmů
§ 2 odst. 1 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Pro účely tohoto zákona se rozumí
a) poskytovatelem služeb
1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo
2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,
b) příjemcem služeb
1. nájemce bytu, nebo
2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,
c) zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb,
d) náklady na služby cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb; nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky,
e) rozúčtováním vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby,
f) vyúčtováním vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období,
g) osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb
1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období,
2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo
3. osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období,
h) zjištěnou spotřebou tepla hodnota zjištěná jako rozdíl odečtu naměřených hodnot na instalovaných měřidlech podle zákona o metrologii nebo na instalovaných zařízeních pro rozdělování nákladů na vytápění na konci a na začátku období, za které se informace o zjištěné spotřebě tepla příjemci služeb poskytuje, upravená za použití korekcí a výpočtových metod, které zohledňují i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepla danou jejich polohou a které se používají při rozúčtování.
Co to znamená: Poskytovatelem služeb je u nájmu vlastník domu nebo jednotky (pronajímatel), v domě s jednotkami také společenství vlastníků. Příjemcem je nájemce bytu nebo vlastník jednotky. Zúčtovací období trvá nejvýše 12 měsíců a jeho počátek určuje poskytovatel; nemusí tedy jít o kalendářní rok. Do nákladů na služby se nepočítají revize zařízení a odpisy domu. Osobami rozhodnými pro rozúčtování jsou nájemce či vlastník a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou v bytě žít déle než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.
§ 3: Vymezení a rozsah služeb
§ 3 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
(2) Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.
Co to znamená: Slovo „zejména“ znamená, že výčet typických služeb není uzavřený; s dalšími sjednanými službami počítá i § 5 odst. 2 písm. d). Konkrétní rozsah si strany ujednají, u družstva nebo SVJ o něm rozhodne družstvo nebo společenství.
Od služby odvozu odpadu je třeba odlišit místní poplatek za komunální odpad, který může obec zavést podle zákona o místních poplatcích.
§ 4: Výše záloh za služby a způsob změny jejich výše
§ 4 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.
(2) Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.
(3) Nedojde-li k ujednání o zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, měsíční zálohy se pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody1) vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.
(4) Poskytovatel služeb má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.
Co to znamená: Poskytovatel smí chtít měsíční zálohy. Jejich výši si strany ujednají; když k ujednání nedojde, určí je poskytovatel podle nákladů z minulého roku či zúčtovacího období nebo podle předpokládaných cen. Nejsou-li ujednány zálohy na vodu a odvádění odpadních vod, vypočítají se nejvýše z jedné dvanáctiny ročních dodávek podle loňské spotřeby nebo směrných čísel (odst. 3). Během roku lze zálohu změnit při změně ceny nebo z jiných oprávněných důvodů, ale jen písemným oznámením s řádným odůvodněním. Bez odůvodnění ke zvýšení nedojde a vyšší záloha platí nejdříve od prvního dne měsíce po doručení oznámení.
§ 5: Rozúčtování nákladů na služby
§ 5 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.
(2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto
a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody1),
b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,
c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,
d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Co to znamená: Způsob rozúčtování se ujednává s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo či společenství, a měnit ho lze až po skončení zúčtovacího období. Bez takové dohody platí zákonná pravidla: voda podle podružných vodoměrů (nejsou-li ve všech bytech, podle směrných čísel), komíny podle počtu vyústění, televizní signál podle počtu zásuvek a výtah, osvětlení, úklid a odpad podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Pro teplo a teplou vodu platí zvláštní § 6.
Rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody upravuje podrobně § 6 zákona: je-li stanovena povinnost instalovat měřidla nebo zařízení pro rozdělování nákladů, náklady se dělí na základní složku podle podlahové plochy a spotřební složku podle náměrů měřidel. Příjemci, který neumožní instalaci měřidel s platným ověřením nebo jejich odečet nebo je neoprávněně ovlivní, se spotřební složka určí ze trojnásobku průměrné hodnoty na 1 m² u ostatních příjemců (§ 6 odst. 3 a 4).
§ 7: Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků
§ 7 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
(2) Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
(3) Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.
(4) Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.
Co to znamená: Poskytovatel musí vyúčtování doručit nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Musí uvádět skutečné náklady po službách a celkovou výši přijatých záloh tak, aby byl rozdíl kontrolovatelný. Přeplatek nebo nedoplatek se vyrovná v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Vady vyúčtování neodkládají splatnost přeplatku; splatnost nedoplatku neodkládají vady, které nemají vliv na jeho výši. Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování nelze přenést do nákladů na služby.
