Prohlášení vlastníka je základním dokumentem při rozdělení nemovitosti na samostatné bytové nebo nebytové jednotky. U dvojdomů nebo trojdomů hraje tento dokument zásadní roli. Bez něj nelze jednotlivé části domu samostatně prodávat, zastavovat ani dědit. Slouží k jasnému vymezení, co je společné a co patří jednotlivým vlastníkům. Právní význam prohlášení vlastníka nemovitosti je proto nezanedbatelný. Pro vlastníky přináší právní jistotu, přehlednost i možnost samostatného nakládání s jednotkami.
Co je prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka je dokument, kterým vlastník nemovitosti vymezí jednotlivé jednotky v budově. Každá jednotka je samostatná a může mít svého vlastníka. Zároveň určuje podíl každé jednotky na společných částech domu.
Bez prohlášení není možné zapsat jednotku do katastru nemovitostí. To prakticky znemožňuje její prodej, pronájem nebo zastavení bance jako zástavu při úvěru.
Dokument je podkladem pro vznik vlastnického práva ke konkrétní jednotce. Tím se zásadně liší od jiných právních nástrojů, jako jsou například stanovy SVJ.
Obsah prohlášení vlastníka
Obsah prohlášení vlastníka musí být přesný, přehledný a odpovídat skutečnému stavu budovy. Jeho části jsou definované zákonem a nelze je libovolně vynechat.
Obsah prohlášení vlastníka rodinného domu
V případě rodinného domu se v dokumentu obvykle vymezuje:
- kolik jednotek v domě vzniká,
- které části jsou výhradně užívané jednotlivými vlastníky,
- co tvoří společné části domu.
Vymezují se i sklepy, půdy, chodby nebo technické místnosti. U rodinných domů často vznikají i samostatné nebytové prostory, které je třeba řádně popsat.
Prohlášení vlastníka společné části domu
Společné části domu zahrnují například střechu, fasádu, schodiště nebo rozvody. Každý vlastník má na těchto částech spoluvlastnický podíl.
Tento podíl je důležitý pro rozhodování, financování oprav i správu domu. Pro správné fungování vztahů mezi vlastníky musí být společné části jasně vymezené.
Prohlášení vlastníka u dvojdomu a trojdomu
Prohlášení vlastníka je klíčové i u specifických staveb, jako jsou dvojdomy a trojdomy. V těchto případech jde často o více samostatně užívaných částí v jedné budově, které mají různé vlastníky.
Bez přesného rozdělení prostorů vznikají nejasnosti při koupi bytové jednotky ve stavbě dvojdomu, ale i prodeji, dědictví nebo hypotéce. Právní oddělení těchto jednotek je tak v praxi nezbytné.
Co je prohlášení vlastníka dvojdomu
Prohlášení vlastníka dvojdomu umožňuje rozdělit dům na dvě samostatné jednotky. Každá jednotka pak může mít svého vlastníka a lze ji samostatně evidovat v katastru.
Typickým příkladem je dům se dvěma byty se samostatnými vstupy. Pokud v prohlášení není jasně určeno, co ke které jednotce patří, může dojít ke sporům, například o zahradu nebo parkovací stání.
Téma často souvisí i se správou bytové jednotky ve stavbě dvojdomu, kde je nutné určit práva jednotlivých vlastníků.
Jak sepsat prohlášení vlastníka u dvojdomu
Pro vytvoření prohlášení vlastník potřebuje právníka, projektanta a často i geodeta. Důležité je vymezit každou jednotku, její součásti a podíly na společných částech.
Nezbytné je mít:
- půdorysy jednotlivých podlaží,
- přesný popis nemovitosti a jejího rozdělení.
Získané podklady pak vlastník předá na katastr nemovitostí. Dobře zpracovaný dokument je klíčový, jinak může řízení výrazně zdržet.
Před rozdělením domu je vhodné zkontrolovat, zda není výhodnější zrušit bytovou jednotku ve stavbě dvojdomu, například při sloučení prostor.
Prohlášení vlastníka trojdomu
V trojdomu se postup neliší, ale složitost narůstá s počtem jednotek a podílů. Každý vlastník bude mít jiný spoluvlastnický podíl na společných částech, což musí být jednoznačně určeno.
