Výpovědní lhůta uplynula, ale problémový nájemník se odmítá z bytu vystěhovat. Užívání bytu po skončení nájemní smlouvy je bohužel běžnou záležitostí, se kterou se setká nejeden pronajímatel. Může podat trestní oznámení, protože nastala trestní odpovědnost nájemce za setrvání v bytě po skončení nájmu?
Jaké nástroje dává právo pronajímateli proti nájemci při vystěhování z bytu bez nájemní smlouvy? Jak by měl pronajímatel postupovat?
Právní nástroje pronajímatele při jednání s problematickým nájemníkem
Občanský zákoník chrání práva nájemce. Nájemní smlouvu může pronajímatel vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů.
Nájemník, který se domnívá, že výpověď nebyla oprávněná, se může obrátit na soud s žalobou na určení její neplatnosti. Přitom může dobrovolně byt vyklidit po dobu řízení, častěji zde však zůstane.
Pronajímatel má jen omezené legální prostředky, jak postupovat v případě, že se nájemník odmítá vystěhovat.
Když nájemník nechce opustit byt
V praxi se může stát, že nájemník sice výpověď u soudu nenapadne, ale po uplynutí výpovědní lhůty nadále v bytě bydlí a k vystěhování se nemá. Pronajímatel samozřejmě tratí peníze, které by získal od nového nájemníka, ale jeho možnosti, jak se neoprávněného nájemce zbavit, jsou limitovány.
V rámci platného práva totiž neexistuje možnost automatického vystěhování z bytu bez nájemní smlouvy.
Navíc podle rozsudků Nejvyššího soudu z poslední doby nepomůže s vystěhováním pronajímatele ani doložka přímé vykonatelnosti od notáře, na kterou pronajímatelé v minulosti spoléhali.
Pronajímatel se proto musí obrátit na soud s žalobou o vyklizení bytu.
Teprve v případě kladného soudního rozsudku, který nabyde právní moci, může pronajímatel požadovat provedení exekuce, při které se byt vyklidí. Jestliže se nájemník brání a podává odvolání, může se celý proces protáhnout na mnoho měsíců.
Vystěhování nájemníka s trvalým pobytem
Pronajímatelé se často bojí, že pokud si nájemník zařídil v bytě trvalý pobyt, zůstane mu užívací právo k bytu, i když nájemní vztah skončí. To ale není pravda. Samotný trvalý pobyt slouží pouze k praktickým účelům, informování úřadů, kde by se mohla osoba nacházet apod.
Pokud dojde k vystěhování nájemníka, který měl v bytě nahlášeno trvalé bydliště, může se pronajímatel na obecním úřadě informovat, zda si nájemce odhlásil trvalý pobyt. Jestliže tak neučiní, může sám pronajímatel podat žádost o zrušení trvalého pobytu. Tento krok doporučujeme absolvovat. Pokud by na majetek nájemce byla vyhlášena exekuce, zamíří exekutoři na místo jeho trvalého pobytu. Pronajímatel by pak musel prokazovat, které věci patří jemu a které byly nájemníka.
Násilné vystěhování z bytu nelze doporučit
Pronajímatelé se často chtějí vyhnout právnímu řešení situace, a proto volí nejrůznější strategie, jak se nájemníka zbavit. Někteří se rozhodnou vyměnit zámek a věci nájemníků prostě vyskládat na ulici. Takovýto postup ale důrazně nedoporučujeme. Řešením není ani odpojení bytu od energií či vody. Z rozhodování soudů vyplývá, že ani tento krok není legální.
Vstupem do prostor, které užívá nájemce k bydlení, vylamování zámku či odpojením od energií se totiž může pronajímatel dopustit trestného činu porušování domovní svobody.
Jediná cesta, jak legálně postupovat, pokud nájemce odmítá dům opustit, je tedy podat žalobu na vyklizení nemovitosti a následně posečkat na to, až bude vystěhování soudně nařízeno a provedena exekuce.
Půjde také o jediný čistě legální způsob, jak vystěhovat partnera z bytu, i kdyby ten patřil vám.
Vznikne trestní odpovědnost nájemce za setrvání v bytě po skončení nájmu?
Jak bylo uvedeno výše, práva pronajímatele vůči právům nájemce jsou ve značné nerovnováze. Pronajímatel, který by chtěl nájemníka sám vystěhovat, se musí obávat trestněprávního postihu, zatímco nájemník stále bydlí v bytě, i když dávno nemá právní důvod k jeho užívání.
I nájemci by si však měli uvědomit, že se svým chováním mohou dopouštět protiprávního jednání. Mohou totiž páchat trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru. Pokud se tedy svým počínám snaží ušetřit peníze, nejde rozhodně o vhodný způsob.
Neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru
Trestní zákoník rozlišuje u tohoto trestného činu dvě skutkové podstaty. Protiprávné obsazení nebo užívání domu, bytu či nebytového prostoru může pachateli vynést až dva roky odnětí svobody či peněžitý trest. Týká se situace, kdy někdo neměl a nemá žádný právní důvod k užívání nemovitosti. Půjde zejména o případy tzv. squattingu.
Stejná sazba hrozí i tomu, kdo neoprávněně brání oprávněné osobě v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru. Tato skutková podstata pak zakládá právě trestní odpovědnost nájemce za setrvání v bytě po skončení nájmu. Ten sice měl právní důvod k užívání nemovitosti mít, ale tento důvod již odpadl. Tím, že v bytě setrvává, brání oprávněné osobě, např. vlastníkovi, v jeho užívání.
Nejasné rozhodování soudů o trestní odpovědnosti nájemce za setrvání v bytě po skončení nájmu
České soudy však bohužel nemají stejný názor na to, v jakém okamžiku trestněprávní odpovědnost nájemce za setrvání v bytě po skončení nájmu vznikne. Lze se setkat i s názorem, že pronajímatel musí vyčerpat všechny možnosti, které mu dává občanské právo, tedy podat žalobu na vyklizení nemovitosti a mít v ruce exekuční titul, a teprve poté mohou být proti nájemníkovi podniknuty trestněprávní roky.
Zda bude posléze shledána trestněprávní odpovědnost nájemce za setrvání v bytě po skončení nájmu, záleží na tom, jak dlouho se nájemce odmítal vystěhovat (např. pokud po skončení nájmu zůstal v bytě ještě týden, o trestný čin pravděpodobně nepůjde), jaká vznikla pronajímateli škoda atd.
Vzor nájemní smlouvy
Pronajímáte nemovitost? Potřebujete nájemní smlouvu, která by chránila vaše práva?
Vzor nájemní smlouvy na byt, pokoj či nebytovou jednotku získáte ve formátu .docx, který můžete jednoduše editovat v MS Word. Vzorový dokument obsahuje pomocné komentáře, které vám budou pomáhat při vyplňování.
Použité právní předpisy
Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád
Poslední aktualizace: 13. května 2024