Příklad lhůt podle § 7: Skončí-li zúčtovací období 31. 12. 2025, musí být vyúčtování doručeno nejpozději 30. 4. 2026. Je-li doručeno 15. 4. 2026, má být finanční vyrovnání podle § 7 odst. 3 provedeno nejpozději do 15. 8. 2026, nebyla-li dohodnuta kratší lhůta. Občanský zákoník pro rozúčtování a úhradu služeb odkazuje na jiný právní předpis (§ 2247 odst. 3), obsahuje ale pro nájem bytu i vlastní pravidla o zálohách (§ 2251) a o nahlížení do vyúčtování a splatnosti (§ 2252): přeplatek i nedoplatek jsou podle něj splatné k témuž dni, a není-li ujednáno jinak, do tří měsíců po uplynutí lhůty k nahlédnutí do vyúčtování, která činí zpravidla 4 měsíce po skončení zúčtovacího období. Lhůty se tedy liší a § 7 odst. 1 tohoto zákona začíná výhradou „není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak“. Jejich vzájemný vztah tato stránka nevykládá.
§ 8: Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek
§ 8 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení.
(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.
Co to znamená: Do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce písemně žádat doložení podkladů a jejich kopie (poskytovatel vyhoví do 30 dnů) a podat námitky, případně do 30 dnů od doložení podkladů. Kdo námitky ve lhůtě nepodá, o tom platí, že s vyúčtováním souhlasí. Včasné námitky musí poskytovatel vyřídit do 30 dnů.
Pokud jsou v domě dálkově odečitatelná měřidla tepla nebo teplé vody, musí poskytovatel od 1. 1. 2024 příjemcům doručovat informace o spotřebě, bez jiného ujednání či rozhodnutí za každý kalendářní měsíc do konce následujícího měsíce, a náklady na to nelze zahrnout do nákladů na služby (§ 8a). Na písemnou žádost příjemce předá poskytovatel jeho vyúčtování a údaje o spotřebě za poslední 3 roky jím určenému poskytovateli energetických služeb (§ 8b).
§ 9: Paušální platba
§ 9 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.
(2) Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci.
(3) Na žádost příjemce služeb má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
(4) U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
Co to znamená: Strany si mohou ujednat paušál: buď jednu částku za nájemné i služby, nebo paušál jen za služby. Paušál se nevyúčtovává. U nájmů na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou ale do paušálu nelze zahrnout teplo, teplou vodu, vodu a odvádění odpadních vod; tyto služby se musí vždy vyúčtovat. Pro účely sociálních dávek na bydlení musí poskytovatel na žádost vystavit podrobný rozpis paušálu.
§ 9a: Rozhodnutí o neposkytování služeb
§ 9a zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
Nejvyšší orgán bytového družstva nebo společenství může rozhodnout, že služby nebo některé ze služeb nebudou poskytovány příjemci služeb, který je členem tohoto bytového družstva nebo společenství, pokud je příjemce služeb v prodlení s úhradou za poskytované služby nebo záloh za služby po dobu nejméně 3 měsíců. Dojde-li ke splnění splatného dluhu příjemce služeb, obnoví poskytovatel služeb bez zbytečného odkladu poskytování služeb v plném rozsahu.
Co to znamená: Ustanovení platí od 1. 1. 2026 a týká se jen členů bytového družstva nebo společenství vlastníků. Nejvyšší orgán družstva nebo SVJ může rozhodnout, že služby nebo některé z nich nebudou dlužníkovi poskytovány, pokud je s platbami za služby nebo zálohami v prodlení nejméně 3 měsíce. Po zaplacení splatného dluhu musí poskytovatel služby bez zbytečného odkladu obnovit v plném rozsahu.
§ 12: Oznámení změny počtu osob
§ 12 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
Příjemce služeb oznámí poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Co to znamená: Podle počtu osob se bez jiné dohody rozúčtovává výtah, osvětlení a úklid společných prostor nebo odvoz odpadu (§ 5 odst. 2 písm. d)), proto musí nájemce nebo vlastník jednotky každou změnu oznámit písemně a bez zbytečného odkladu. Neoznámení § 13 výslovně uvádí jako důvod pro pokutu.