Důležité je i technické řešení domu – každá jednotka musí být stavebně oddělená a přístupná. Pokud mají jednotky společné schodiště nebo vchod, je nutné správně rozlišit společné části domu.
V některých případech může trojdům vést ke vzniku společenství vlastníků, i když zákon to povinně neukládá.
Prohlášení vlastníka a hypotéka
Banky trvají na tom, aby jednotka, na kterou má být čerpána hypotéka, byla samostatně zapsaná v katastru. Bez toho ji nelze zastavit a financovat.
To platí jak u bytových jednotek v bytovém domě, tak i u dvojdomu či trojdomu.
Prohlášení vlastníka a hypotéka na dvojdům
Pokud není dvojdům rozdělen, banka nedokáže přesně určit, co je předmětem zajištění. Žadatel o úvěr pak riskuje zamítnutí hypotéky nebo nižší částku, než potřebuje.
V případě novostaveb, jako je například dřevostavba, je ideální zpracovat prohlášení už při výstavbě. Lze tak předejít problémům při financování nebo zápisu do katastru.
Souhlas banky s prohlášením vlastníka
Pokud je na nemovitosti už zapsané zástavní právo, potřebuje vlastník souhlas banky s tím, že nemovitost rozdělí. Změnou prohlášení se mění i právní stav zástavy, a banka musí posoudit, zda se nezmění hodnota zajištění.
Banky vyžadují aktualizovaný znalecký posudek a právní analýzu. Bez jejich souhlasu katastr návrh nepřijme.
Změna nebo zánik prohlášení vlastníka
Každá větší stavební úprava nebo změna využití prostor si může vyžádat změnu stávajícího prohlášení. Vlastníci však musí počítat s právními i časovými nároky tohoto procesu.
Změna prohlášení vlastníka
K typickým situacím patří sloučení jednotek, přístavba, změna podlahové plochy nebo záměna prostor.
Změna musí být sepsána v notářském zápise a odsouhlasena všemi dotčenými vlastníky. Katastr zkoumá nejen formu, ale i přesnost popisů jednotek.
Některé změny vyžadují i souhlas ostatních vlastníků, případně změnu stanov SVJ, pokud už společenství existuje.
Jak změnit prohlášení vlastníka SVJ
V domech se společenstvím vlastníků musí změnu prohlášení schválit shromáždění. Většinou je nutný souhlas všech vlastníků, což může proces prodloužit.
Po schválení se připraví notářský zápis a změna se podá na katastr. Bez souhlasu všech nelze změnu realizovat.
Jak podat prohlášení vlastníka katastr nemovitostí
Dokument se podává na katastr nemovitostí podle umístění stavby. K návrhu je potřeba doložit:
- samotné prohlášení vlastníka,
- půdorysy a výměry,
- výpis z katastru,
- geometrický plán (pokud dům stojí na pozemku rozděleném mezi více vlastníků).
Katastr nemovitostí zkoumá formální i obsahovou správnost. Nedostatky mohou znamenat zamítnutí návrhu.
Praktické rady
Vyhotovení prohlášení vlastníka není jen právní úkon, ale i technická a administrativní záležitost. Cena se odvíjí podle počtu jednotek, velikosti domu a složitosti dokumentace.
Náklady na prohlášení vlastníka
Obvyklé náklady se pohybují mezi 25 000 až 40 000 Kč. Do ceny spadá:
- právní sepsání dokumentu,
- geodetické a projektové podklady,
- poplatky za vklad a ověření podpisů.
Při rozdělení starší nemovitosti bez platné dokumentace mohou náklady přesáhnout i tuto částku.
Kde získat prohlášení vlastníka SVJ
Většinou bývá k dispozici u výboru SVJ nebo předsedy. Pokud není snadno dohledatelné, lze ho vyžádat na katastru.
V některých případech může mít význam i v souvislosti s předkupním právem. Pokud dům není rozdělen na jednotky, pak při převodu podílu platí předkupní právo.