§ 13: Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním
§ 13 zákona o službách spojených s užíváním bytu · znění účinné od 1. 1. 2026 · e-Sbírka ↗
(1) Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.
(2) Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Co to znamená: Pokutu platí ten, kdo nesplní povinnost podle zákona, a to druhé straně. Zákon jmenuje hlavně opožděné vyúčtování, nesplnění povinností při nahlížení do podkladů a vyřizování námitek a neoznámení změny počtu osob. Výši lze ujednat alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců nebo ji určí družstvo či SVJ, nejvýše však 50 Kč za každý započatý den prodlení; bez ujednání činí právě 50 Kč. Pokuta nenáleží, pokud splnění nebylo spravedlivé požadovat nebo prodlení zavinila druhá strana.
Časové verze znění
Zákon je účinný od 1. 1. 2014, aktuální znění je účinné od 1. 1. 2026 a e-Sbírka eviduje i budoucí znění od 1. 1. 2027.
| Účinné od | Účinné do | Novela | Stav | e-Sbírka |
|---|---|---|---|---|
| 1. 1. 2027 | – | zákon č. 424/2022 Sb. | ohlášené (budoucí) | znění ↗ |
| 1. 1. 2026 | 31. 12. 2026 | zákon č. 176/2025 Sb. | aktuální | znění ↗ |
| 1. 1. 2024 | 31. 12. 2025 | zákon č. 424/2022 Sb. | minulé | znění ↗ |
| 1. 1. 2023 | 31. 12. 2023 | zákon č. 424/2022 Sb. | minulé | znění ↗ |
| 1. 7. 2020 | 31. 12. 2022 | zákon č. 163/2020 Sb. | minulé | znění ↗ |
| 1. 1. 2016 | 30. 6. 2020 | zákon č. 104/2015 Sb. | minulé | znění ↗ |
| … | ||||
| 1. 1. 2014 | 31. 12. 2015 | původní znění | minulé | znění ↗ |
E-Sbírka vede u zákona o službách spojených s užíváním bytu 6 účinných znění a jedno ohlášené budoucí znění. Tabulka ukazuje ohlášené budoucí znění, aktuální znění, čtyři předchozí verze a původní znění. Stav k 4. 10. 2026.
Co se v zákoně o službách spojených s užíváním bytu změnilo
- Od 1. 1. 2027 (zákon č. 424/2022 Sb., ohlášená změna): Mění se definice dálkově odečitatelného měřidla a dálkově odečitatelného zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění. Místo odečtu na vzdálenost větší než 250 metrů bude rozhodovat, že k odečtu není nutný přístup do jednotlivých bytů nebo nebytových prostor; výjimka pro zařízení instalovaná před 1. 1. 2022 bez měsíčního dálkového odečtu zůstává (§ 2 odst. 2 a 3). Datum plyne z čl. II zákona č. 424/2022 Sb.
- Od 1. 1. 2026 (zákon č. 176/2025 Sb.): Nový § 9a umožňuje nejvyššímu orgánu bytového družstva nebo SVJ rozhodnout o neposkytování služeb členovi, který je s platbami za služby nebo zálohami v prodlení nejméně 3 měsíce.
- Od 1. 1. 2024 (zákon č. 424/2022 Sb.): § 2 se rozdělil na odstavce a doplnily se definice dálkově odečitatelných měřidel a zařízení (§ 2 odst. 2 až 4). Nový § 8a zavedl pravidelné, zpravidla měsíční informace o spotřebě tepla a teplé vody v domech s dálkově odečitatelnými měřidly.
- Od 1. 1. 2023 (zákon č. 424/2022 Sb.): Dříve musel poskytovatel na žádost doložit podklady „nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období“; nově může příjemce o doložení požádat do 30 dnů od doručení vyúčtování a poskytovatel vyhoví do 30 dnů; nepodání námitek ve lhůtě nově znamená souhlas s vyúčtováním (§ 8). K § 7 přibyla pravidla, že vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku, a zákaz účtovat náklady na vyhotovení vyúčtování do služeb. Dále přibyl pojem zjištěné spotřeby tepla (§ 2 písm. h)), nové znění pravidel pro příjemce, kteří neumožní instalaci nebo odečet měřidel (§ 6 odst. 3 a 4), a § 8b o předání údajů poskytovateli energetických služeb.