Vzor prohlášení vlastníka
Vzor prohlášení vlastníka může být nápomocný pro utvoření základní struktury dokumentu, ale vždy je nutné ho přizpůsobit konkrétní stavbě. Nejde totiž o univerzální dokument, který lze jen podepsat – vždy se liší podle konkrétní budovy, včetně bytových jednotek (ve stavbě dvojdomu, trojdomu apod.). Rozdíly ve vymezení jednotek mohou mít totiž zásadní právní důsledky.
Vzor slouží spíše pro základní orientaci. Obsahuje především:
- identifikační údaje vlastníka nemovitosti – jméno a příjmení, rodné číslo, adresa trvalého bydliště, popř. název, IČO a sídlo,
- specifikaci nemovitosti ideálně dle údajů z katastru nemovitostí – parcelní číslo, výměra, bytové jednotky, katastrální území, obec, list vlastnictví,
- vymezení bytových jednotek ve stavbě – počet, výměra, stanovení společných částí,
- stanovení velikosti podílů na společných částech,
- pravidla správy společných prostor (zpravidla režim podílového spoluvlastnictví dle občanského zákoníku),
- práva a povinnosti spoluvlastníků společných částí,
- místo, datum a podpis vlastníka.
K prohlášení vlastníka se rovněž přikládá geometrický plán s vymezením bytových jednotek a společných prostor domu.
Nejčastější otázky a odpovědi
Jaký je rozdíl mezi prohlášením vlastníka a listem vlastnictví?
Prohlášení vlastníka je dokument, který slouží k rozdělení nemovitosti na jednotky (bytové a nebytové prostory). V prohlášení vlastníka se rovněž stanoví společné části například dvojdomu nebo trojdomu, včetně velikosti spoluvlastnických podílů, a správa společných prostor. List vlastnictví je výpis z katastru nemovitostí, který slouží jako důkaz o vlastnictví určité nemovitosti, přičemž obsahuje specifikaci nemovitosti i údaje vlastníka.
Jak postupovat, když chci změnit výměru bytu v prohlášení vlastníka?
Za účelem změny prohlášení vlastníka je potřeba nejprve vyhotovit geometrický plán, a to prostřednictvím geodeta. Posléze je třeba vypracovat nové prohlášení vlastníka se změněnou výměrou bytové jednotky. Prohlášení vlastníka musí být opatřeno souhlasem všech spoluvlastníků, popř. SVJ (je-li zřízeno), a to ve formě úředně ověřených podpisů.
K čemu vlastně slouží prohlášení vlastníka a proč ho potřebuji?
Prohlášení vlastníka slouží k rozdělení nemovitosti na bytové jednotky a nebytové prostory. Využívá se především u staveb dvojdomů a trojdomů, kde dochází k rozdělení domu na jednotky a společné části. Prohlášení vlastníka slouží nejen k rozdělení domu na jednotky, které jsou ve výlučném vlastnictví, ale rovněž stanovení velikosti spoluvlastnických podílů ke společným částem.
Co dělat, když v prohlášení vlastníka chybí některé technické údaje?
Pokud v prohlášení vlastníka chybí některé technické údaje, nemůže být zapsáno do katastru nemovitostí. V takovém případě je tudíž potřeba vyhotovit nové prohlášení vlastníka, v němž budou uvedeny veškeré technické údaje. S prohlášením vlastníka musí souhlasit všichni spoluvlastníci, přičemž se následně zapisuje do katastru nemovitostí.
Když si chci rozdělit dům na bytové jednotky, co všechno musím mít v prohlášení vlastníka?
Pokud chcete rozdělit např. dvojdům nebo trojdům na bytové jednotky, musíte v prohlášení vlastníka specifikovat jednotlivé jednotky, včetně jejich výměry. Rovněž je potřeba stanovit společné části domu (např. střecha, zahrada, přípojky a obvodové zdi) a velikost spoluvlastnických podílů na nich.
Co všechno se považuje za společné části domu v rámci prohlášení vlastníka?
Mezi společné části domu patří vše, co slouží potřebě každého ze spoluvlastníků. Jde především o zahradu, střechu, příjezdovou cestu, přípojky k inženýrským sítím, anténu, komín a obvodové zdi. Ke společným částem vzniká spoluvlastnictví, tudíž se na jejich údržbě podílí vlastníci dle velikosti spoluvlastnických podílů.
Poslední aktualizace: 28. července 2025