- Starší změny: od 1. 7. 2020 (zákon č. 163/2020 Sb.) přibyly mezi osoby rozhodné pro rozúčtování osoby užívající byt k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb (§ 2 písm. g) bod 3); od 1. 1. 2016 novela č. 104/2015 Sb. (dotčeny § 2, 6, 8, 13 a 14a).
Související články a vzory
- Vyúčtování služeb nájemníkům: řádné, mimořádné i pozdní vyúčtování
- Služby spojené s nájmem bytu: co hradí nájemce a co pronajímatel
- Nájem bytu: nájemné, jistota (kauce) a poplatky za služby
- Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při nájmu bytu
- Vymáhání nájemného
- Vzor nájemní smlouvy
- Nařízení vlády o drobných opravách: kdo platí běžnou údržbu a drobné opravy
- Občanský zákoník: průvodce a klíčové paragrafy, včetně nájmu bytu a § 2247 o službách
Nejčastější otázky
Do kdy musí pronajímatel doručit vyúčtování služeb?
Nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Zúčtovací období trvá nejvýše 12 měsíců a jeho počátek určuje poskytovatel služeb (§ 2 odst. 1 písm. c)). Je-li zúčtovacím obdobím kalendářní rok 2025, musí být vyúčtování doručeno nejpozději 30. 4. 2026. Lhůta se váže na doručení vyúčtování příjemci služeb.
Jaká je pokuta za pozdní vyúčtování služeb?
Bez jiného ujednání 50 Kč za každý započatý den prodlení (§ 13 odst. 2). Pokutu platí poskytovatel služeb příjemci, pokud vyúčtování nedoručí včas (§ 13 odst. 1). Ujednat nebo rozhodnutím družstva či SVJ určit lze i nižší částku, nejvýše však 50 Kč za den. Pokuta nenáleží, pokud splnění ve lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo prodlení zavinila druhá strana.
Kdy je splatný přeplatek nebo nedoplatek z vyúčtování?
V dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování (§ 7 odst. 3). Přeplatek je splatný i tehdy, když má vyúčtování vady. U nedoplatku splatnost neovlivňují jen takové vady, které nemají vliv na jeho vypočtenou výši. Pro nájem bytu obsahuje samostatné pravidlo o splatnosti také § 2252 občanského zákoníku.
Jak a do kdy podat námitky proti vyúčtování služeb?
Do 30 dnů od doručení vyúčtování, případně od doložení podkladů (§ 8 odst. 2). Ve stejné lhůtě můžete písemně požádat o doložení nákladů, způsobu rozúčtování a stanovení záloh a o kopie podkladů; poskytovatel musí vyhovět do 30 dnů (§ 8 odst. 1). Pokud námitky ve lhůtě nepodáte, platí, že s vyúčtováním souhlasíte. Včasné námitky musí poskytovatel vyřídit do 30 dnů.
Jak se vyúčtují služby po skončení nájmu?
Zákon č. 67/2013 Sb. pro skončení nájmu zvláštní lhůtu nestanoví. Podle § 7 odst. 1 se náklady a zálohy vyúčtují vždy za zúčtovací období a vyúčtování se doručí nejpozději do 4 měsíců od jeho skončení; finanční vyrovnání pak nejpozději do 4 měsíců od doručení (§ 7 odst. 3). Postup při mimořádném vyúčtování a vyúčtování při skončení nájmu popisuje článek Vyúčtování služeb nájemníkům.
Lze platit za služby paušál bez vyúčtování?
Ano, pokud si to strany písemně ujednají; platby za služby se pak nevyúčtovávají (§ 9 odst. 1 a § 1 odst. 4). U nájmů na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou ale do paušálu nelze zahrnout teplo, teplou vodu, vodu a odvádění odpadních vod a tyto služby se musí vždy vyúčtovat (§ 9 odst. 4). Ostatní služby, třeba úklid nebo výtah, paušálem hrazeny být mohou.
Jak tuto stránku připravujeme
Stránku připravuje redakce Muj-Pravnik.cz. Text zákona a citace přebíráme z e-Sbírky (Ministerstvo vnitra) a změny ověřujeme v seznamu časových verzí e-Sbírky. Naposledy jsme citace porovnali 4. 10. 2026. Pokud najdete chybu, můžete nám ji nahlásit přes kontaktní formulář.
Upozornění: Obsah této stránky má informativní charakter, vysvětluje obecně text zákona a nenahrazuje posouzení konkrétní situace. Nejde o právní službu. Závazné je znění vyhlášené ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv.